Compromis de vente

LegalPlace met à votre disposition un modèle de compromis de vente sous signature privée. Ce document, également désigné sous l’appellation de promesse synallagmatique de vente, atteste de l’engagement réciproque des parties de procéder à la vente d’un bien immobilier.

Bien que le terme d’avant-contrat à la vente soit fréquemment utilisé, le compromis de vente engage les parties au même titre qu’une vente définitive. Le contrat comporte fréquemment une clause de réitération par acte authentique, faisant référence à la signature de l’acte de vente devant notaire. Il est alors plus opportun de parler de la signature de l’acte authentique comme d’un après-contrat, les parties étant engagées dès la conclusion du compromis.

Le compromis de vente engage les parties dès lors qu’il est établi par acte authentique et soumis à publicité foncière dans un délai d’1 mois suivant sa signature par les parties.

Le modèle de compromis de vente proposé par LegalPlace est aisément adaptable à votre situation au moyen d’un formulaire à remplir en ligne.

Il ne peut toutefois pas être utilisé dans les situations suivantes, qui exigent l’établissement d’un compromis devant notaire :

• Vente de terrain à bâtir
• Vente de locaux professionnels ou de locaux commerciaux
• Délai entre la conclusion de la promesse et la signature de l’acte de vente supérieur à 18 mois

La signature du compromis de vente peut intervenir dès que les parties s’accordent sur le principe de la vente. Ainsi, le vendeur peut valablement consentir à la conclusion du contrat avec l’acquéreur qui souhaite soumettre son exécution à la survenance de certains événements.

Le compromis de vente est alors assorti de clauses suspensives qui peuvent, à titre d’exemple, conditionner la réitération de la vente :

• A l’obtention d’un crédit immobilier dans un certain délai
• A la renonciation du droit de préemption du locataire occupant actuellement le logement
• A la validation d’un permis de construire pour procéder à des améliorations

Lorsque le vendeur ou l’acquéreur conserve la possibilité de se retirer de la vente, il ne s’agit pas d’une promesse synallagmatique de vente qui engage fermement les deux parties. On parle plutôt de promesse unilatérale de vente ou d’achat selon les cas, cet avant-contrat engageant fermement l’une des parties et laissant la liberté à l’autre de lever l’option sur le bien.

En effet, dès lors que les conditions suspensives se réalisent, elles ont l’obligation de réitérer la vente devant notaire dans les délais prévus par le contrat, et ne peuvent revenir sur leur décision.

Il est important de distinguer compromis de vente et promesse unilatérale de vente.

Le premier engage conjointement les deux parties qui consentent à réaliser la vente du bien immobilier, même en y attachant certaines conditions. En droit, le terme “synallagmatique” fait référence à un engagement réciproque des cocontractants.

Le second implique un engagement ferme uniquement de la part du vendeur. L’acquéreur, quant à lui, dispose de la liberté de lever l’option d’achat que lui concède la conclusion de cet avant-contrat. Ainsi, la signature d’une promesse unilatérale de vente n’aboutit pas nécessairement à la réalisation de la vente du bien immobilier entre les deux cocontractants.

Afin d’être valable, le compromis de vente doit comporter un certain nombre de clauses :

• Identité du vendeur et de l’acquéreur : nom, prénom, date et lieu de naissance, profession et nom du conjoint.
• Identification précise du bien immobilier : nature du bien, localisation exacte, contenance et désignation cadastrale.
• Etablissement du droit de propriété du vendeur : descriptif des différents transferts de propriété du bien au cours des 30 dernières années.
• Conditions relatives à la contenance et aux vices cachés
• Conditions portant sur les servitudes occultes
• Mentions des baux visant le bien
• Prix : détail des paramètres utilisés pour calculer le prix du bien, forme du paiement, échéancier des paiements, taux d’intérêt, pénalités de retard.
• Clauses suspensives
• Indemnité d’immobilisation
• Identité du notaire et du clerc habilité

Il est recommandé de renseigner le plus d’informations possible dans le compromis de vente. Ainsi, les parties peuvent se prémunir contre d’éventuelles actions en civil.

A l’occasion de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit obligatoirement joindre au compromis de vente un dossier de diagnostic technique.

Ce dossier doit être établi par une personne répondant à certains critères :

• Disposant de compétences certifiées par un organisme accrédité du domaine de la construction
• Ayant souscrit une assurance couvrant sa responsabilité d’un minimum de 300 000€ par sinistre et de 500 000€ par année d’assurance
• N’ayant aucun lien avec le vendeur ou toute autre personne pouvant mettre en cause son indépendance ou son impartialité

Le dossier de diagnostic technique comprend plusieurs documents dont la durée de validité varie :

• Termites : 6 mois
• Mérule : information à fournir au moment de la vente
• Amiante : illimitée en cas de constat négatif
• Plomb : illimitée en cas de constat négatif. La validité du diagnostic est toutefois réduite à 1 an en cas de constat positif.
• Gaz : 3 ans
• Electricité : 3 ans
• Assainissement : 3 ans
• Risques naturels : 6 mois
• Performance énergétique : 10 ans

Outre ces documents dont la délivrance à l’acquéreur relève d’une obligation légale, le vendeur est tenu d’une obligation générale d’information à l’égard de l’acquéreur, qui peut donc exiger de sa part tout document d’une importance déterminante susceptible de contribuer à son consentement éclairé à la vente.

A ce titre, le vendeur peut être requis de fournir d’autres documents, en particulier lorsque la vente porte sur un bien correspondant à un lot au sein d’une copropriété :

• Documents relatifs à l’organisation de la copropriété : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, état descriptif de division ainsi que tous les actes le modifiant, procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 3 dernières années sauf lorsque ni le vendeur, ni le syndic ne sont en mesure de les fournir.
• Documents relatifs à la situation financière de la copropriété : budget prévisionnel, charges déjà payées par le vendeur pour les 2 exercices précédant la vente, reste à payer par le vendeur au syndic, état global des impayés de charges au sein du syndic…
• Etat des lieux de l’immeuble avant la signature de l’acte de vente

Par définition, le compromis de vente sous signature privée n’est pas rédigé par un notaire. Les parties peuvent procéder conjointement à sa rédaction en utilisant un modèle de compromis de vente sous signature privée, ou confier cette tâche à l’agent immobilier qui s’est chargé de la vente.

L’acte est dit authentique lorsque qu’il est établi devant notaire. L’établissement du compromis de vente par acte authentique est obligatoire lorsque le délai entre sa signature et la réitération de la vente est supérieur à 18 mois.

Afin d’avoir valeur de vente, le compromis de vente doit être enregistré dans le mois suivant l’engagement réciproque des parties. Les parties disposent alors de plusieurs options :

• Procéder rapidement à la signature de l’acte de vente final dans ce délai
• Etablir un autre compromis de vente par acte authentique devant notaire

A la suite de la signature du compromis de vente, chaque partie doit conserver un exemplaire original du document. Lorsque sa rédaction a été confiée à un tiers (agent immobilier…), celui-ci doit adresser le contrat au vendeur et à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception.

En application des dispositions de la loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, les parties disposent d’un délai de rétractation de 10 jours au cours duquel elles peuvent librement se rétracter sans conséquence. Le point de départ de ce délai est fixé à la date de réception de l’acte.