Avenant de renouvellement au bail commercial

L’avenant de renouvellement au bail commercial est un bail de location à signer entre le propriétaire bailleur des locaux loués et le preneur locataire. Il s’agit d’un acte accessoire au bail commercial qui les lient et au titre duquel le bailleur et le locataire formalisent le renouvellement de leur relation.

La signature de l’avenant de renouvellement au bail commercial peut intervenir à la demande du locataire (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR) ou à la demande du bailleur (nécessairement par acte d’huissier), agissant dans les 6 mois avant l’expiration du bail commercial en cours.

Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire. Le propriétaire ne pourra le lui refuser que s’il a des motifs légitimes. Le propriétaire pourra par ailleurs accepter tout en demandant une augmentation de loyer, ce à quoi le locataire pourra refuser de consentir (tout en actant que le bail est renouvelé). Les parties seront alors invitées à saisir la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible, pour la fixation du nouveau loyer.

Attention : si le bail n’est pas renouvelé, il n’est pas pour autant terminé : il est prolongé de manière tacite, mais dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire de son droit au bail et ne pourra pas transmettre automatiquement son bail commercial avec le fonds de commerce s’il décide de vendre ce dernier.

L’avenant de renouvellement au bail commercial pourra être conclu entre le bailleur et le locataire une fois qu’ils auront trouvé un accord sur les conditions, notamment financières, de renouvellement.

Ainsi, l’avenant contiendra principalement :

– le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation (qui ont changé depuis la loi Pinel)

– la durée du bail renouvelé (voir ci-après)

– la fixation d’un nouveau dépôt de garantie (qui en pratique pourra être le même que celui initialement déposé, ou être supérieur, auquel cas le locataire devra verser un complément).

Compte tenu des modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014 (et du fait que la majorité des baux commerciaux arrivant à expiration sont soumis au régime antérieur à la loi Pinel), l’avenant de renouvellement devra également utilement comporter de nouvelles clauses conformes au nouveau régime Pinel. C’est le cas de l’avenant proposé ici.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-12 alinéa 1 du Code de commerce, le bail commercial est renouvelé pour une durée de 9 ans, (en bail 3-6-9). Les parties peuvent toutefois décider de fixer une durée plus longue, mais il sera soumis à certaines spécificités légales dont le locataire devra expressément être informé. Si le bail renouvelé est stipulé pour une durée supérieure à 12 ans, alors il devra être rédigé par un notaire et être publié à la conservation des hypothèques.

Le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précédent. Si les parties ne se sont pas manifestées dans les 6 mois avant l’expiration du bail et qu’il a alors été tacitement prolongé, alors le bail renouvelé entre en vigueur à la date pour laquelle le congé avec demande de renouvellement ou le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

Toutes les clauses du bail commercial qui n’ont pas été expressément modifiées par l’avenant restent en vigueur à l’exception bien entendu de la durée du bail commercial précédent.

Attention : si l’ancien bail a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, soit avant le 1er septembre 2014 (ce qui sera en principe systématiquement le cas), l’avenant devra nécessairement modifier les clauses du bail commercial dont le régime a été modifié par la loi. L’avenant proposé ici comporte à cet effet les nouvelles clauses conformes aux dispositions de la loi Pinel.

    De nouveau diagnostics techniques devront être communiqués au locataire (et annexé à l’avenant au bail commercial) dès lors que les précédent diagnostics ne seraient plus valides.

La durée de validité des diagnostics techniques est la suivante:

– Le diagnostic amiante est illimitée si aucune trace n’est détectée. S’il y a de l’amiante, la durée du diagnostic est de 3 ans. A noter que tous les diagnostics réalisés avant 2013, devront être renouvelés même en l’absence d’amiante.

– Le diagnostic plomb est illimitée en dessous du seuil réglementaire. Au-delà, sa durée de validité est de 6 mois ou 1 an.

– le diagnostic Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) est valable 6 mois.

– Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans.

Dans la période actuelle de transition entre des baux commerciaux conclus avant la loi Pinel et leur renouvellement post entrée envigueur de la loi Pinel, un point très important doit être noté : l’ancien bail commercial a en été signé sous l’ancien régime. Or la loi Pinel s’applique à tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014. Le bail commercial renouvelé sera donc soumis au nouveau régime du bail commercial.

L’avenant de renouvellement ne devrait donc pas se borner, sur la base des modèles d’avenants existant, à fixer le nouveau loyer et la nouvelle durée du bail commercial, en reconduisant purement et simplement les clauses de l’ancien bail commercial : il convient de profiter de ce nouveau contrat pour tenir compte des évolutions législatives majeures apportées par la loi Pinel au régime du bail commercial.

Principaux éléments dont il faut tenir compte dans le renouvellement du bail commercial

Parmi les dispositions nouvelle apportées par la loi Pinel, les principaux éléments suivants mériteraient d’être impactés dans des clauses de l’avenant de renouvellement au bail commercial :

1. L’indice de révision du loyer :

La loi Pinel a remplacé, sauf exception, l’utilisation de l’ICC (indice du coût de la construction) par (i) l’indice des loyers commerciaux (ILC) lorsque le locataire exerce une activité commerciale (et qu’il est inscrit au registre du commerce et des sociétés) ou artisanale (et qu’il est inscrit au répertoire des métiers) ou (ii) l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) lorsque le locataire exerce un autre type d’activité.

L’avenant de renouvellement du bail commercial devra le cas échéant bien tenir compte de l’application du nouvel indice.

2. L’inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel régit avec précision l’encadrement de la répartition des charges, impôts et taxes. Le contrat de bail doit l’indiquer avec précision, étant précisé que le bailleur doit obligatoirement supporter un certain nombre de charges prévues par la loi.

Le bailleur doit également adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Il est important que l’avenant de renouvellement au bail commercial intègre ces modifications.

3. Le droit de préemption au bénéfice du locataire

La loi Pinel instaure un droit de préemption au bénéfice du preneur à bail commercial. Ces dispositions ne sont toutefois pas d’ordre public, ce qui veut dire que les parties peuvent y renoncer à condition de le stipuler expressément dans le bail. Si le bail est renouvelé sans qu’une telle renonciation au droit de préemption soit exprimée, alors ce droit s’appliquera au locataire en cas de volonté de vente des murs par le propriétaire bailleur.