Bail saisonnier

LegalPlace vous propose un modèle personnalisé pour votre contrat de location saisonnière. Contrairement aux modèles gratuits que vous pourrez trouver sur le net, nous vous offrons un modèle 100% fiable et conforme aux dernières lois en vigueur.

Grâce à notre assistant intelligent, vous remplissez notre formulaire en ligne et nous vous générons un contrat entièrement personnalisé à votre situation. Une fois le formulaire complété, votre contrat de location saisonnière est disponible au format Word et PDF. Il ne vous reste plus qu’à l’imprimer et à le signer !

Notre modèle de contrat de location saisonnière a été rédigé par des avocats expérimentés et spécialisés en droit immobilier.

Un contrat de location saisonnière est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire un logement loué pendant une saison, généralement touristique. Les contrats de location peuvent être loués directement entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel (agence immobilière par exemple).

Bon à savoir : Face à l’expansion des locations saisonnières, appelées aussi locations courte durée, la réglementation a été durcie. Pour connaître vos nouvelles obligations en tant que loueur, consultez notre questionnaire dédié.

Il est à noter que la location saisonnière est un dérivé du contrat de location meublée. Toutefois, le contrat de location saisonnière déroge au régime des baux consacré par la loi du 6 juillet 1989 fixant les règles relatives au contrat de location.

Bon à savoir : Certains logements spécifiques au contrat de location saisonnière sont régis par des règlementations spéciales, à l’instar du meublé de tourisme. Toutefois, il convient de noter que les caravanes meublées et les bungalows entrent dans le champ d’application du régime des locations saisonnières.

Attention ! Il ne faut pas confondre le contrat de location saisonnière avec la convention d’occupation précaire, souvent appelée, par abus de langage bail précaire. La convention d’occupation précaire permet en effet de déroger au régime des baux commerciaux en réduisant la durée minimale de conclusion du contrat (36 mois maximum, renouvellements éventuels compris).

Dans le cadre d’un contrat de location courte durée, le propriétaire peut également louer une chambre directement chez lui.

D’après l’article L324-2 du Code du tourisme, le contrat de location saisonnière doit être formalisé par écrit. En ce sens, la location saisonnière déroge à la flexibilité des contrats de baux régis par la loi du 6 juillet 1989 où le bail verbal est admis.

Les parties fixent librement les modalités d’exécution du contrat de location saisonnière. Toutefois, les dispositions du contrat de location saisonnière doivent mentionner :

• Le prix, accompagné de l’éventuelle commission de l’agence immobilière si le bailleur est passé par l’intermédiaire d’un professionnel ;
• Un état descriptif des lieux.

L’état descriptif des lieux doit notamment répondre aux questions que se pose le locataire en lui apportant le maximum de précisions possible.

La durée du contrat de location saisonnière est encadrée par la loi. Toutefois, en pratique, les juges du fond considèrent la durée du contrat de location saisonnière avec souplesse.

En effet, conformément à l’article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée en 2014, le contrat de location saisonnière, nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis, est une convention conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Cela correspond à trois mois, soit une saison.

Attention ! Aucun renouvellement ne peut être prévu pour le contrat de location saisonnière.

En pratique, les tribunaux ont néanmoins une interprétation extensive de la durée de la location saisonnière. Selon les usages relatifs à la commune dans laquelle est situé le logement, la période de location peut s’étendre à trois ou quatre mois sans que le bailleur n’ait besoin de justifier d’un motif légitime.

Attention ! Devant l’expansion des locations saisonnières, la loi a durci la réglementation en vigueur. Désormais, pour les villes de plus de 200 000 habitants, la location saisonnière est limitée à une durée maximale de 120 jours. En cas de dépassement, le bailleur s’expose à une amende de 50 000€ ainsi qu’à une astreinte d’un montant maximal de 1 000€ par jour et par m² jusqu’à régularisation. Cette disposition est consacrée par l’article L 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Si vous êtes soumis à cette réglementation et que vous souhaitez malgré tout louer votre logement pour une durée supérieure à 120 jours, vous devez solliciter la mairie du lieu où se situe le logement concerné pour demander une autorisation de changement d’usage et de destination.

Avant de conclure le contrat, le propriétaire-bailleur et le locataire doivent s’entendre sur la réservation du logement. En effet, en pratique, les locations saisonnières sont surtout destinées aux vacances. C’est pourquoi, les locataires visitent rarement le logement avant de signer le contrat de location saisonnière.

En général, les contacts entre le bailleur et le(s) locataire(s) sont pris par téléphone, e-mail ou via des sites Internet.

Ainsi, lors de la réservation, le propriétaire-bailleur, qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un profane, sera tenu à la remise au futur locataire d’un état exhaustif de descriptif des lieux. En particulier, ce document devra récapituler les équipements dont le logement est doté, l’état du mobilier, la situation du logement dans la commune, ainsi que le prix demandé et les modalités de paiement.

Attention ! Ce document ne remplace en aucun cas l’état des lieux d’entrée qui doit être effectué, sans quoi le logement sera réputé être en bon état avant l’entrée du locataire dans le bien concerné.

Il est d’usage que l’état descriptif des lieux contienne également les coordonnées du propriétaire-bailleur ou de l’agence immobilière, s’il en existe, afin que le preneur puisse les contacter en cas de problème.

Ces renseignements doivent absolument être conformes à l’état effectif du logement faisant l’objet d’un contrat de location saisonnière.

Attention ! En cas d’informations inexactes, l’article 1 du décret n°67-128 du 14 février 1967 prévoit que le bailleur sera puni d’une amende de 3750€, amende portée à 7500€ en cas de récidive.

Bon à savoir : Un état descriptif type est annexé à l’arrêté du 16 mai 1967 relatif aux locations saisonnières en meublé.

Le montant du loyer d’une location saisonnière est librement fixé entre les parties.

Pour renforcer le lien contractuel et/ou pour s’offrir une garantie, le bailleur peut réclamer au futur locataire le versement d’arrhes ou d’un acompte. Dans les deux cas, il s’agit d’une somme versée en avance par le locataire avant son entrée dans le logement. Le montant de cette somme est librement fixé entre les parties. Il constitue une sorte de confirmation de réservation du logement.

Attention ! Le versement d’arrhes ou d’un acompte ne peut être exigé par le propriétaire-bailleur ou par l’agence immobilière plus de six mois avant la date de début du séjour.

En pratique, les arrhes et l’acompte sont des notions similaires, souvent confondues, qui sont pourtant distinctes sous bien des aspects.

Tandis qu’un acompte entraîne un engagement ferme du locataire, les arrhes autorisent le locataire ou le bailleur à annuler le contrat de location saisonnière.

Ainsi, en cas de versement d’arrhes, le locataire pour se dédire mais perdra le montant versé avant son entrée dans le logement. En revanche, si le bailleur se dédit, il devra verser au locataire une somme correspondant au double du montant des arrhes.

En cas de versement d’un acompte, le locataire ne peut plus se dédire : la location est ferme et le solde du loyer intégral est dû au propriétaire.

Bon à savoir : Dans le cadre du versement d’un acompte, si le bailleur renonce à la location saisonnière, le locataire pourra lui réclamer de plein droit des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Dans la plupart des contrats de baux, un dépôt de garantie est demandé par le bailleur afin de se couvrir en cas de dégradation du logement ou de défaillance financière du ou des locataire(s).

Cette pratique est également courante dans le cadre des contrats de location saisonnière.

Le montant du dépôt de garantie, souvent appelé à tort caution, ne doit pas excéder 25% du solde du loyer total dû par le locataire en ce qui concerne les bailleurs professionnels. Si les bailleurs sont des particuliers, alors aucune réglementation ne s’applique. Toutefois, en pratique, peu de bailleurs dépassent ce seuil.

Le contrat de location saisonnière doit comporter un certain nombre d’annexes obligatoires parmi lesquelles figurent un état des lieux mais également un dossier de diagnostics techniques. Ce dossier comprend notamment l’état du logement concernant les risques naturels et technologiques ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1^er janvier 1949.

Bon à savoir : En revanche, le diagnostic de performance énergétique n’est plus obligatoire dans le cadre des locations saisonnières.

Comme vu précédemment, la réglementation a été durcie s’agissant des locations courte durée.

En particulier, des formalités de déclaration sont désormais obligatoires lorsque le bailleur décide de louer sa résidence en meublé de courte durée pour une durée cumulée inférieure à 120 jours par an.

Ces obligations se distinguent selon la situation du logement concerné :

• Si le logement se situe à Paris : le bailleur est tenu de déclarer en ligne à la mairie son activité de location de courte durée.

Bon à savoir : Cette formalité est obligatoire que la location concerne la totalité du logement ou seulement une partie.

À l’issue de cette déclaration, le bailleur reçoit un numéro d’enregistrement de 13 chiffres qui doit apparaître dans l’annonce en ligne.

Attention ! En cas de manquement à cette obligation de déclaration, vous vous exposez à une amande pouvant atteindre 450€.

Si le logement se situe à Paris, le bailleur aura également l’obligation de collecter une taxe de séjour, sauf exceptions.

• Si le logement se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants autre que Paris ou située dans le 92, 93, 94 ou une commune ayant choisi d’appliquer la règle du changement d’usage : le bailleur est obligé de déclarer le logement faisant l’objet d’un contrat de location saisonnière auprès de la mairie concernée via un téléservice.

Bon à savoir : Concernant la taxe de séjour, chaque commune fixe ses propres règles. Pensez donc à vous renseigner auprès de la mairie du logement concerné !

• Si le logement se situe dans une ville de moins de 200 000 habitants ou ne se situe pas dans le 92, 93 ou 94 ou n’applique pas la règle du changement d’usage : aucune obligation d’enregistrement de l’activité de location saisonnière n’est prévue par la loi. Toutefois, certaines communes peuvent rendre obligatoire la collection de la taxe de séjour auprès des locataires.

La location saisonnière est une activité soumise à un régime fiscal particulier. En pratique, les loyers et les charges perçus lors de la location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Toutefois, deux régimes déclaratoires existent en matière de location saisonnière :

• Le régime forfaitaire, ou micro-BIC : dans le cadre d’une location saisonnière classique, le bailleur relève du régime forfaitaire si les recettes ne dépassent pas un seuil de 70 000€ an. Dans ce cas, sur les loyers et les charges perçus, un abattement de 50% sera réalisé. Dans le cadre d’une location saisonnière classée (meublé de tourisme ou chambre d’hôtes par exemple), le régime micro-BIC s’appliquera si les recettes ne dépassent pas 170 000€ par an. Dans ce cas, un abattement de 71% s’appliquera sur les loyers et les charges perçus ;
• Le régime réel : les bailleurs peuvent automatiquement relever du régime réel dans le cadre d’une location saisonnière classique si les recettes annuelles dépassent 70 000€ par an. Dans le cadre d’une location saisonnière classée, les bailleurs relèvent du régime réel si les recettes dépassent 170 000€ an.

Bon à savoir : Même si vous ne relevez pas automatiquement du régime réel, vous pouvez choisir d’y opter. Toutefois, pensez à évaluer les recettes pour déterminer si ce régime fiscal est plus avantageux pour vous.

Il peut arriver que des litiges surviennent lors de l’exécution du contrat de location saisonnière. La plupart des conflits concernent la situation du logement ou la non-conformité du bien avec l’état des lieux descriptif fourni au locataire avant la date de début de son séjour.

Dans un premier temps, le locataire et le propriétaire peuvent essayer de résoudre le litige à l’amiable en convenant d’une réduction sur le loyer total dû. À défaut, le locataire pourra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour lui manifester son mécontentement.

Toutefois, si cette solution amiable n’aboutit pas, le locataire peut saisir la direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour faire valoir ses droits. Pour ce faire, il devra transmettre l’annonce qui lui a permis d’effectuer la réservation du logement concerné ainsi que des photos des lieux. Si l’action en justice est favorablement reçu, il pourra prétendre à l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.