Lettre de résiliation de bail (gratuit)

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Bon à savoir : La lettre de résiliation du bail de location n’a pas besoin d’être signée pour avoir une valeur juridique et constituer une preuve valable du congé au contrat de location en cours.

La lettre de résiliation d’un bail d’habitation est une formalité indispensable pour donner congé à l’autre partie lors de l’exécution d’un bail de location. Cette obligation est consacrée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et par la loi Alur de mars 2014.

La lettre de résiliation du bail doit comporter un certain nombre d’informations, incluant :

• L’identité du bailleur et du locataire ;
• La localisation du logement loué ;
• La description des locaux accessoires s’il en existe (location d’un garage annexé au logement par exemple) ;
• L’article de loi justifiant le préavis en vigueur ;
• La date de conclusion du bail ;
• La date de prise d’effet du congé.

Le congé de l’une ou l’autre des parties peut être notifié de diverses manières :

• Par courrier recommandé avec accusé de réception
• Par signification par acte d’huissier
• Par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Comme vu précédemment, lorsqu’une partie souhaite donner congé à l’autre lors de l’exécution d’un bail de location, alors il convient d’envoyer une lettre de résiliation. Toutefois, un délai de préavis raisonnable doit être respecté. Ce délai varie selon le type de location et selon la qualité de la partie qui souhaite donner son congé (le bailleur ou le locataire).

Dans le cadre d’une location meublée, le préavis pour le locataire est fixé à un mois. Si c’est le bailleur qui souhaite donner congé, en revanche, le délai de préavis est porté à trois mois. Pour rappel, une location est meublée si le logement est doté du mobilier et des équipements nécessaires pour assurer une vie décente au locataire. La liste des éléments de mobilier d’un logement meublé a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le délai de préavis est toutefois plus long dans le cadre d’une location non meublée. Pour le bailleur, le délai de préavis pour donner congé est de six mois. Pour le locataire, le délai de préavis d’usage est de trois mois. Toutefois, la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur susvisées ont permis, dans certains cas, de réduire le préavis du locataire à un mois dans le cadre d’une location non meublée.

Il s’agit des motifs suivants :

• Le logement se situe en zone tendue : pour mémoire, une zone tendue est une grande agglomération française où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière, créant un accès difficile aux logements. Par ailleurs, les logements en zone tendue bénéficient d’un encadrement des loyers (particulièrement à Paris ou à Lille) ;
• La perte d’emploi du locataire ;
• L’obtention d’un premier emploi ;
• L’obtention d’un emploi consécutivement à une période de chômage
• La mutation professionnelle ;
• Les raisons de santé du locataire ;
• L’attribution au locataire d’un logement social selon les termes de l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
• Le locataire bénéficie du Revenu de Solidarité Active (RSA) ;
• Le locataire bénéficie de l’allocation adulte handicapé.

Bon à savoir : Tout autre motif ne permet pas au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois. Dans tous les autres cas en effet, le délai de préavis d’une location vide est de trois mois pour l’envoi de la lettre de résiliation du bail.

Il convient par ailleurs de noter que le délai de préavis court à compter de la délivrance de la lettre de résiliation, c’est-à-dire soit à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, soit à compter de la signification de l’acte d’huissier, soit dès la remise en mains propres.

Le locataire peut donner congé au bail de location en cours de bail. Il n’a donc pas besoin d’attendre la fin du bail pour quitter le logement. Par ailleurs, il n’est pas nécessaire de justifier d’un motif légitime dans la lettre de résiliation. Le locataire est simplement tenu de respecter le délai de préavis en vigueur selon les conditions énoncées ci-dessus.

La problématique qui peut se poser est le congé du locataire en colocation. Si tous les colocataires souhaitent résilier le contrat de bail au même moment, il convient que chaque locataire envoie séparément une lettre de résiliation. Cette formalité est indispensable, peu important que la colocation résulte d’un bail unique (un seul contrat pour tous les colocataires) ou de baux individuels.

Toutefois, si un seul des colocataires souhaite quitter le logement, la situation est plus complexe. En effet, dans la plupart des baux en colocation, une clause de solidarité est insérée dans les dispositions du contrat. En vertu de cette clause, en cas d’impayés de loyer de l’un des colocataires, le bailleur pourra se retourner contre n’importe lequel des autres colocataires pour réclamer les sommes qui lui sont dues.

De surcroît, les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement du paiement du loyer et des charges locatives dans un délai de six mois suivant le départ d’un des colocataires, à moins qu’un nouveau locataire ne le remplace. Dès l’arrivée d’un nouveau locataire, son obligation de paiement s’éteint et la clause de solidarité ne produit plus d’effet à son égard.

Le bailleur ne dispose pas de la même liberté que le locataire pour demander la résiliation du bail. Il ne peut en effet lui donner congé qu’à l’arrivée du terme du bail en respectant un préavis de 6 mois. Ce principe résulte notamment de la loi du 6 juillet 1989 qui offre un régime très protecteur du locataire.

De plus, le bailleur ne peut résilier le bail que dans des conditions très strictes. Il s’agit des situations suivantes :

• Le congé pour vente : le bailleur peut donner son congé au locataire s’il souhaite vendre le logement occupé. Toutefois, la lettre de résiliation du bail doit mentionner le droit de préemption, ou droit de préférence, accordé au locataire. Ce droit résulte de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et de la loi du 6 juillet 1989. En vertu du droit de préemption, le locataire se voit proposer en priorité l’achat du logement qu’il occupe. Cela signifie que le bailleur devra préalablement proposer le logement à la vente au locataire avant de pouvoir faire une offre à des tiers. Ce n’est que si le locataire refuse l’offre du bailleur que ce dernier pourra se tourner vers des tiers acquéreurs à condition que la proposition de vente comporte les mêmes conditions essentielles, et notamment relatives au prix ;

• Le congé pour reprise : le bailleur est en droit de résilier le contrat de location s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter. Ce motif vaut également pour le conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire depuis au moins un an du bailleur ou ses ascendants, ses descendants ou bien ceux de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire depuis au moins un an ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux : il s’agit ici d’un manquement grave à l’une des obligations substantielles du locataire. Cela peut être par exemple des impayés de loyer et/ou de charges locatives ou encore des troubles anormaux de voisinage justifiant le départ du locataire. En cas de litige, le caractère « légitime et sérieux » du motif sera apprécié souverainement par les juges du fond.

À l’issue de la délivrance de la lettre de résiliation du bail de location, les parties devront s’entendre pour réaliser l’état des lieux de sortie. Il convient de porter une attention particulière à cette formalité. En effet, si l’état des lieux de sortie n’est pas réalisé, le propriétaire ne pourra pas déduire du dépôt de garantie les éventuelles dégradations du logement commises par le locataire avant son départ.

Bon à savoir : pour rappel, le dépôt de garantie se définit comme une somme d’argent versée par le locataire à son entrée dans le logement. Elle peut être conservée par le bailleur s’il constate au départ du locataire des dégradations qui lui sont imputable.

Il faut toutefois distinguer le dépôt de garantie de la caution : il s’agit d’une personne qui s’engage à remplir les obligations du locataire en cas d’inexécution contractuelle de la part de ce dernier. La caution est une garantie souvent exigée par le bailleur lorsque le locataire est en situation précaire (étudiant par exemple).

Pour rappel, dans le cadre d’un état des lieux réalisé par un huissier de justice, en principe, les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire de façon équitable. Dans tous les cas, la loi pose le principe selon lequel le locataire ne peut pas payer une part plus importante que le bailleur.

Après avoir réalisé l’état des lieux de sortie, le propriétaire devra restituer le dépôt de garantie au locataire. Bien entendu, si des dégradations ont été commises par le locataire lors de l’exécution du contrat de location, le propriétaire pourra déduire de plein droit le montant des dépenses nécessaires pour effectuer les réparations locatives.

Le délai légal de restitution du dépôt de garantie a été fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Quel que soit le type de logement loué (vide ou meublé), le délai est fixé à un mois si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie. Ce délai est porté à deux mois lorsque des dégradations avérées ont été relevées lors de l’état des lieux de sortie.