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L’approbation des comptes annuels d’une SCI
Dernière mise à jour le 11/10/2021
L’approbation des comptes annuels est une formalité obligatoire au sein d’une Société civile immobilière (SCI), tout comme la SARL, la SAS, la SASU et tout autre type de société. En effet, le gérant de la SCI est dans l’obligation de rendre compte de la gestion de la SCI au moins une fois par an. Il doit présenter dans son bilan :
- Les bénéfices réalisés ou prévisionnels
- Les investissements
- Les pertes encourues ou envisagées qui ont marqué la société au cours d’un exercice
Ces comptes annuels doivent être par la suite approuvés au cours de l’assemblée générale des associés. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI n’est pas tenue de déposer ces comptes au greffe.
Qu’est-ce que l’approbation des comptes en SCI ?
L’approbation des comptes en SCI est essentielle pour faire le point sur la rentabilité de la société. Il s’agit également d’une obligation légale, à défaut de quoi le gérant engage sa responsabilité.
C’est l’occasion pour le gérant et les associés de faire le point sur les bénéfices, les dépenses, les pertes, les investissements et bien d’autres décisions passées ou futures de la société.
L’obligation juridique de tenue et d’approbation de comptes annuels est identique selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, par application de l’article 1856 du Code civil, le gérant est dans l’obligation de rendre compta annuellement de sa gestion de la société aux associés. Le non-respect de cette obligation engage la responsabilité civile du gérant de la SCI. Il encourt ainsi jusqu’à six mois d’emprisonnement et 9 000 euros d’amende.
Toutefois, les obligations comptables et fiscales incombant à la société diffèrent selon son régime fiscal :
- Lorsque la SCI est soumise à l’IR : la société n’est soumise à aucune obligation comptable, et peut à ce titre tenir une comptabilité de trésorerie dont la gestion est beaucoup plus simple.
- Lorsque la SCI est imposée à l’IS : la société doit impérativement tenir une comptabilité d’engagement à l’instar des sociétés commerciales comme la SARL ou la SAS.
Quelle que soit le régime fiscal de la SCI, la société n’est pas tenue de procéder au dépôt des comptes annuels auprès du greffe du Tribunal de commerce.
Qui doit approuver les comptes de la SCI ?
S’il appartient au gérant de la SCI de rendre compte annuellement de sa gestion, il revient aux associés d’approuver les comptes. Le gérant doit convoquer les associés de la SCI à une assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA) dans les six mois qui suivent la date de clôture de l’exercice social qui a lieu au 31 décembre.
La convocation doit contenir l’ordre du jour de l’AGOA ainsi que les documents comptables que les associés doivent consulter au préalable. L’approbation ou le rejet des comptes doit être inscrit dans le PV de l’AG de la SCI.
Pourquoi approuver les comptes ?
Outre son caractère obligatoire, l’approbation des comptes doit être réalisée afin de faire le point sur la situation réelle de l’entreprise. Elle permet aussi d’assurer la crédibilité de la société auprès de ses parties prenantes (telles que les banques, les clients, et les fournisseurs), de ses investisseurs et de l’administration fiscale.
C’est l’occasion pour les associés ou actionnaires de se prononcer sur la gestion et la comptabilité de la SCI. En d’autres termes, l’approbation des comptes répond à des besoins de transparence économique.
Comment procéder à l’approbation des comptes annuels en SCI ?
L’approbation des comptes doit suivre une procédure légale qui se fait en 3 étapes :
- La convocation des associés à l’assemblée générale ordinaire annuelle
- La tenue de l’assemblée générale
- La rédaction du procès-verbal d’assemblée générale
Le gérant de la SCI doit suivre à la lettre la procédure et toutes les formalités relatives à l’approbation des comptes, de la convocation à l’assemblée générale ordinaire annuelle au dépôt des comptes.
Etape 1 : la convocation à l’assemblée générale ordinaire annuelle
Avant la tenue de l’AG, le gérant doit convoquer les associés. Il est plus judicieux d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette précaution permet en effet d’éviter d’être poursuivi pour manquement à l’obligation d’approbation des comptes dans le cas où un ou plusieurs associés ne se présentent pas à l’AG.
La procédure et le contenu de la convocation peuvent varier d’une SCI à l’autre, selon les clauses prévues dans le statut. En général, ce document doit être envoyé au moins deux semaines avant la tenue de l’AG.
Il convient d’accompagner la convocation des pièces suivantes afin que les parties prenantes puissent préparer leur intervention lors de l’assemblée :
- Les comptes annuels
- Le rapport de gestion visant à offrir une estimation globale de la santé de l’entreprise
- Les propositions d’affectation du résultat
- Le texte des résolutions
Dans le cas d’une SCI ayant une activité économique et en cas de dépassement de certains seuils, le rapport du commissaire aux comptes doit également être envoyé aux associés avec la convocation à l’AG.
En cas de recours à un expert-comptable ou à un avocat pour la production du bilan et l’établissement, la procédure d’approbation des comptes peut générer un coût généralement compris entre 300 euros et 1 000 euros.
Afin de vous permettre de gérer efficacement la comptabilité de votre société tout en évitant de dépenser des frais trop importants, LegalPlace propose un service de comptabilité en ligne à prix réduits. Grâce à une application adaptée et à l’accompagnement de comptables agréés, vous pourrez gérer en temps réel les comptes de votre société de manière efficace et pragmatique.
Etape 2 : la tenue de l’assemblée générale
C’est durant l’AG que les comptes annuels présentés par le gérant sont approuvés ou désapprouvés. Les associés donnent leur avis par rapport à la gestion de la société, votent l’affectation du résultat et décident de l’approbation, de la désapprobation ou de la modification des comptes. Le vote se fait à la majorité qu’il s’agisse de valider ou de rejeter les comptes sociaux.
Le refus d’approbation des comptes n’a pas de conséquence sur les activités de la société. En effet, le rejet des comptes annuels n’empêche pas la poursuite de l’exploitation. En revanche, les anomalies relevées par les associés doivent être ajustées.
C’est durant l’assemblée générale que les associés décident d’affecter le bénéfice ou la perte de l’entreprise aux réserves, au report à nouveau ou à la distribution de dividendes.
La bonne tenue de l’assemblée générale permet au gérant de se conformer aux dispositions légales en matière d’approbation des comptes et d’éviter les sanctions correspondantes au manquement à ces obligations.
Etape 3 : la rédaction du procès-verbal d’assemblée générale
Après l’approbation des comptes sociaux vient la rédaction des documents nécessaires à la tenue d’un registre des décisions prises au cours de chaque assemblée générale ordinaire annuelle. . Il s’agit du procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes.
Le PV est l’unique document pouvant attester de la bonne tenue de l’AG et ainsi de l’approbation ou du refus des comptes. Sa rédaction est obligatoire et constitue la dernière étape de l’approbation des comptes. Une fois rédigé, le procès-verbal doit être consigné dans un registre des décisions de la SCI.
Quelles sanctions à la charge du gérant en l’absence d’approbation des comptes annuels de la SCI ?
Par application de l’article 1850 du Code civil, le défaut d’établissement des comptes annuels de la SCI constitue une obligation légale dont le non-respect engage la responsabilité civile du gérant.
Les personnes ayant intérêt à introduire une action en justice, en l’occurrence les associés, peuvent ainsi poursuivre le gérant de la SCI par 2 types d’actions :
- Action sociale : les associés entreprennent une action en responsabilité contre le gérant au nom de la société.
- Action ut singuli : chaque associé introduit une action en responsabilité contre le gérant afin de défendre ses intérêts propres.
Chaque action permet au demandeur d’obtenir des dommages-intérêts afin de réparer un préjudice réel.
Voir aussi: Logiciel de comptabilité SCI
FAQ
Quelle comptabilité pour une SCI familiale ?
Lorsqu'elle est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), qui constitue le régime fiscal par défaut des SCI, la SCI familiale n'est soumise à aucune obligation comptable et peut donc tenir une comptabilité de trésorerie.
Est-il obligatoire d'avoir un comptable pour une SCI ?
Il n'est pas obligatoire de recourir aux services d'un comptable pour gérer les comptes d'une SCI. Il est tout à fait possible que le gérant se charge lui-même de cette tâche.
Qui est le liquidateur d'une SCI ?
Le liquidateur d'une SCI peut alternativement être un associé de la SCI ou un tiers.
Devis d’expertise comptable
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/10/2021
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
ce serait bien de toujours citer la source de droit; principe de légalité oblige
Bonjour,
A ma connaissance, il n’y a pas de dépôt obligatoire au greffe du TC pour l’assemblée générale d’approbation des comptes des SCI.
En cas d’erreur de ma part, pouvez vous me préciser le cadre réglementaire ?
Cordialement,
Bonjour, Est il possible d’approuver les comptes d’une sci par consultation écrite sans organisation d’AG ?
Idem si la sci dispose d’un CAC ?
Merci
Bonjour,
Il n’est possible de recourir à la consultation écrite des associés pour prendre des décisions collectives uniquement lorsque cette possibilité est prévue et encadrée par les statuts. Dans le cas contraire, les associés doivent approuver les comptes à la suite de la tenue d’une assemblée générale à laquelle ils ont été valablement convoqués.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Je suis actionnaire a 45 % d une sci je n’ai pas été convoqué pour assemblée je n’ai pas le bilan que faire
Merci
Bonjour,
La loi pose une obligation de convocation à l’Assemblée Générale Ordinaire Annuelle de tous les actionnaires, afin d’approuver les comptes de la SCI. Ainsi, vous pouvez engager la responsabilité du gérant de votre SCI pour faute de gestion.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est ce que le PV d’une assemblée générale annuelle d’une SCI familiale (non soumise à l’IR) doit mentionner le détail des opérations sur le compte de la SCI (par exemple, les taxes foncières avec leur montant) pour l’approbation des comptes ?
Je vous remercie
Bonjour,
Le PV d’assemblée générale de SCI constate simplement les délibérations adoptées au cours de la réunion des associés. Il incombe au gérant de la SCI de faire figurer le détail des opérations fiscales dans les comptes annuels de la société.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous possédons avec ma compagne une SCI soumise à l’IR et tenons une comptabilité de trésorerie. J’ai 2 questions : en cas d’apport de trésorerie des associés sur le compte de la SCI pour équilibrer le compte bancaire (nous dépensons plus en remboursement de prêts, de charges de copropriétés et de travaux que ce que nous percevons en loyers), devons-nous faire une augmentation de capital du montant des apports annuels ? Si non, comment sont pris en compte ces apports de trésorerie dans la gestion de la SCI ? Lors de l’AG ordinaire annuelle qui doit approuver les comptes,… Lire la suite »
Bonjour,
Afin d’augmenter votre trésorerie vous avez deux options, vous pouvez effectuer une augmentation de capital ou une mise en réserve.
Le bilan et compte de résultat sont obligatoire qu’importe la fiscalité à laquelle est soumise votre SCI.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Merci Yanis,
Dernière question, dans le cas d’un choix de mise en réserve, quel type de réserve est à impacter (légale, statutaire, indisponible, réglementée, autre) ?
Les différences ne sont pas totalement limpides pour moi.
Merci
Bien cordialement.
Une sci soumise a ir 2 actionnaires 50 -50 L un decede apres avoir fait donation a son epouse qui a opte 1/4 + 3/4 usufruit. Il a 2 enfants issus d un premier lit Un mandataire ad hoc a ete designe pour representer l indivision Lors de AG les comptes n ont pas ete approuves bien que le bilan soit certifie par expert comptable pour empecher que je puisse voter l attribution du benefice et en avoir l usufruit Lettre d un heritier vote contre si je ne renonce pas a mon usufruit Que se passe t il alors… Lire la suite »