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Location d’un bureau sans bail commercial, quelles sont les exceptions ?
Dernière mise à jour le 08/12/2023
En principe, la location d’un bureau est soumise au régime encadrant les baux commerciaux. Cependant, il est possible de déroger à ce principe en louant un bureau sans bail commercial dans certains cas et sous certaines conditions.
Le bail commercial, idéal pour la location d’un bureau ?
En principe, la location d’un bureau est soumise au régime des baux commerciaux consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
Pour rappel, la conclusion d’un bail commercial est réservée aux locataires inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM). Les locaux faisant l’objet d’un bail commercial ont pour visée l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ainsi, la majorité des activités du locataire souhaitant louer un bureau relève du statut des baux commerciaux : il s’agit par exemple des activités de conseil, d’agence ou encore de prestation de services. Le bail commercial ne s’applique donc pas qu’aux pieds d’immeuble pour des boutiques ou des magasins recevant du public ; il s’applique également pour la majorité des activités de bureau (dans lesquels on ne reçoit pas nécessairement de la clientèle).
Bon à savoir : dans certains cas il est possible de faire une sous-location dans le cadre d’un bail commercial.
Le bail de location d’un bureau peut être verbal mais il est tout de même recommandé de formaliser l’accord conventionnel par écrit. Ainsi, en cas de litige, la partie demanderesse (celle qui ouvre une action en justice) pourra rapporter une preuve juridique valable du consentement éclairé des parties ainsi que des dispositions contenues dans le contrat.
Toutefois, le bail commercial est très encadré d’un point de vue juridique, a fortiori depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en juin 2014. En particulier, la durée minimale du bail commercial est de neuf ans, ce qui peut s’avérer contraignant pour des entrepreneurs désirant se lancer. En effet, n’est accordée au locataire qu’une faculté de résiliation triennale du bail commercial. Cela signifie que le locataire titulaire d’un bail commercial devra attendre au moins l’expiration d’une période de trois ans avant de pouvoir délivrer son congé. Lors de cette même période, une révision du montant du loyer pourra être effectuée de plein droit par le bailleur selon l’indice de référence choisi par les parties. Il pourra s’agir de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) selon l’activité du locataire. Ces deux indices viennent remplacer l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Du côté du bailleur, les conditions de résiliation anticipée sont d’autant plus contraignantes tout comme dans le cas de la résiliation anticipée dans un bail professionnel. Par ailleurs, le locataire du bail commercial bénéficiant de la propriété commerciale, le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction s’il refuse son offre de renouvellement. Le montant de cette indemnité sera calculé afin de couvrir en intégralité le préjudice subi par le locataire.
Attention ! Dans la plupart des cas, le bail commercial conclu est à usage exclusif de bureaux. Cela signifie que ni l’usage ni la destination du bail commercial ne peuvent être modifiés. En d’autres termes le changement de destination d’un local professionnel en habitation n’est pas possible.
Louer un bureau sans bail commercial, est-ce légal ?
Comme vu précédemment, en principe, la location de bureaux passe par la conclusion d’un bail commercial. Toutefois, comme le statut des baux commerciaux est très encadré d’un point de vue juridique, il peut vite s’avérer contraignant de conclure ce type de bail.
C’est pourquoi, il est possible de déroger à ce principe sous certaines conditions. Il est notamment possible de conclure :
- Un bail dérogatoire, faussement appelé « bail précaire » : il s’agit d’un type de bail dérogeant au statut des baux commerciaux ;
- Un bail commercial saisonnier dérogatoire destiné aux activités commerciales saisonnières ;
- Un bail professionnel réservé aux professions libérales réglementées et non réglementées (avocat, médecin) ;
- Un contrat de prestation de services de mise à disposition de bureaux ;
- Un bail mixte, c’est-à-dire un bail à la fois à usage professionnel et à usage d’habitation. Ce type de bail est particulièrement apprécié des professions libérales qui souhaitent opter pour un régime plus flexible.
Tableau récapitulatif des exceptions pour louer un bureau sans bail commercial
| Caractéristiques | |
| Bail dérogatoire (ou « bail précaire ») | Le bail précaire, dont la dénomination juridique juste est bail dérogatoire ou bail de courte durée, est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire des locaux pour l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel.
Néanmoins, la durée maximale du bail dérogatoire est de 36 mois, renouvellement éventuels compris, ce qui permet aux jeunes entrepreneurs de ne pas trop s’engager.
Attention ! Le bail dérogatoire doit être conclu avec l’intention ferme et non équivoque de déroger au statut des baux commerciaux. Toute manoeuvre frauduleuse entraîne la nullité du bail dérogatoire conclu. |
| Bail dérogatoire saisonnier | Le bail dérogatoire saisonnier obéit aux mêmes conditions de validité que celles énoncées ci-dessus.
Toutefois, ce type de bail est réservé aux activités commerciales saisonnières (entre trois et six mois selon la saison commerciale considérée).
Attention ! Cet aspect doit être mentionné explicitement dans le contrat de bail dérogatoire saisonnier. |
| Bail professionnel | Le bail professionnel est utilisé pour la location de locaux à usage professionnel qui ne consiste pas en l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
Attention ! La durée du bail professionnel est de six ans maximum. |
| Contrat de prestation de services de mise à disposition de bureaux | Ce contrat doit être avant tout un contrat de prestation de services incluant des prestations de services d’activités de bureau : mise à disposition d’un standard, d’un équipement de bureau, de meubles, d’un téléphone et d’internet, etc.
Le contrat de prestation de services de mise à disposition de bureaux permet à plusieurs sociétés de se partager des locaux et le montant du loyer afin d’optimiser les frais. Ce contrat est donc très utilisé dans les colocations d’entreprises et notamment pour les entreprises naissantes.
Bon à savoir : Le loyer n’est en général pas calculé au mètre carré mais sur la base d’un forfait établi selon la qualité et la quantité des prestations. |
| Bail mixte | Pour être qualifié de bail mixte, les locaux loués doivent servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice d’activité professionnelle. Une partie du local pourra notamment y être dédiée. |
Location de bureau, la particularité du bail civil pour les associations loi 1901
Pour les associations soumises à la loi 1901 et même pour certaines entreprises, il est possible de louer un bureau en concluant un bail civil à la place du bail commercial. Pour rappel, le bail civil est consacré par les articles 1713 et suivants du Code civil.
Le bail civil est un bail de droit commun. Cela signifie que ce sont les parties qui bénéficient d’une pleine liberté pour négocier les modalités de la convention : durée, montant du loyer, résiliation anticipée, conditions de renouvellement et/ou tacite reconduction, etc. Ici, c’est donc le principe de la liberté contractuelle qui est pleinement laissé aux cocontractants (le bailleur et le locataire).
En général, le bail civil est utilisé pour déroger aux statuts des baux dits classiques tels que le bail commercial. Il est destiné aux situations spécifiques dont l’usage du bien est contraire à sa nature (local à usage d’habitation loué à usage professionnel dans le cas d’un logement de fonction par exemple).
Bon à savoir : Le bail civil peut également servir à déroger au régime encadrant le bail rural si par exemple, vous louez une grange pour une activité personnelle et non agricole.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
BONJOUR, quel type de bail préconnisez-vous dans le cas du président de SASU (domiciliée chez le président) qui loue 1 bureau à sa société SVP ?
BONJOUR, quel type de bail préconnisez-vous dans le cas du président de SASU (domiciliée chez le président) qui loue 1 bureau à sa société SVP ?
Bonjour, Si grâce au futur bail, vous allez exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans le local vous pouvez conclure un bail commercial. A l’inverse, si vous allez exercer une activité non commerciale ou un activité de travaux immobiliers, alors vous pouvez envisager un bail professionnel. Le bail commercial sera conclu pour une durée minimale de 9 ans alors que le bail professionnel est conclu pour 6 ans minimum. Ces 2 baux comportent des avantages et des inconvénients aux regard des attentes personnelles. En espérant avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitant bon courage dans vos démarches.… Lire la suite »
Bonjour
ce service est-il payant ?
si oui combien ?
merci
Cordialement
G MOREAUX
En complément de mon message publié à 12 h 49, je précise que cette praticienne en drainage lymphatique a le statut d’auto-entrepreneur.
Merci pour vos avis sollicités quant au “bail de courte durée à usage de bureaux” que nous avons conclu.
Bonjour,
Le statut du cocontractant n’a pas d’influence sur la dénomination du bail. Votre dénomination est juste.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.