Le bail civil : Définition et fonctionnement

Le bail civil ou “bail de droit commun” est régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil. Il constitue en effet le bail le plus régulièrement conclu puisqu’il concerne la location meublée ou non meublée de locaux au sens large du terme.

Définition du bail civil

Le bail civil concerne les particuliers, mais également les associations dites “loi 1901”, et, sous certaines conditions, les entreprises. Il se distingue des autres baux de par la grande flexibilité accordée concernant sa durée et son contenu.

Principalement destiné aux propriétaires et locataires qui ne désirent pas s’engager sur le long terme, il constitue le contrat idéal pour la location des biens immeubles tels que les :

• Bureaux ;
• Entrepôts ;
• Terrains à usage non agricole ;
• Locaux commerciaux non destinés à l’accueil de personnes ;
• Résidences secondaires ;
• Logements de fonction destinés aux entreprises ;
• Parkings et garages non annexés à un logement.

Les dispositions classiques du bail civil

Le bail civil offre une grande liberté concernant l’élaboration des termes du contrat. Qu’il s’agisse de sa durée, des conditions de résiliation ou de renouvellement, ou encore du loyer appliqué, les parties restent libres de décider le contenu du contrat.

La situation des parties au contrat de bail civil

Lors de la conclusion d’un bail civil, les parties décident des droits et obligations de chacun.

Le propriétaire

Au titre d’un bail civil, le propriétaire conserve une grande partie de ses droits, il n’accorde au locataire qu’un droit de jouissance des locaux. Sa principale obligation consiste à délivrer le bien loué au locataire, à la date indiquée dans le contrat de bail.

Il doit également assurer la jouissance paisible des locaux loués. A cet effet, il est dans l’obligation d’effectuer les réparations ou travaux nécessaires à l’entretien du bien et de ses équipements, s’il y en a.

Le preneur

Le preneur, quant à lui, a pour principales obligations :

• de restituer les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance ;
• de payer les loyers dus à l’échéance.

Sous réserve de l’acceptation expresse du bailleur, il est possible pour le preneur de sous-louer les locaux. Dans ce cas, les loyers seront à remettre au propriétaire : le preneur ne peut s’en prévaloir.

Bail civil : quelle forme et quel contenu ?

Ce type de bail n’est pas soumis à un formalisme particulier : les parties peuvent en déterminer librement le contenu, sous réserve de ne pas y insérer des clauses abusives.

Cependant, un certain nombre de clauses “type” sont à insérer afin de parfaire le contenu du bail. Il s’agit notamment d’insérer :

• Une description détaillée des lieux et de leurs équipements ;
• L’usage qui sera fait des locaux (résidence secondaire, rassemblements d’associations, logement de fonction, etc.)
• Le montant du loyer, des charges locatives et leurs modalités de révision ;
• La durée convenue du bail ;
• Les modalités de cession, et l’éventuelle tacite reconduction ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Les obligations du preneur et du bailleur ;
• L’exclusion de l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

D’autres clauses et conditions pourront être insérées, comme par exemple les modalités de sous-location (si elle est autorisée par le bailleur).

Bail civil : quel usage ?

Le bail civil constitue une dérogation aux baux “classiques”, tel le bail commercial. Il est notamment utilisé lorsque l’usage des locaux ne correspond pas à leur destination. C’est le cas lorsqu’un immeuble à usage d’habitation est utilisé pour raisons professionnelles comme c’est le cas pour les logements de fonction.

Quelle durée pour un bail civil ?

L’un des principaux avantages du bail civil réside dans la liberté d’en fixer la durée. Les parties déterminent ensemble la durée qui leur convient, puisqu’aucun texte n’impose de durée maximale lorsque le bailleur est pleinement propriétaire du bien.

Deux seuils méritent toutefois votre attention. Un bail civil de plus de 12 ans doit être publié au service de la publicité foncière. Par ailleurs, lorsque le bailleur ne dispose que de pouvoirs limités sur le bien (usufruitier, tuteur d’un mineur, indivisaire), il ne peut consentir seul un bail de plus de 9 ans. Au-delà, l’engagement devient un acte de disposition qui exige des pouvoirs particuliers.

Bail civil : quelles conditions de résiliation ou renouvellement ?

Un bail civil est en principe reconduit tacitement à l’échéance pour la même durée, sauf si l’une des parties notifie à l’autre son intention d’y mettre fin.

Le preneur peut informer le bailleur de son intention de quitter les locaux à tout moment, en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. La durée du préavis est librement déterminée par les parties au bail, lors de sa rédaction, ou postérieurement, à l’aide d’un avenant au bail.

Quel loyer pour un bail civil ?

Aucun encadrement des loyers n’est imposé pour le bail civil. Les parties peuvent donc choisir librement le montant du loyer. Il doit cependant être “sérieux”, malgré qu’il puisse être symbolique dans le cas d’une location par une association d’intérêt général.

La clause de révision des loyers, si elle est insérée dans le bail, doit respecter les indices publiés par l’INSEE.

Sachez également que le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 met en place un indice de location spécifiquement adapté aux activités tertiaires, aux locations d’entrepôts, de granges etc. Il s’agit de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail civil ?

Avant de choisir le bail civil, il est utile de peser ce qu’il vous apporte et ce à quoi il vous expose. Sa souplesse séduit les propriétaires, mais elle a une contrepartie qui est une protection réduite pour le locataire et un risque de requalification pour le bailleur.

Les avantages du bail civil

Le principal atout du bail civil est sa liberté contractuelle. Les parties fixent elles-mêmes la durée, le montant du loyer, le préavis et la plupart des clauses du contrat. Le loyer n’est soumis à aucun encadrement, même en zone tendue, ce qui laisse une réelle marge de négociation.

Ce bail est aussi simple et rapide à mettre en place : peu de formalisme, pas de durée minimale imposée et une grande adaptabilité aux biens qui ne relèvent pas de la résidence principale (résidence secondaire, logement de fonction, garage, entrepôt, terrain non agricole).

Les inconvénients et les risques du bail civil

La contrepartie de cette souplesse est une protection réduite du locataire. Contrairement au bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, le bail civil ne garantit ni durée minimale protectrice, ni préavis encadré, ni droit au maintien dans les lieux. Le dépôt de garantie et les honoraires ne font l’objet d’aucun plafonnement légal.

Pour le bailleur, le principal risque est la requalification du contrat. Si le logement loué constitue en réalité la résidence principale du locataire, un juge peut écarter le bail civil et appliquer les règles d’ordre public de la loi de 1989. Le bailleur perd alors la liberté qu’il recherchait. Pour une location meublée de courte durée à une personne en mobilité, le bail mobilité est souvent le cadre le mieux adapté.

Dans quelle situation choisir un bail civil ?

Au vu des nombreux baux existants, il est parfois difficile de déterminer lequel choisir. Voici une liste non exhaustive des cas dans lesquels privilégier un bail civil.

Comparé à un bail professionnel, commercial ou rural

Le bail professionnel, comme son nom l’indique, est destiné à un usage professionnel des locaux loués. Il est ainsi réservé à la location de locaux destinés à l’exercice d’une profession, libérale par exemple. A contrario, le bail civil ne peut être utilisé pour des locaux destinés à l’exercice d’une activité professionnelle, puisqu’il est impératif que l’usage soit personnel.

Le bail commercial quant à lui est conclu pour l’exploitation d’une activité commerciale artisanale ou industrielle.

Enfin, un bail rural doit être privilégié sur le bail civil dans le cas où les terres/biens louées sont exploités par un agriculteur.

Comparé un bail d’habitation

Le bail d’habitation, contrairement au bail civil, est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. Cet encadrement vise notamment à améliorer les conditions de location immobilière destinées à l’installation de résidences principales des particuliers.

Le bail civil n’est cependant pas totalement exclu concernant les locations d’habitation :

• s’il s’agit d’une résidence secondaire ;
• si le bien est utilisé comme logement de fonction par une entreprise ;
• si le locataire est une association.

Le tableau récapitulatif des différents types de contrat de location

Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques des différents baux présentés dans cet article :

Modèle de contrat de location

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 22/07/2026

Sources de l'article

• Articles 1713 à 1778 du Code civil
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011