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Le bail commercial pour une association
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Il n’existe pas de bail spécifique aux associations loi 1901, celles-ci ont donc le choix entre les différents régimes légaux applicables (bail commercial, bail professionnel, bail d’habitation…). Si elles réalisent des actes de commerce de manière régulière, la solution la plus avantageuse est de se tourner vers le bail commercial.
Le statut des baux commerciaux apporte de nombreux avantages au locataire : le droit au renouvellement, un bail d’une durée minimale de 9 ans et une indemnité en cas d’éviction par le propriétaire.
Cependant, les associations ne peuvent pas s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. En effet, la soumission au statut des baux commerciaux, souvent proposée aux associations, n’est licite que si un autre régime n’est pas applicable (bail d’habitation ou bail professionnel).
Peut-on conclure un bail commercial pour une association ?
En principe, il est interdit à une association de bénéficier d’un bail commercial, sauf si le propriétaire et l’association le décident d’un commun accord, de façon explicite et non équivoque (article L.145-2 du Code de commerce).
Cependant, deux types d’associations dérogent à cette règle :
- les établissements d’enseignement organisés sous la forme associative : ainsi, une association dont l’objet principal est l’enseignement peut bénéficier des dispositions d’un bail commercial et ce, même si elle n’est pas immatriculée au Registre du commerce et des sociétés ;
- les associations immatriculées au RCS et exploitant un fonds leur appartenant (une telle activité doit être précisée dans les statuts de l’association).
Quel est le régime du bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où auront lieu des activités commerciales. Il est soumis aux dispositions du code du commerce (et notamment les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).
Le bail commercial doit être écrit et devra précisément décrire les locaux ou lieux loués, ainsi que la nature des activités du locataire. Il pourra être formellement limité aux activités visées ou, au contraire, autoriser un changement d’activité et être stipulé “tous usages”.
Durée du bail commercial et renouvellement
Le bail commercial sera conclu pour 9 ans : en effet, les baux commerciaux les plus courants sont les baux commerciaux dits “3-6-9”, c’est à dire d’une durée de 9 ans avec une faculté de résiliation triennale pour le locataire ou, sous certaines conditions strictes, par le bailleur, en respectant un préavis de 6 mois.
Faute de congé, le bail est soumis à une reconduction tacite. Il peut également faire l’objet d’un renouvellement par les parties.
La durée minimum de 9 ans du bail commercial a pour objet de protéger les intérêts du locataire. Ainsi le bail est donc conclu, non pas pour 9 ans, mais pour 3, 6 ou 9 années, à la volonté du preneur.
Le preneur pourra par la suite le résilier à chaque échéance triennale en respectant un délai de 6 mois avant l’échéance. Exceptionnellement, le bailleur dispose également de cette faculté de résiliation triennale dans les cas suivants:
- construction ou reconstruction de l’immeuble existant ;
- surélévation de l’immeuble ;
- exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
Par exception, il sera possible d’éviter cette faculté de résiliation triennale et de prévoir une durée ferme de 9 ans dans les cas suivants :
- les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation,
- les baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
- les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° alinéa du titre III de l’article 231 ter du Code général des impôts.
Par ailleurs, le bail commercial peut également avoir une durée supérieure à 9 ans dans certains cas. A ce sujet, l’article L 145-4, al. 1 du Code de commerce ne fixe aucune durée maximale mais ce choix d’une durée supérieure à 9 ans doit être réfléchi : en effet, les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer lors du renouvellement à échéance ne s’appliqueront pas aux baux d’une durée supérieure à 9 ans.
Attention toutefois, la rédaction d‘un bail commercial supérieur à 12 ans nécessite de conclure le bail devant notaire.
Pour des durées plus longues, vous pouvez conclure un bail emphytéotique administratif.
Dans certains cas, il sera possible de conclure un bail, pour une activité commerciale, d’une durée inférieure à 9 ans : il s’agira alors d’un bail courte durée, bail dérogatoire, également improprement appelé “bail précaire“. Toutefois, la durée du bail dérogatoire ne pourra excéder une durée de 3 ans.
Résiliation du bail commercial pour l’association
Le bail commercial ne prend pas fin simplement au terme de sa date d’expiration : pour qu’il y soit mis un terme par une “résiliation“, il est nécessaire de donner congé (de la part du locataire ou du bailleur). A défaut de congé, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.
Faculté triennale pour le preneur (locataire) : le preneur peut résilier le bail commercial tous les 3 ans mais doit respecter les formes et le délai imposés pour donner congé, c’est-à-dire au 6 mois avant l’échéance triennale avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Faculté résiliation triennale pour le bailleur : le bailleur propriétaire ne peut résilier le bail tous les trois ans que pour l’un des motifs suivants :
- pour construire ou reconstruire immeuble existant,
- surélévation de l’immeuble,
- exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
La mise en vente du local ne met quant à elle pas fin au bail, qui se poursuit auprès du nouveau propriétaire (sous réserve du respect, le cas échéant, du droit de préemption du locataire).
En cas de congé donné par le bailleur, il devra, en principe, verser au locataire une indemnité d’éviction (sauf à lui offrir un local de remplacement satisfaisant).
S’il existe un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou si l’immeuble concerné est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative compétente, le bailleur ne sera pas obligé de payer une indemnité d’éviction au locataire. Il en va de même si le locataire n’est pas immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés), il n’y aura pas lieu à indemnité d’éviction.
Le bail peut enfin également prendre fin par la mise en jeu d’une clause résolutoire, qui peut mener à l’expulsion du locataire.
Les alternatives au bail commercial pour une association loi 1901
Le bail professionnel
Dans le cas où l’association entend affecter le local loué à un usage exclusivement professionnel, c’est-à-dire si elle y exerce une activité habituelle à titre onéreux, le contrat de bail sera nécessairement un bail professionnel.
Le bail professionnel prévoit une durée de 6 ans minimum. Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l’avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois et par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Au terme fixé par le bail, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties avec un préavis de 6 mois et sans avoir à justifier d’un motif ni contrepartie financière.
Attention, pour le bail professionnel, il n’y a pas de droit automatique au renouvellement, contrairement au bail commercial.
Hormis ces dispositions d’ordre public, les parties sont libres d’organiser leur relation contractuelle comme elles l’entendent, sachant qu’en cas d’absence de clause sur un point particulier, les règles supplétives des articles 1714 et suivants du Code civil s’appliquent.
Le bail d’habitation ou le bail mixte
Même si les conditions légales fixées par la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies, le propriétaire et l’association peuvent décider de soumettre leur bail au régime des baux d’habitation. Dans ce cas, une clause expresse et sans équivoque devra figurer dans le bail pour mentionner que les relations contractuelles sont régies par ce statut.
Le locataire verra sa liberté réduite dans la négociation des clauses par rapport à un bail civil classique (bail de droit commun) mais bénéficiera, en revanche, d’un régime protecteur et de la garantie d’une stabilité de sa situation locative. De plus, l’augmentation et la révision du montant du loyer sont très encadrées, ce qui évite au preneur de mauvaises surprises.
Le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique se caractérise par deux éléments essentiels, à savoir : d’une part, le droit réel immobilier de jouissance conféré au preneur à bail sur l’immeuble loué et librement cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque, et d’autre part, la durée du bail comprise entre 18 et 99 ans sans tacite reconduction. Ce bail doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière.
Il peut s’accompagner de l’obligation pour l’association d’effectuer des travaux d’amélioration ou de construction sur l’immeuble qui resteront la propriété du propriétaire à la fin du bail. En contrepartie, le loyer est relativement modeste.
L’association locataire se comporte pendant toute la durée du bail comme un propriétaire, ce qui signifie qu’elle peut construire des aménagements sans l’autorisation du bailleur ou encore qu’elle sera en charge de régler toutes les contributions et charges du fonds loué. En principe, le locataire n’est tenu que de conserver la valeur du bien. À la fin du bail, les travaux d’amélioration ou de construction réalisés par l’association ne donneront droit à aucune indemnité.
Attention : contrairement aux baux d’habitation ou commerciaux, le bail emphytéotique n’institue pas un droit au maintien dans les lieux ou un droit de renouvellement.
Le prêt à usage
Il s’agit d’un “contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi” (article 1875 du Code civil).
Ce contrat doit être gratuit : une rémunération en ferait un contrat de louage. Cette condition explique que les droits du prêteur soient étendus et que les obligations pesant sur l’emprunteur soient importantes.
En revanche, la gratuité du prêt n’empêche pas le prêteur d’exiger de l’emprunteur qu’il assume les charges courantes, les impôts fonciers, qu’il contracte un contrat d’assurance pour le local prêté ou qu’il supporte les frais d’entretien du local.
Les dispositions du Code civil prévoient que l’emprunteur s’engage à respecter l’usage convenu, à conserver la chose et à la restituer. Cependant, elles ne sont pas d’ordre public et les parties sont donc libres de les aménager.
La mise à disposition
L’association peut solliciter auprès des collectivités publiques (État, région, département, commune) l’autorisation de disposer, à titre occasionnel ou permanent, d’un local ou d’un terrain du domaine public.
Les communes sont autorisées à mettre gratuitement des locaux à la disposition des associations. Toutefois, les modalités de cette convention doivent être validées par le conseil municipal. De plus, l’association ne peut avoir pour objet une activité commerciale. Si l’autorisation est donnée, une convention mentionnant les conditions de cette mise à disposition est conclue entre l’association et la collectivité.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour Samuel Goldstein. Merci de votre analyse précise de sdivers cas de bail à ne association. J’ai une question très actuelle pour des amis organisés en Ass. cultuelles et culturelles qui vont ensemble louer à une SCI un local pour leurs affaires administratives, la création d’un studio d’enregistrement et dans quelques mois à des réunions (pas encore ouvertes au public tant que l’agrément ERP n’est pas donné par l’Administration). Ce ne sera NI un bail d’habitation NI un bail commercial (pas de vente de marchandises ou services) NI un bail professionnel selon votre définition “SANS activité dans ce local à… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour Salem,
Actuellement dans une situation similaire à la votre, je cherche des réponses à la question.
Auriez-vous eu une réponse précise du choix idéal de bail pour une association cultuelle ?
De plus, Samuel Goldstein, pensez-vous qu’une association cultuelle, si possibilité il y a d’établir un bail commercial, pourrait à ce juste titre envisager un racheter de bail, au travers d’une cession de droit au bail ?
Je vous remercie d’avance de votre éclaircissement.
Bien à vous
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Merci pour cet article intéressant!
Nous sommes 10 artistes et artisans d’art et désirons louer une boutique en centre ville que nous gererions ensemble. Nous sommes soutenus par une association dont les statuts comprennent la” mise a disposition de locaux d’exposition” comment faire concrètement pour être dans les clous administrativement et juridiquement parlant. Comment pourriez vous nous aider?
Cordialement
Frédérique Lacroix Damas
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour
le fait qu’une association contracte un bail commercial lui donne t il reconnaissance pour son activité d’un fonds de commerce ?
merci
Bonjour,
une association peut tout à fait louer un local pour établir son siège social et effectuer ses activités.
En revanche, nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris l’intégralité de votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Pour un bail commercial d’une société SA avec une association non assujétie à la TVA peut-o, facturer le bail sans TVA ?
Bonjour,
En principe, même si vous facturez à une forme juridique qui ne récupère pas la TVA, vous devez la récupérer de votre côté et donc la faire apparaitre sur vos factures.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Nous avons créé un bar associatif loi 1901 et la mairie veut nous demander un loyer.
Quel bail devons nous faire ? Merci
Bonjour,
Le droit français ne prévoit pas de bail spécifique pour la location d’un local par une association.
Toutefois, l’ouverture d’un bar entraînant l’exploitation d’une activité commerciale, elle nécessite la conclusion d’un bail commercial.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonsoir. Je suis artiste (maison des artistes). J envisage de louer un local privé qui aura pour finalité la création d une galerie partagée sous association loi 1991. Dois je prendre un bail commercial en mon nom propre ? Ou un bail au nom de l association ? Par ailleurs, une association peut elle être exempte de la tva pour le règlement du loyer ? Je vous remercie. Bonne soirée
Bonjour,
Une association peut conclure un bail commercial si besoin.
Ainsi, le bail sera au nom de l’association avec un représentant légal.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une association dédiée à l’enseignement loue avec un bail commercial.
Le plafonnement de révision du loyer (indice ILC) décidé par le gouvernement pour les PME est-il applicable ici?
Bonjour Samuel, Je souhaite proposer à une association loi 1901 l’occupation gratuite pendant une durée de 9 ans un hectare de mon terrain non constructible dont je suis propriétaire . Si j”ai bien compris votre article le plus intéressant serait donc un bail commercial de 9 ans (reconductible). Ai-je le droit de le leur louer gratuitement ? L”idée serait que je n’ai pas d’impôts supplémentaires à cause de ce bail (qui ressemble d’ailleurs plutôt à un prêt). Seul les frais d’assurance, d’électricité seraient à leur charge. Auriez vous svp des conseils afin que ce bail soit fait en toute sécurité… Lire la suite »
Bonjour, Un bail commercial n’est pas adapté dans votre cas, car il est conçu pour les locaux affectés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle, ou artisanale (article L145-1 du Code de commerce). Vous pouvez tout à fait proposer l’occupation gratuite de votre terrain sous forme de prêt à usage (article 1875 du Code civil). Ce type de contrat n’induit pas de loyer ni de revenus imposables à ce titre, respectant votre souhait de ne pas générer d’impôts supplémentaires. Pour sécuriser l’accord, vous devriez formaliser le prêt à usage par écrit. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé,… Lire la suite »
Rebonjour Samuel, A moins que la version du PRET à USAGE soit la meilleure solution…. Dans ce cas pour combien d’année me conseiller vous de leur prêter ?
Merci beaucoup
cathy
Bonjour, Merci d’abord pour votre site et vous explications très précieuses. j’aurais quelques questions sur un projetas précis, pour lesquelles je n’ai pour l’instant pas trouvé réponse. Avec un collègue psychologue, nous souhaitons monter une structure associative (loi 1901), dont le but sera de proposer des bilans psychologiques gratuits pour des enfants/ado dont les parents n’ont pas les moyens de s’offrir cette prestation en cabinet privé. La première interrogation porte sur les modalités de financement. Celui ci serait fait à priori sous forme de dons (par des particuliers, par un cabinet privé (mise à dispo de personnel) asso ou fondations…… Lire la suite »