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Le bail commercial verbal
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Le principe de liberté contractuelle permet de conclure un bail commercial sans qu’aucune forme ne lui soit imposée. Ainsi, il est possible, quoique fortement déconseillé, de conclure un bail commercial sans que celui-ci ne soit écrit : on parlera alors de bail commercial verbal (connu également sous l’appellation “bail sans écrit”, ou bail indéterminé).
Le bail commercial verbal : est-ce légal ?
Le bail commercial verbal est un contrat de location licite. Il peut être précédé d’une promesse.
Le bail commercial verbal n’empêche par le commerçant preneur de demander son immatriculation au registre du commerce. En effet, le juge commis à la surveillance du registre a le pouvoir de dispenser la personne de la production de toute pièce justificative, y compris de le dispenser de la production d’un bail commercial écrit. Il sera donc possible d’avoir un bail commercial non-signé.
Par la suite, la preuve de l’existence du bail verbal peut être établie par tous moyens dès lors que son exécution a débuté. Le bail verbal implique un contrat conclu entre particuliers, c’est-à-dire sous seing privé, sans l’intervention d’un notaire.
Donner congé du bail commercial verbal
La durée du bail commercial minimale (aussi appelé bail 3-6-9) est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée. Le locataire a le droit de résilier à l’amiable son bail commercial à l’expiration de chaque période triennale.
Lorsqu’un bail commercial verbal dépasse la durée statutaire de 9 ans, il est réputé à durée indéterminée. Par suite, le bailleur pourra alors donné congé à tout moment en respectant les modalités de fond et de forme posées par le code du commerce.
Le bailleur devra donner congé en respectant un préavis d’au moins 6 mois. Ce congé devra, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Durant la tacite prolongation, le congé devra être donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article L 145-9, alinéa 1 du code de commerce).
En effet, seul le bailleur ou son mandataire est susceptible de délivrer congé au preneur du local commercial. La qualité d’ayant droit pour les descendants en ligne directe a vocation à s’appliquer au jour du décès, mais du vivant de leur auteur, les enfants ne sont nullement habilités à délivrer un acte en son nom, sauf dans le cas où ils sont titulaires d’un mandat légal (dans l’hypothèse de la tutelle, ou de la curatelle dans le cadre d’une mesure de protection pour majeurs incapable) ou d’une procuration.
Bail rural verbal
Il s’agit d’une autorisation orale accordée par un propriétaire bailleur à un agriculteur pour lui permettre d’utiliser un terrain agricole et de bénéficier de certains droits sur celui-ci.
Définition du bail rural verbal
Bien que l’article L 411-4 du Code rural dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits, dans les faits, le bail rural verbal est autorisé. Il s’agira alors d’une autorisation orale d’exploiter une parcelle de terrain agricole en contrepartie du versement d’une somme d’argent, qui n’est pas actée par une convention écrite.
Dans ce cas, l’écrit est alors considéré comme une preuve du bail rural mais pas comme une condition de sa validité. Cependant, qu’il soit écrit ou verbal, le bail rural ne peut être qu’un contrat à titre onéreux.
On déconseille cependant de recourir au bail rural verbal car il est source de nombreux litiges devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Caractéristiques du bail rural verbal
A l’instar du bail écrit, le bail verbal est automatiquement soumis au statut du fermage et strictement réglementé par référence au contrat type départemental.
En l’absence de convention écrite, la plus grosse difficulté s’avère donc de démontrer l’existence du bail et notamment le montant du fermage. Celui-ci ne peut pas être librement fixé entre les parties : en effet, il doit, comme pour le bail écrit, se situer entre les “minima” et les “maxima” établis par le barème des valeurs locatives du département.
Prouver l’existence d’un bail verbal, c’est prouver la mise à disposition de parcelles moyennant le prix d’un fermage, mais également prouver le fait que ces parcelles soient effectivement exploitées.
Le bail rural verbal est valable dès lors que le fermier se voit octroyer l’autorisation d’exploiter. Tout comme le bail rural écrit, il doit avoir une durée minimale de neuf ans.
A partir du moment où l’exploitant est en place depuis au moins trois ans, il bénéficie du droit de préemption. De plus, dès lors que le locataire a droit automatiquement au renouvellement de son bail même en cas de changement de propriétaire lors d’un bail commercial.
Ces droits acquis par l’agriculteur sont transmissibles à son conjoint (ou son partenaire pacsé) et à ses enfants.
Prouver le bail rural verbal
La preuve de l’existence d’un bail rural verbal peut être apportée par tous moyens (article L 411-1 du Code rural). Ainsi, la partie souhaitant prouver l’existence du bail rural verbal pourra y parvenir en prouvant au choix l’occupation matérielle des lieux, le paiement d’un loyer, ou encore des faits positifs manifestant la volonté commune des parties…
A cette fin, en cas de conclusion d’un bail rural verbal, il est capital de conserver précieusement les relevés de comptes, les factures ou encore solliciter des témoignages de tiers.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, j’ai acheté un ensemble immobilier avec un hangar de 300m2 dont 200m2 sont loués.Lors de l’achat nous avons eu une photo du bail verbal rédigé entre le locataire et l’ancien propriétaire. Sur cette feuille il est écrit qu’ils ont conclu à un bail verbal de 6 ans qui prend fin au 24 Avril 2023.
Est ce du coup un bail verbal ou écrit ?
Je souhaite mettre fin au bail au terme de celui ci,ai-je le droit ?
Merci
Bonjour,
Dès lors que le contrat a été rédigé, il s’agit d’un bail commercial écrit et non verbal.
Lorsque le bailleur souhaite résilier le bail, il doit adresser son congé au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale en cours.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous avons un bail oral sur un terrain ,depuis 1972. Nous avons des chalets démontable sur cette parcelle . Nous avions demandé un bail écrit dans les années 2010 qui nous a été refusé. En 2020 les propriétaires (en indivision) nous ont envoyé une proposition de régularisation de la situation avec une augmentation considérable du loyer 400% . Nous leur cédons les chalets. Au départ nous avons essayé de négocier à la baisse mais nous avons cédé à ttes leurs demande. Au moment de signer ils nous demandaient une augmentation sur la somme demander encore plus de de plusieurs… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, la conclusion d’un bail oral/verbal est acceptée par la jurisprudence et aucune sanction n’a été prévue en cas d’absence de bail écrit. De ce fait, rien n’empêche de vendre sans bail écrit. Cependant, si le locataire souhaite donner congé à son propriétaire, il doit respecter le délai de préavis de 3 mois que ça soit avec un bail oral ou écrit.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace