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Bail précaire d’habitation : conditions, intérêt, résiliation
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Il arrive qu’il soit nécessaire, pour le bailleur, qu’un contrat de location soit inférieur à la classique durée légale de trois ans. Ce bail de courte durée peut être justifié pour de multiple raisons : nécessité de loger un proche, mutation professionnel, travaux, destruction de l’immeuble…
Il faut cependant différencier le modèle de bail précaire d’habitation du bail précaire commercial, qui ne peut être appliquer qu’à un local à usage commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Contrat de bail précaire d’habitation et convention d’occupation précaire à imprimer gratuit.
La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
«(…) -Article 11 :
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.
Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. (…) »
On peut résumer cet article en plusieurs points :
- Il faut qu’un élément précis, professionnel, ou familial, soit justifié par le bailleur afin de reprendre le local et donc d’effectuer un bail précaire d’habitation
- Le bailleur doit être une personne physique, et ne peut donc pas être une personne morale comme une société, une association… (sauf SCI familiale)
- Le bail précaire doit être au moins égale à une durée de 1 an
- Le délai de préavis du bailleur est de 2 mois
- Le bailleur peut reporter la fin du contrat de bail précaire qu’une seule fois
- SI l’évènement justifiant le bail précaire ne se produit pas, la durée initiale du contrat de bail précaire est reconduite à 3 ans.
- Enfin il faut que l’évènement et ses raisons soient notifiés dans le contrat de bail.
Les caractéristiques du bail précaire d’habitation :
Un bail précaire d’habitation ne peut excéder 3 ans. Cette location de courte durée est soumise à la réalisation d’un événement particulier, présenté par le bailleur au locataire avant la conclusion du bail. Tout comme dans un bail de location classique de droit commun, la résiliation du bail précaire par le locataire, est possible à tout moment, il doit cependant respecter un délai de préavis de 3 mois, ou d’un mois si vous êtes en zone tendue.
Notez que le bail précaire peut être un bail précaire meublé ou non meublé, et il peut être résilié de façon anticipée.
Les loyers et renouvellements du bail d’habitation précaire sont soumis aux mêmes règles que le bail classique, disposées dans la Loi du 6 juillet 1989.
Seulement quand le bail locatif d’habitation de moins de trois ans fait suite à un contrat de location avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien loyer éventuellement révisé selon la procédure prévue à l’article 17-1 de la loi de 1989 :
- La révision ne doit pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers.
- Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée.
- Si le contrat prévoit la révision du loyer, cette révision intervient chaque année à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
- En revanche, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, la révision prend effet à compter de cette manifestation.
Le renouvellement du bail précaire d’habitation est quant à lui un peu particulier, en effet, le locataire ne bénéficie en aucun cas d’un droit au renouvellement, cependant si le propriétaire et le locataire souhaite renouveler le bail (à cause d’un non-lieu de l’évènement par exemple). Si l’évènement ne s’est pas produit le bail verra sa durée initiale modifiée à 3 ans, celui-ci sera donc redirigé en bail classique.
Les intérêts et dangers d’un bail précaire d’habitation :
De nombreux écueils peuvent être évités en prenant connaissance de certaines règles relatives au bail précaire d’habitation :
- Si le propriétaire a l’intention de vendre, cela ne peut justifier un motif valable de bail de précaire d’habitation (CA de Bordeaux, 5e ch. 29 juin 1995, CA de Montpellier 1re ch. D, 12 juin 2001)
Enfin, le contrat doit non seulement mentionner les raisons invoquées, mais aussi l’événement en découlant. Et ce, d’une manière aussi précise que possible.
Il a donc été jugé, que le simple motif pour un enfant de s’installer dans le logement du bailleur était insuffisant et imprécis pour permettre un bail de courte durée (Cour administrative de Paris du 19 février 1991). De plus un contrat de bail stipulant que la continuation des études ou le mariage d’un enfant peut inversement être abrégé (la raison étant précise). Par ailleurs, la stipulation faisant acte de la nécessité pour le propriétaire de s’installer dans son immeuble d’ici deux ans pour des raisons professionnelles ou personnelles a été considéré comme un motif ne justifiant pas une réduction du bail (Cour de cassation 3 e A 14 décembre 1994). Enfin la clause stipulant qu’un bailleur se garde la faculté de reprendre possession de son appartement au bout d’une année en cas de changement de travail de la part de celui-ci ou pour ses enfants a elle aussi été refusée par les tribunaux.
Il apparait donc important de préciser la nature exacte de l’évènement engendrant le changement de situation dans le contrat de bail, ainsi que sa causalité engendrant la reprise de l’immeuble. Le pouvoir du juge est très grand sur ce type de bail, en effet si celui-ci estime que la raison invoquée n’est pas valable, il pourra par sa simple appréciation, requalifier le bail en bail d’habitation classique.
- Dernière mise en garde, pour les locataires dans le cas présent, n’oubliez jamais que c’est un contrat temporaire qui peut prendre fin à tout moment, même avec un préavis de 2 mois, vous pourriez être pris au dépourvu.
Il apparait pour autant évidant que le contrat de bail précaire d’habitation présente nombre d’avantages, aussi bien à l’égard du propriétaire qu’à l’égard du locataire :
- Il est tout à fait normal que le loyer du bail, pour le locataire, soit inférieur aux prix du marché. En effet, celui-ci peut être à tout moment (2 mois à l’avance) invité à quitter les lieux. De plus ce type de bail peut convenir à une personne ne voulant pas s’installer durablement mais à juste besoin d’un logement pour une courte durée.
- Pour le propriétaire le principal avantage est de pouvoir effectuer un bail de courte durée qu’il pourra résilier sous réserve d’un motif valable. De plus il pourra récolter les fruits de son immeuble tout en préparant la future utilisation/reconversion de celui-ci.
La fin du bail précaire d’habitation
La fin du bail précaire d’habitation réside au moment où l’évènement invoqué par le bailleur se produit et est confirmé, le locataire est alors déchu de plein droit de son titre d’occupation. Son occupation des lieux devra cesser sous 2 mois. Enfin le bail d’habitation précaire prendra fin si celui-ci est reconduit en bail classique, il deviendra alors, non plus un bail d’habitation précaire, mais un bail d’habitation de droit commun.
Pour congédier le locataire en fin de bail précaire, le bailleur doit l’aviser de la bonne réalisation de l’événement qui avait été prétexté, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit le faire avec un préavis de 2 mois.
Si l’événement est reporté, le bailleur et le locataire peuvent s’entendre pour différer le terme du bail précaire d’habitation. Toutefois, le bailleur ne peut demander le report du terme du bail qu’une seule fois.
En conclusion, le bail précaire d’habitation, présente de nombreux avantage, mais il faut être prudent dans sa mise en place et posséder de solides motifs précis, sans oublier de les notifier au contrat de bail. Si vous êtes locataire, prenez soin de peser votre choix, et n’hésitez pas à négocier un loyer plus faible que le marché avant de signer. Enfin respectez bien le formalisme lié à tous les actes que peut entrainer ce genre de bail (délai de préavis, lettre recommandé, état des lieux etc..).
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
L’obligation de la mise en vente d’un bien à cause d’un prêt relai qui arrive à son terme est-elle une condition suffisante pour un bail raccourci ?
Bonjour,
La vente du bien à cause d’un prêt relai pris sur ce même bien, peut-elle être un motif de bail raccourci ?
Merci
bonjour j’ai une question très importante: j’ai signé une convention d’occupation précaire qui a été renouvelé 3 fois mais qui se termine fin juin 2020 or avec cette période de confinement impossible de chercher un autre logement. j’ai demandé s’il était possible de m’accorder un délai supplémentaire car je ne pourrai quitter les lieux dans les délais impartie , je n’ai pas eu de réponse. je ne sais pas quoi faire ni mes droits? quelqu’un pourrait me renseigner?peut on me mettre dehors malgré le contexte particulier si je ne trouve pas à temps>?
Bonsoir,
J’ai un la même question. J’en suis à ma cinquième année de conventions précaires d’un an renouvellées chaque année. On me demande de quitter le logement. Aurais je pu prétendre à jne requalification en bail classique?
Bonjour la réintégration de l appartement par 2 personnes âgées 75 ans est elle un evenement permettant un bail precaire d habitation
Bonjour, Un bailleur peut choisir de conclure un bail précaire pour diverses raisons. Il peut le faire pour loger un proche, en cas de travaux ou encore de mutation professionnelle, etc. Dans ce cas, la durée du bail est inférieure à 3 ans et ne se renouvelle pas à l’issue de la durée pour laquelle il a été conclu. Les personne âgées de plus 65 ans bénéficient d’une plus grande protection si elles dispose d’une bail d’habitation classique de 3 ans renouvelable. Il leur est donc conseillé de conclure un tel bail leur assurant un logement sur le long terme… Lire la suite »
Bonsoir, la commune qui me louait sur son patrimoine, et au dessus des classes dans une école, un appartement. je viens d’apprendre qu’ils vont le reprendre pour faire de nouvelles classes. j’avais un bail précaire, et suis dans cet appartement depuis 7 ans. Je suis retraitée avec de faibles ressources. Doivent ils me reloger? et quels sont mes droits? Ayant de petites ressources c’est très difficiles de retrouver un logement, ceux du social sont complets il me reste dans le privé, mais étant dans le Val d’Oise c’est très cher!
Bonjour, Il faut se référer au motif spécifiquement invoqué dans la lettre de congé. Toutefois, en principe, les parties au bail précaire ne peuvent pas donner congé avant la date de fin de contrat. En ce sens, nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat. Vous pourrez alors lui donner plus de détails sur votre situation et les circonstances d’exécution du contrat. Il pourra ainsi vous accompagner au mieux dans les démarches à réaliser. Il existe de nombreuses permanences dans différentes communes. N’hésitez pas à vous renseigner à ce sujet auprès de votre mairie. En espérant que notre réponse… Lire la suite »
J’ai un T4 en location à Grenoble. Un voisin à son fils qui est intéressé mais qui n’a pas les conditions de revenus permettant de souscrire une assurance d’impayé de loyers. IL a une activité en autoentreprise qui marche correctement mais qui n’offre pas les conditions pour un contrat d’impayé de loyers. Est-ce que je peux faire un bail précaire de 2 ans compte tenu de sa situation
Bonjour,
Il est possible de conclure un bail précaire d’habitation à la condition que sa durée soit au moins d’un an et qu’un évènement professionnel ou familial justifie cette durée réduite.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , je fais l’acquisition d’un bien avec un locataire, je récupère donc bientot la fin de son bail . celui ci a ete notifié dans les règles et devra liberer le lieu en octobre prochain. Cependant, il serait intéressant pour nous deux de pouvoir faire un bail d’1 an seulement , après quoi , je voudrais commencer des travaux et occuper les lieux moi meme . le locataire et ok avec ca car cela lui permettra d’attendre que sa fille aille au lycée. comment proceder SVP ? aller jusqu’au terme actuel et rediger un bail precaire ? mer ci… Lire la suite »
Bonjour, A l’issue du bail initial et d’un commun entre le bailleur et le locataire il est possible de conclure un bail d’une durée inférieure à 3 ans pour un logement vide. Cependant, le bail doit répondre à 2 conditions : – Etre conclu pour un durée d’au moins 1 ans ; – Un évènement professionnel ou familial doit justifier une telle durée. Ainsi, le motif doit être invoqué dans le bail et le bailleur doit indiquer au moins 2 mois avant l’échancre du bail au locataire la réalisation de l’évènement. Attention, si l’évènement ne se réalise pas ou n’est… Lire la suite »
Bonjour, Nous possédons une SCI non familliale (2 familles différentes). Nous avons signé une promesse de vente en 02/2022, car la ville veut raser tout le quartier (construction de 430 appartements). J’ai donc résilié le bail des locataires à fin 2022. Hélàs : depuis cette date le projet n’avance pas . Le notaire et le promoteur m’ont fait signer une seconde promesse de vente en mai. Avec échéance 12/2024. Hors le notaire ma certifié que cette date ne serait pas tenue. Dans un courrier, le maire nous informe que le projet se fera, malgré le retrait d’un promotteur. Depuis janvier… Lire la suite »
Bonjour,
Il est possible de contracter un bail précaire d’habitation lorsque les 2 conditions suivantes sont bien remplies :
1. Le bail a au moins une durée d’un an ;
2. Un événement professionnel ou familial justifie cette durée exceptionnelle (cet évènemeent doit apparaître dans le contrat).
Autrement, il faudra passer par un bail d’habitation classique.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Un propriétaire peut-il faire signer un bail précaire à un locataire protégé ?
Bonjour,
Non, en général, un propriétaire ne peut pas faire signer un bail précaire à un locataire protégé, car cela va à l’encontre des droits accordés aux locataires protégés en vertu de la loi, qui prévoient des baux d’habitation classiques offrant une sécurité de logement accrue.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Une municipalité peut elle louer en bail précaire d’habitation de 6 mois à un locataire protégé ?
Bonjour, notre mère de 80 ans vient de décéder et son compagnon habitait chez elle, pour lui laisser le temps de trouver un logement nous souhaitons lui faire un bail précaire de 6 mois, au vu de son âge et si il ne trouve rien que se passe t’il ?
Bonjour,
La durée minimum d’un bail précaire d’habitation est de 1 an. Par ailleurs, la raison justifiant cette durée plus courte que celle d’un bail d’habitation classique doit être précisément indiquée dans le bail.
Dès lors que l’évènement prévu dans le bail se produit, le propriétaire dispose d’un délai de préavis de 2 mois pour en avertir le locataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour ai je le droit au apl en logement précaire
Bonjour, En principe, l’APL est accessible pour divers types de logements, y compris les logements précaires, tels que les habitations temporaires, les chambres chez l’habitant, les résidences mobiles (comme les caravanes) ou les logements meublés. Toutefois, le logement doit être décent et respecter les normes minimales de confort et de sécurité. Cependant, dans certains cas, comme les logements informels ou les squats, l’obtention de l’APL peut être plus complexe et dépend de la régularité et des justificatifs de votre situation .Pour faire une demande d’APL, il faut se rendre sur le site de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ou de… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison et projette de faire un bail précaire d’un an pour mettre cette maison ensuite en vente.
Est ce un motif recevable?
Le locataire a t’il un droit de préemption sur cette vente ?
Merci
Bonjour, C’est l’article 11 du 6 juillet 1989 qui prévoit les conditions du bail précaire d’habitation. Ains, il prévoit que la durée d’un bail d’habitation vide puisse être ramené de 3 ans à 1 an si la survenance d’un évènement particulier justifie le fait que le bailleur doivent récupérer le bien pour des raisons professionnelles ou familiales. De plus, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 2 mois avant le terme du contrat de la réalisation de l’événement. En tout état de cause, il est possible de différer la réalisation de l’événement mais tout en respectant la durée maximale… Lire la suite »