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Tout savoir sur le bail solidaire
Dernière mise à jour le 07/06/2024
Le bail solidaire ou Solibail est un dispositif mis en place par l’Etat pour permettre à des personnes mal-logées et à faibles revenus de disposer d’un logement décent à coût raisonnable. Il s’agit donc d’une alternative au bail individuel classique.
Disponible sous conditions, ce dispositif permet de palier la hausse constante des loyers et la baisse du pouvoir d’achat de nombreux français. En réalité, le bail est signé entre le propriétaire et une association, limitant le risque d’impayés.
Qu’est-ce qu’un bail solidaire ?
Le bail solidaire, également appelé “Solibail”, est un dispositif qui permet à des personnes mal-logées et ayant des revenus modestes de bénéficier de logements décents à prix abordables. C’est donc une alternative au contrat de location meublée classique.
Dans ce cadre, les bailleurs mettent leur logement en location par le biais d’associations. Ce sont ces dernières qui prennent en charge le loyer et l’entretien du bien. Ainsi, les bailleurs limitent les risques d’impayés de loyers.
Par ailleurs, le bail solidaire a une durée maximum de 18 mois et n’est pas renouvelable.
Concrètement, le locataire obtient un logement éco-performant pour un loyer relativement faible, pouvant même se rapprocher des tarifs pratiqués pour une habitation à loyer modéré (HLM).
Par ce dispositif de l’Etat, l’investissement locatif est encouragé et dynamisé. La simplicité, la sécurité et la solidarité sont les grandes valeurs mises en avant par le Ministère de la Cohésion des Territoires relativement au dispositif d’intermédiation locative qu’est le bail solidaire.
Qui peut bénéficier du bail solidaire ?
Pour accéder au dispositif du bail solidaire, le bien proposé par le propriétaire doit répondre aux critères suivants :
- Comporter 5 pièces maximum ;
- Parfaitement répondre aux normes de décence citées dans le décret du 30 Janvier 2002 ;
- Montant du loyer raisonnable (proche des loyers HLM) ;
- Disposer d’une superficie d’au moins 16m² s’il se situe à Paris.
Toutes les régions ne participent pas au dispositif Solibail. Toutefois, les ménages peuvent y avoir accès dans les régions suivantes :
- Ile de France ;
- Pays de la Loire ;
- Nord-Pas-de-Calais ;
- Languedoc-Roussillon ;
- Rhône-Alpes ;
- Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA).
Comment fonctionne ce type de bail ?
Aujourd’hui, il devient de plus en plus difficile d’obtenir un logement. En effet, les propriétaires justifient les loyers pratiqués par les nombreuses charges locatives qu’ils doivent supporter.
Officiellement et légalement, le locataire du bien est l’association partenaire et non directement les ménages modestes, personnes isolées, etc… Le propriétaire du bien le loue donc à l’une des associations gestionnaires agréées par l’Etat.
Par conséquent, l’association doit signer une convention d’occupation avec le bénéficiaire. Ce dernier peut également profiter d’un accompagnement social en permanence. Il s’agit alors d’une sous-location aux vrais occupants.
Quant au paiement du loyer, l’occupant contribue en fonction de ses moyens et dans le respect des termes de la convention d’occupation signée entre les parties.
S’agissant de l’entretien du logement, le bailleur doit respecter ses obligations légales, bien que l’association s’occupe des travaux d’entretien courant.
En outre, afin d’obtenir un bail solidaire, les foyers aux revenus modestes et les propriétaires peuvent s’adresser aux autorités régionales ou s’inscrire en ligne et contacter diverses associations partenaires.
La grande majorité des propriétaires concernés sont satisfaits du dispositif et approuvent le fonctionnement du bail solidaire. De plus, il permet de répondre à un réel enjeu social.
Quels sont les avantages économiques du bail solidaire pour le bailleur ?
Le Solibail présente plusieurs avantages économiques pour le propriétaire. On peut notamment citer les avantages suivants :
- Garantie de paiement des loyers chaque mois car c’est l’association gestionnaire qui en a la charge ;
- Importants avantages fiscaux sur ses revenus locatifs : de 30 à 70 % en général et même jusqu’à 85 %, en fonction des différentes communes pratiquant le Solibail ;
- L’association s’occupe de l’ensemble des démarches administratives nécessaires à la location et à la gestion en bonne et due forme du logement loué ;
- L’entretien courant et nécessaire du logement est assuré par l’association partenaire ;
- Une prime d’un montant de 1000 € est parfois attribuée par l’Anah aux propriétaires optant pour le bail solidaire. Pour cela, il est utile de se renseigner auprès de sa commune et de sa région ;
- Ce qui constitue un avantage mais qui peut être considéré comme un inconvénient par certains propriétaires zélés est le fait que le montant du loyer est fixé en vertu des prix moyens du marché.
Quelle est la différence avec le bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire (BRS) ne correspond pas au même dispositif que Solibail. En effet, il s’agit d’un dispositif d’accession à la propriété créé par la loi Macron en 2015.
Ce dernier permet à des foyers modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue pour un prix abordable.
En réalité, c’est la dissociation du foncier et du bâti qui permet de réduire le prix du logement concerné. Ainsi, le bénéficiaire achète uniquement le bien et loue le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS) en contrepartie d’un faible loyer.
Le bail réel solidaire est signé pour une durée allant de 18 à 99 ans.
Avec la collectivité, chaque OFS détermine des critères à remplir pour profiter de ce dispositif. Ils prennent notamment en compte :
- Le type de logement ;
- La composition du foyer ;
- La proximité avec le lieu de travail ;
- La présence de locataires du parc social ;
- Etc…
Par ailleurs, le logement doit correspondre à la résidence principale du ménage et celui-ci doit percevoir des revenus inférieurs aux plafonds imposés.
Les principaux avantages de l’achat via le BRS sont les suivants :
- Possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro ;
- 15 à 40 % d’économie en pleine propriété ;
- Constitution d’un capital pour une mensualité réduite ;
- Garantie de rachat du logement par l’OFS ;
- TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % ;
- Loyer faible du terrain ;
- Possibilité d’un abattement de taxe foncière de 30 à 100 % dans certaines collectivités.
Exemple de dispositif similaire : Loca++ à Grenoble
La commune de Grenoble avait déjà mis en place un dispositif similaire au bail solidaire : le dispositif Loca++. Son objectif est booster l’offre locative sur la ville de Grenoble.
Avec ce dispositif, le propriétaire est éligible à une prime financière variable mais conséquente, pouvant se situer entre 5 600 € à 6 100 € pour chaque logement. Ce sont les différentes caractéristiques du bien immobilier loué qui influencent le montant de cette prime.
De plus, il bénéficie de 60 % de déduction sur ses revenus fonciers pour toute la durée de la location.
Cependant, certaines conditions pour louer une maison ou un appartement doivent être respectées. C’est notamment le cas de l’obligation pour le propriétaire de louer son bien pour 6 années minimum, en pouvant aller jusqu’à 15 années.
FAQ
Quel est le rôle de l'association agréée dans le bail solidaire ?
Avant tout, l'association agréée s'engage par le bail avec le propriétaire, puis signe une convention d'occupation avec l'occupant. Par ailleurs, elle se charge de toutes les démarches administratives, des travaux d'entretien et de remise en état, de la gestion locative, de la gestion de la fin du bail et du versement d'indemnités journalières d'occupation, le cas échéant.
Qu'est-ce qu'un bail solidaire en colocation ?
Le bail solidaire en colocation n'a rien à voir avec le Solibail. En effet, il s'agit d'un bail d'habitation unique signé par plusieurs colocataires et contenant une clause de solidarité. Cela signifie qu'en cas d'impayés, chaque colocataire (ainsi que sa caution) est redevable du paiement. Chacun s'engage alors à payer la part de l'autre si ce dernier ne paie pas. Cette clause permet au propriétaire de se protéger contre les impayés.
Quels sont les travaux pris en charge par l'association agréée ?
L'association gère les travaux d'entretien de la vie courante, mais aussi la remise en état avant restitution du logement au propriétaire. Toutefois, le propriétaire reste tenu par ses obligations, notamment pour les gros travaux.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 07/06/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, si un colocataire d’un bail solidaire refuse de signer un nouveau bail dans le but de nuire, est-on obligé de payer un loyer pendant 6 mois à la fin du préavis même si l’on a l’accord écrit d’une personne voulant nous remplacer ? Même si la majorité des personnes restantes dans la colocation sont d’accord pour accueillir la nouvelle personne dans la colocation? (Cette situation est en train d’arriver à ma petite amie)
Bonjour,
Dans la conjoncture où un logement en colocation est régi par un bail unique comportant une clause de solidarité, en cas de départ d’un des colocataires, ce dernier reste tenu pendant 6 mois après son départ du logement au paiement du loyer et des charges locataires en cas de d’impayés. Ce délai peut être réduit dès lors qu’un nouveau colocataire signe le bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Quelles sont les conditions de reprise du bien une fois le bail solibail à échéance ? Doit-on faire référence aux mêmes raisons que lors d’un bail classique : reprise pour loger un proche, vente du bien ou reprise due aux comportement locataires ?
Bonjour,
Pour un bailleur les conditions de résiliation du bail à échéance en respectant un préavis (6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé) sont la vente du logement, la reprise pour y habiter ou loger des membres de sa famille ou un motifs légitime et sérieux. Afin d’obtenir de plus amples informations, nous vous invitons a vous rapprocher de votre bailleur ou de l’organisme de location.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Peut on mettre fin à un bail solidaire avec uniquement 1 mois de prévis si un seul des colocataires à une situation le permettant (ex : nouvel emploi) ?
Merci d’avance.
Bonjour,
Le délai de préavis peut être ramené à 1 mois dans les cas suivants, sous réserve de présenter un justificatif dans la lettre de congé :
En zone tendue, le préavis est de 1 mois quelle que soit la situation du locataire.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , si un des locataire quitte le logement avant la date du renouvellement comment ce passe les loyer impayée ?
Après les 6 mois de solidarité après avoir donner congé les deux parties peuvent être mis en demeure ou que celui qui a quitter le logement ?
Bonjour,
Lorsqu’un locataire quitte un logement régit par un bail solidaire, il peut être tenu du paiement du loyer des charges durant les 6 mois suivant son départ en cas d’impayés de loyer et de charges par les locataires occupant encore le logement. A l’issue des 6 mois à compter du départ du locataire, il ne peut plus être tenu des éventuels impayés.
En espérant avoir su répondre à vos interrogation.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai signé un bail solidaire mais il écrit que je peux me retirer du logement si je laisse 1 mois de préavis et on a signé. est ce que dans ce cas la je vais encore continuer à payer jusqu’à 6 mois s’il n’y a pas de remplaçant ?
Bonjour,
En cas de résiliation d’un bail solidaire, le locataire partant peut être tenu au paiement du loyer et des charges locatives durant les 6 mois qui suivent son, épart en cas d’impayés de loyers et de charges locatives. Cette solidarité peut toutefois prendre fin avant les 6 mois, si un locataire remplace le locataire sortant avant ce délai.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour les avantages fiscaux pour le bailleur ont changé en 2022 voir site ANAH et loc avantage
Bonjour,
Merci pour votre retour, nous allons effectuer la mise à jour nécessaire au plus vite.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Merci pour votre article que je trouve élogieux sur le dispositif mais oublit d’aborder les désavantages de ce dispositif. Je l’utilise depuis plus de 10 ans (avant c’était un autre nom mais similaire) et je me demandais si vous connaissez les procédure de recours pour les propriétaires si l’association ne libère pas le logement à la fin du bail (notifié par huissier 6 mois avant la fin de bail) et si les locataires dégradent le bien ainsi que ceux de la copropriété et que l’association en charge de sa maintenance est défectueuse (car dépassée par le volume des appartements… Lire la suite »
Bonjour, L’absence de libération des lieux entraîne une procédure contentieuse. Quant aux dégradations, c’est à l’association de les prendre en charge pendant toute la durée de location. Par ailleurs, le logement doit être rendu dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de litige vous pouvez adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. En l’absence de réaction, il est possible de saisir un conciliateur de justice. Le dernier recours consistera à saisir le juge. En parallèle, nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat afin d’être accompagnée dans la réalisation de… Lire la suite »
Bonjour,
je suis locataire dans le cas d’un bail solidaire sur Paris. Notre propriétaire souhaite récupérer le logement pour y habiter. Il est difficile que mes colocataires et moi-même partons en même de l’appartement avec un marché aussi tendu que Paris.
Comment se passe le paiement du loyer sur la fin lorsque qu’il ne reste plus que 2 ou 1 (co)locataire(s)? Peut-on rompre la clause de solidarité lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du propriétaire?
Merci pour vos éventuels réponses. Je n’ai pas trouvé d’article concernant la rupture d’un bail avec clause de solidarité à l’initiative du propriétaire.
Bonjour,
Lorsque les colocataires sont soumis à un bail unique dans lequel est insérée une clause de solidarité, les règles restent les mêmes lorsque le propriétaire donne congé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Savez-vous s’il est possible pour une association hébergeant des personnes en situation de handicap de devenir agréee solibail et comment ?
Merci à vous
Bonjour,
Dans votre situation nous vous conseillons de contacter directement l’organisme afin de connaître les modalités et la procédure à suivre le cas échéant.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-ce que je peux retirer d’un contrat de bail solidaire, 3 mois après être sorti de l’appartement et 7 mois avant son fin?
pour des raisons de depart du pays.
Je vous remercie en avance pour votre temps et aide.
Bonjour,
Retirer votre nom d’un contrat de bail solidaire après être sorti de l’appartement pourrait être possible avec l’accord du propriétaire ou de l’agence. Il pourrait être nécessaire de trouver un remplaçant ou de respecter les conditions spécifiques du bail. Assurez-vous de consulter les lois locales et de suivre les procédures légales appropriées.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace