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L’indemnité d’éviction dans le bail commercial
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Une indemnité d’éviction pour un bail commercial est due lorsque le propriétaire refuse le renouvellement du bail commercial.
En effet, grâce au bail commercial le locataire bénéficie d’un droit très fort, c’est pourquoi cette indemnité d’éviction vise à compenser le manque à gagner et les dommages causés par le refus de renouvellement du bail du locataire.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction pour un bail commercial ?
Une indemnité d’éviction est une somme d’argent versée par le propriétaire au locataire dans le cas où le propriétaire refuse le renouvellement du bail commercial .
Elle est instituée afin de compenser les dommages causés au locataire résultant du non renouvellement de son bail.
Le versement d’une telle indemnité en cas de refus de renouvellement du bail est prévu par l’article L.145-14 du code de commerce.
C’est également cet article qui mentionne les données à prendre en compte pour fixer le montant de l’indemnité (valeur marchande du fonds de commerce, etc.).
En outre, il n’est pas possible de faire échec à ce droit puisque l’article L145-15 du Code de commerce indique que seront réputées non écrites, donc inapplicables, toutes les clauses visant à faire échec au droit au renouvellement et donc au versement de cette indemnité d’éviction.
Toutefois, ce principe connaît des exceptions qui seront exposées plus bas dans l’article.
Dans quel cas une indemnité d’éviction est due au locataire d’un bail commercial ?
Le bail commercial peut être renouvelé, notamment grâce à un avenant de renouvellement au contrat de bail commercial.
En revanche, le propriétaire peut également décider de ne pas renouveler le bail et c’est dans ce cas que l’indemnité d’éviction sera due.
Cependant, elle n’est pas toujours systématique.
En effet, comme elle a pour but de réparer la perte du droit au renouvellement du bail, le locataire doit remplir les conditions du droit au renouvellement pour y prétendre.
De plus, une fois exprimée, l’offre d’indemnité d’éviction n’est pas définitive.
En effet, le bailleur peut invoquer la dénégation du statut ou son droit de repentir justifié par des circonstances révélées ultérieurement au congé et qui portent atteinte à ce droit.
En outre, dans certaines circonstances particulières le refus de renouvellement n’entraîne pas le versement d’une indemnité d’éviction.
Quand est-elle versée ?
Comme évoqué précédemment, cette indemnité doit être versée au locataire lors du refus de renouvellement du bail par le locataire.
De plus, le locataire d’un bail commercial peut demander le versement de cette indemnité dans un délai de 2 ans à compter de la date de notification du congé du bailleur ou de la réception du refus de renouvellement du bail.
Dans quelles situations n’est-elle pas due ?
Conformément à l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut, dans les cas suivants refuser un renouvellement sans avoir à verser une indemnité d’éviction :
- Un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ;
- La construction ou la reconstruction du local avec une offre de local de remplacement ;
- La démolition d’un immeuble vétuste ou insalubre ;
- La reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial.
Un motif grave et légitime
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans devoir verser une indemnité d’éviction au locataire, si le refus est justifié par un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
Il peut s’agir de l‘inexécution d’une obligation du locataire ou encore de la cessation sans raison légitime et sérieuse de l’exploitation du fonds par le locataire.
Afin de se prévaloir du refus d’indemnité d’éviction, le bailleur devra avoir mis en demeure le locataire de cette infraction.
A l’issue de ce délai, le bailleur peut invoquer ledit motif grave et légitime
La construction avec une offre de local de remplacement
Conformément à l’article L.145-18 du code de commerce, un bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire un immeuble existant mais à charge pour lui de payer l’indemnité d’éviction.
Néanmoins, il peut s’affranchir de cette obligation de paiement d’indemnité d’éviction que si le propriétaire propose un local de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans une même zone géographique.
La démolition de l’immeuble vétuste ou insalubre
De plus, si le préfecture reconnaît l’état d’insalubrité de l’immeuble abritant le local commercial imposant une démolition totale ou partielle ou qu’il ne peut plus être occupé en l’état, alors le bailleur peut légitimement refuser le renouvellement sans devoir verser une indemnité d’occupation au locataire.
La reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial
L’indemnité d’éviction ayant vocation à réparer le préjudice tenant à la perte du fonds de commerce ou à son déplacement par suite de l’éviction, le locataire à qui il a été refusé le renouvellement du bail ne peut se prévaloir d’une indemnité d’éviction dans le cas où il acquiert lesdits locaux (Cass. Civ. 3ème, 3 mars 2009, n° 08-10.970).
Quels critères sont pris en compte pour calculer l’indemnité d’éviction ?
Pour calculer une indemnité d’éviction, plusieurs critères sont pris en compte.
Ainsi, comme elle sert à compenser le dommages subi par le départ du local, la somme proposée doit couvrir tout le préjudice causé par le non renouvellement du bail.
De ce fait, les éléments pour évaluer l’indemnité d’éviction sont les suivants :
- La valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession qui y est exercée ;
- Tous les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
- Les frais et les droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur.
Quelles sont les indemnités accessoires à l’indemnité d’éviction ?
Au-delà de la seule indemnité d’éviction, il existe dans certains cas des indemnités accessoires telles que l’indemnité de remplacement ou l’indemnité de déplacement.
Indemnité de remplacement
On parle d’indemnité de remplacement ou d’indemnité de perte du fonds, lorsque suite à refus de renouvellement du bail le locataire perd sa clientèle.
Dans cette situation, le locataire sera indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce.
A ce titre sera pris en compte :
- La perte de la clientèle ;
- Les résultats d’exploitation ;
- Le droit au bail des locaux loués par le locataire.
Cette indemnité peut ensuite être complétée par des indemnités accessoires telles que, les frais de déménagement, les frais de réinstallation du fonds de commerce, les frais et les droits de mutation liés à l’achat d’un nouveau fonds, des indemnités de licenciement dues aux salariés le cas échéant, les frais de résiliation des différents contrats, etc.
Indemnité de déplacement
En revanche, lorsque l’activité exercée dans un local est transférable, face à un refus de renouvellement du bail commercial on parle de d’une indemnité de déplacement ou de transfert.
Le montant de celle-ci sera appréciée selon les possibilités de réinstallation du locataire, de son activité et de l’état du marché locatif du quartier.
En pratique, cette indemnité sert à compenser la différence entre le montant du loyer dû en cas de renouvellement du bail et le montant à payer pour le nouveau bail.
A ce titre, sont retenus les éléments suivants pour le calcul :
- Les conséquences du transfert de fond : la nouvelle installation, l’éventuelle perte d’une partie de la clientèle ;
- La valeur du droit au bail de l’ancien local commercial ;
- Le coût d’un nouveau pas de porte le cas échéant.
De plus, si le coup du transfert est supérieur à la valeur en elle-même du fonds, alors l’indemnité sera limitée à la valeur de remplacement.
Comment est fixée cette indemnité pour un bail commercial ?
En prenant en compte les données citées ci-avant, le montant et le calcul de l’indemnité d’éviction pour un bail commercial peut être fixé à l’amiable par les parties.
Pour autant, elle est généralement fixée par un professionnel.
Et, en cas de désaccord les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire afin de demander au juge de fixer le montant.
C’est alors à ce moment que le juge estime l’importance des préjudices subis par le locataire que l’indemnité d’éviction doit réparer.
En outre, il peut estimer que le refus de renouvellement du bail commercial n’est pas fondé sur un motif légitime et condamner le propriétaire à ce titre.
FAQ
Une indemnité d'éviction est versée par le propriétaire au locataire d'un bail commercial quand ce dernier se voit refuser le renouvèlement dudit bail. Elle permet de compenser le préjudice subi par ce non renouvellement.
Pour mettre fin à un bail commercial, également appelé bail 3 6 9, le locataire doit attendre le terme de chaque période triennale. Le congé est à délivrer au bailleur, au choix, par LRAR, par acte de commissaire de justice ou remise en main propre. Pour certains motifs tel qu'un départ à la retraite, il peut résilier le bail à tout moment.
Une indemnité qui a pour but de compenser une charge telle qu'un déménagement ou une réinstallation est comprise dans le résultat imposable selon le taux applicable. Quand est versée l'indemnité d'éviction ?
Comment le locataire peut-il mettre fin à un bail commercial ?
L'indemnité d'éviction est-elle imposable ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Local de 30 m² à CANNES (06400)
Chiffre d’affaire pour activité SNACK pour étudiant 35 000 €
loyer 7200 € par an
fin de bail 3/6/9 février 2020
Quel est le montant d’indemnité d’éviction ?
Merci de me répondre Jacques CHATILLON
bonjour
Une question : peut-on en début de bail commercial, et dans le mesure où le bailleur et le preneur s’en accordent, limiter le montant maximal de l’indemnité d’éviction en fin de bail (à 3 mois de loyer par exemple).
Merci de me le faire savoir
Bien cordialement
M.O.
Bonjour,
L’indemnité d’éviction peut tout à fait être fixée par l’accord du bailleur et du locataire. Cependant, sachez qu’en cas de litige, elle pourra être réévaluée par un expert.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
question : je crois avoir compris qu’un propriétaire d’un bien industriel lié par un bail commercial ne peut donner congé à son locataire sans indemnité d’éviction ( outre les rares exceptions).
Est ce que le calcul de l’indemnité est plus ou moins importante par rapport au timing de renouvellement , en clair est ce que le calcul du montant est le même si on signifie le non renouvellement à n’importe quelle date ou à la fin des 9 ans ?
Merci