ConnexionDroits de succession en SCI : comment les calculer et réduire la facture ?
Dernière mise à jour le 07/08/2026
- Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière lors de la succession ?
- Comment calculer les droits de succession pour la SCI ?
- Comment est évaluée la valeur des parts de SCI pour la succession ?
- Comment calculer les droits de donation pour la SCI ?
- Rappel : ce qu’il faut savoir sur le mécanisme de la succession pour la société civile immobilière
- En SCI, le conjoint survivant et le partenaire de Pacs héritent des parts sans payer aucun droit de succession.
- Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur sa part de SCI, renouvelable tous les 15 ans, avant le barème progressif de 5 % à 45 %.
- Les droits de succession d’une SCI portent sur la valeur des parts sociales (actif net après dettes), et non sur le bien immobilier, d’où une décote possible de 10 % à 15 %.
Le calcul des droits de succession pour la SCI (Société Civile Immobilière) doit être maîtrisé lorsque l’on opte pour cette forme juridique. Outre les nombreux avantages de la société civile immobilière, cette dernière est notamment appréciée pour ses frais moins élevés. Au lieu de payer jusqu’à 60 % d’impôts sur le montant d’un immeuble, les propriétaires de cette dernière peuvent souvent bénéficier d’une réduction non négligeable, ce qui est un réel avantage pour la fiscalité de la SCI.
Quels sont les avantages de la Société Civile Immobilière lors de la succession ?
La création d’une société civile immobilière permet d’éviter de lourds droits de succession. Parmi les principaux avantages de cette forme juridique, l’on distingue également :
- L’absence de problèmes d’indivision ;
- La protection du conjoint survivant.
Frais de succession moins élevés en SCI
La SCI permet à des héritiers d’optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d’une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
La SCI comme solution aux problèmes d’indivision
Dans le cadre du régime d’indivision, chaque indivisaire bénéficie de droits sur l’immeuble sans que les parts soient divisées matériellement. Cependant, il faut que toute décision obtienne l’aval de la majorité. Pour la SCI, le bien est géré collectivement par les différents propriétaires. Tous les droits et devoirs de chacun sont prévus dans un contrat, ce qui est sécurisant sur le long terme.
Protection du conjoint survivant en SCI
Lors d’une succession en SCI, le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est protégé par le démembrement croisé des parts sociales. Si les statuts de la société prévoient une clause tontine, il devient également propriétaire des parts sociales du défunt.
Comment calculer les droits de succession pour la SCI ?
Dans le tableau ci-dessous, on retrouve le mode de calcul des droits de succession actuellement en vigueur pour la SCI, issu des réformes de 2011 (barème) et de 2012 (abattement de 100 000 € en ligne directe). Un taux de droit de succession est appliqué sur le montant obtenu après abattement.
| Héritiers | Abattement | Taux de droits de succession sur le solde obtenu après abattement |
| Le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs | Aucun | Aucun |
| Descendant | 100 000 € | 5 % (jusqu’à 8 072 €) 10 % (entre 8 072 € et 12 109 €) 15 % (entre 12 109 € et 15 932 €) 20 % (entre 15 932 € et 552 324 €) 30 % (entre 552 324 € et 902 838 €) 40 % (entre 902 838 € et 1 805 677 €) 45 % (au-delà de 1 805 677 €) |
| Ascendant | 100 000 € | 5 % (jusqu’à 8 072 €) 10 % (entre 8 072 € et 12 109 €) 15 % (entre 12 109 € et 15 932 €) 20 % (entre 15 932 € et 552 324 €) 30 % (entre 552 324 € et 902 838 €) 40 % (entre 902 838 € et 1 805 677 €) 45 % (au-delà de 1 805 677 €) |
| Frères et sœurs | 15 932 € | 35 % (jusqu’à 24 430 €) 45 % (au-delà de 24 430 €) |
| Collatéraux jusqu’au
4e degré inclus |
1 594 € | 55 % |
| Collatéraux au-delà du 4e degré et étrangers (pour le concubin) | 1 594 € | 60 % |
| Neveux et nièces | 7 967 € | 55 % |
Le montant des frais de succession dépend ainsi de la qualité de l’héritier. Il peut aller jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine.
Comment est évaluée la valeur des parts de SCI pour la succession ?
Les droits de succession d’une SCI se calculent sur la valeur des parts sociales transmises, et non sur la valeur du bien immobilier détenu par la société. Bien évaluer ces parts est donc déterminant pour connaître le montant réellement imposable.
La valeur des parts de SCI correspond à l’actif net de la société
La valeur d’une part de SCI dépend de l’actif net de la société, soit la valeur des biens immobiliers diminuée des dettes (emprunt en cours, comptes courants d’associés). Prenons une SCI qui détient un bien de 400 000 € financé par un emprunt dont il reste 250 000 € à rembourser, la valeur nette transmise n’est que de 150 000 €, répartie entre les parts. Les héritiers sont donc imposés sur cette valeur nette, après application de l’abattement lié à leur lien de parenté. Ce mécanisme explique pourquoi une SCI endettée transmet une base taxable réduite.
La décote sur les parts de SCI réduit l’assiette taxable
Les parts de SCI font souvent l’objet d’une décote par rapport à la valeur du bien détenu, car elles sont difficiles à revendre et confèrent des droits partagés entre associés. Dans une SCI familiale , une décote de 10 % à 15 % est fréquemment retenue, à condition de pouvoir la justifier. Sur un patrimoine net de 300 000 €, une décote de 10 % abaisse l’assiette taxable de 30 000 €, ce qui réduit d’autant les droits de succession. L’administration fiscale reste en droit de contester une décote excessive ou non documentée.
Comment calculer les droits de donation pour la SCI ?
Il faut avant tout savoir que la donation de parts d’une SCI compte parmi les dispositifs prévus par la loi pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier, notamment en permettant la réduction du coût fiscal de cette dernière. Cette opération porte seulement sur les parts sociales, et non sur l’immeuble correspondant.
Procéder à un démembrement du bien est possible lorsque l’on souhaite optimiser la succession par le biais d’une société civile immobilière. La donation ne concerne alors que la nue-propriété des parts. Elle s’effectue avec réserve d’usufruit. Les parts en question ne sont réellement transmises qu’après le décès des associés et donateurs.
Si la donation se réalise au profit des enfants, il est possible de l’effectuer à travers :
- La donation simple (définition des parts à la suite du décès du donateur) ;
- La donation-partage(possibilité d’anticiper le partage entre les enfants).
Concernant les abattements, pour en bénéficier, il faut que les donations effectuées tous les 15 ans respectent certains plafonds. Le montant dépend notamment du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
| Bénéficiaire | Abattement |
| Ascendant ou enfant | 100 000 € |
| Époux ou bien partenaire de Pacs | 80 724 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Arrière -petit-enfant | 5 310 € |
Chaque abattement qui est mentionné ci-dessus s’applique sur la part de chaque bénéficiaire. Notons que les personnes en situation de handicap bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €, qui se cumule avec les autres.
L’administration fiscale effectue le calcul des droits de donation après déduction de l’abattement, et en appliquant un barème fiscal sur le montant restant. Ce barème d’imposition varie selon :
- La valeur de la donation ;
- Le lien de parenté entre le bénéficiaire et le donateur.
Rappel : ce qu’il faut savoir sur le mécanisme de la succession pour la société civile immobilière
Principe de la SCI
La SCI doit comporter au moins deux associés. Elle permet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Il est possible de diviser le bien en parts sociales, qui peuvent être transmises indépendamment. Entre autres, cette société permet d’anticiper sa succession dans les meilleures conditions.
Ordre successoral en SCI
C’est la loi qui détermine l’ordre des successions. Les descendants et le conjoint survivant sont les héritiers prioritaires.
Les enfants reçoivent, en parts égales, l’intégralité du patrimoine de leur parent défunt, après déduction de la part du conjoint survivant. S’ils sont décédés, celui-ci est transmis aux petits-enfants. Soulignons néanmoins qu’il se peut que le défunt ait prévu d’autres modalités de partage dans son testament.
D’autre part, le conjoint survivant peut choisir entre :
- Un quart du patrimoine en pleine propriété ;
- La totalité du patrimoine en usufruit.
- La SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier : elle permet de donner ou de léguer des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Les droits de succession se calculent sur la valeur nette des parts, après déduction des dettes et, le cas échéant, d’une décote pour illiquidité. Chaque héritier applique ensuite l’abattement correspondant à son lien de parenté, 100 000 € pour un enfant, renouvelable tous les 15 ans, puis le barème progressif. En anticipant la transmission par des donations échelonnées et un démembrement des parts, une famille réduit sensiblement le coût fiscal du passage de relais.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 07/08/2026
FAQ
Comment calculer les droits de succession d’une SCI familiale ?
Les droits de succession d’une SCI familiale se calculent sur la valeur des parts sociales héritées, et non sur le bien immobilier. On applique d’abord l’abattement lié au lien de parenté (100 000 € pour un enfant), puis le barème progressif de 5 % à 45 % sur le solde. Une décote de 10 % à 15 % peut réduire la valeur retenue pour les parts.
Les droits de succession en SCI portent-ils sur le bien ou sur les parts ?
Les droits de succession en SCI portent sur les parts sociales du défunt, pas sur l’immeuble lui-même. La valeur d’une part correspond à l’actif net de la société, soit les biens détenus diminués des dettes en cours. Un héritier n’est donc imposé que sur la quote-part nette qu’il reçoit.
Quel abattement s’applique à un enfant qui hérite de parts de SCI ?
Un enfant qui hérite de parts de SCI bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur sa part, en ligne directe. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans et se cumule, le cas échéant, avec l’abattement handicap de 159 325 €. Au-delà, le barème progressif de 5 % à 45 % s’applique.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession sur une SCI ?
Non, le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont totalement exonérés de droits de succession, y compris sur des parts de SCI, depuis la loi TEPA de 2007. Cette exonération ne dépend ni du montant transmis ni du nombre de parts reçues.
Comment réduire les droits de succession sur une SCI ?
Pour réduire les droits de succession sur une SCI, la donation échelonnée de parts permet de profiter de l’abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Le démembrement des parts, en ne transmettant que la nue-propriété, abaisse encore la base taxable. Une décote de 10 % à 15 % sur des parts peu liquides diminue aussi le montant imposable.
Quelle décote peut-on appliquer sur les parts de SCI lors d’une succession ?
Une décote de 10 % à 15 % est fréquemment retenue sur les parts de SCI familiale, car elles sont peu liquides et confèrent des droits partagés. Cette décote doit rester justifiable, faute de quoi l’administration fiscale peut la remettre en cause. Sur un patrimoine net de 300 000 €, une décote de 10 % réduit l’assiette taxable de 30 000 €.
Peut-on transmettre une SCI totalement sans droits de succession ?
Il est rarement possible de transmettre une SCI sans aucun droit de succession, sauf au profit du conjoint ou partenaire de Pacs, qui est exonéré. Pour les enfants, seule la fraction inférieure à l’abattement de 100 000 € échappe à l’impôt ; le surplus reste soumis au barème. Anticiper par donations successives tous les 15 ans reste le levier le plus efficace.
Sources de l'article
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Lors d’une succession doit on réévaluer les parts d’une SCI familiale d’attribution ?
Merci
Bonjour,
En principe, lors d’une succession, les parts d’une SCI familiale d’attribution doivent être évaluées pour déterminer leur valeur au moment du décès, afin de calculer les droits de succession. Cette évaluation ne constitue pas une réévaluation comptable mais une estimation de la valeur vénale des parts transmises.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
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Bonjour as-tu eu une réponse ? Merci d’avance
Bonjour. Dans le cadre d’une SCI, mon père est décédé en juin 2000, mon frère et moi même avons si nous acceptons la succession 25% chacun. L’actionnaire principal à 50% est de paille et n’a mis aucun financement dans l’achat du bien. C’est la conjointe de l’époque de mon père qui a mis la moitié des fonds lors de l’achat alors qu’elle ne figure pas dans les statuts, n’était pas mariée à mon père ni pacsée. Elle est restée dans le bien sans droits ni titre jusqu’en février 2010. Comme elle réclamait sa mise, nous avons demandé une indemnité d’occupation,… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour Monsieur, nous sommes 2 enfants, nos parents sont propriétaires actionnaires 100% (55&45%) d’une SCI , un patrimoine immobilier estimé a 1M € ! tout 2 âgés de 83 ans! Ils sont également propriétaires actionnaires 100% de la SARL location saisonnier a destination touristique pour un C.A annuel de +/- 250.000€/an! la SARL est locataire de la SCI! Aucune donation ni disposition n’ont été prises a ce jour ! Peut on avoir une idée du taux d’imposition qui sera appliqué aux enfants Héritiers? Que dispositions peuvent êtres prises par nos parents, des a présent, pour êtres taxé a minima au… Lire la suite »
Bonjour, dans l’article suivant vous retrouverez un tableau qui mentionne les différents taux en fonction de la somme attribuée aux héritiers.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
En cas de décès de l’associé majoritaire de la SCI, est-ce que ses trois héritiers sont taxés (droits de succession) chacun à hauteur du tiers de la valeur des parts de la SCI ou bien du tiers de la valeur du bien immobilier détenu par la SCI ?
Bonjour,
Si la transmission des biens de fait par la SCI, cela vous permet une deduction de taxes.Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d’une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Je vous remercie
Pour le calcul des droits de sucession pour la SCI (pour mon cas sci familiale), je ne comprend pas d’où sort l’abattement de 159325 € (héritier = descendan)
150325 € c’était le plafond avant 2012 il me semble.
Aujourd’hui il n’est plus que de 100000€.
Merci de me confirmer
Je voulais dire 159325 et non 150325
Bonjour,
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