Les obligations d’information de la caution par le bailleur

Le propriétaire qui loue son bien, notamment dans le cadre d’un bail d’habitation, peut subir des impayés de loyer ainsi que des dégradations importantes. Si le dépôt d’une garantie est en général versé en début de bail, il peut s’avérer insuffisant face aux éventuelles carences du locataire. 

Le dispositif du cautionnement représente une forme de garantie supplémentaire pour le bailleur. En cas de manquement du locataire à ses obligations, la caution prend le relai. Cette dernière doit alors nécessairement être informée des manquements.

Qu’est ce que le cautionnement ?

Procédure permettant à un bailleur de gagner une garantie supplémentaire lors de la conclusion d’un contrat de bail, le cautionnement permet à une personne (la caution) de se porter garante des dettes locatives d’une autre (le locataire). Précisions sur ce mécanisme et les obligations qui en découlent pour le bailleur. 

Notion

Un acte de cautionnement est un document écrit par lequel une personne physique ou morale s’engage à régler les dettes locatives d’un locataire s’il venait à ne pas le faire.  Ce mécanisme permet au propriétaire-bailleur de réduire les risques directement liés aux carences potentielles du locataire. 

Le recours à l’acte de cautionnement intervient le plus fréquemment dans le cadre du bail d’habitation (qu’il soit meublé ou vide), qui consiste en la location d’un immeuble servant de résidence au locataire.

L’acte de cautionnement ne consiste pas en un simple engagement moral. Cet acte peut être financièrement lourd de conséquences pour la caution qui s’engage à garantir contre les carences du locataire. C’est donc un véritable risque à mesurer et une décision qui ne doit pas être prise à la légère. 

Caution simple et solidaire

Il existe deux modèles de caution dans le cadre d’un bail, la caution simple et solidaire. 

Lorsque l’acte de cautionnement constitue une caution simple, le propriétaire-bailleur ne fait appel à la caution que lorsque le locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes locatives. Il entamera donc une procédure envers le locataire en premier lieu. Ce n’est que si celle-ci échoue qu’il se retournera éventuellement vers le garant. 

Dans le cadre de la caution solidaire, cependant, le propriétaire dispose de la faculté de faire appel à la caution directement pour régler les loyers impayés du locataire. Il n’a donc pas besoin de rechercher si ce dernier peut régler sa dette locative. 

Qui peut se porter caution ? 

Le cautionnement lors d’une location est une opération tripartite qui concerne le bailleur et le locataire, mais également la caution. Cette dernière, une personne tierce au contrat de location, accepte de couvrir les dettes éventuelles du locataire.

Peut se porter caution une personne physique (parent, ami du locataire) ou morale (entreprise ou établissement bancaire par exemple). Afin d’être accepté comme caution, il est nécessaire de fournir certains documents et justificatifs au bailleur. 

Pour la caution personne physique, il s’agit : 

• D’une pièce d’identité : carte d’identité, passeport, permis de conduire ;
• D’un justificatif de domicile : quittance de loyer, facture d’eau/électricité par exemple ;
• D’un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, extrait Kbis par exemple ;
• D’un justificatif de revenus : bulletin de salaire, titre de propriété d’un bien immobilier par exemple. 

Tandis que la caution personne morale devra fournir les documents suivants : 

• Pièce justifiant de l’existence légale de la personne morale : extrait Kbis, statuts etc ; 
• Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

Que doit contenir l’acte de cautionnement ?

Le fait de se porter caution pour un locataire n’est pas un acte à prendre à la légère ; des conséquences financières très importantes peuvent en découler en cas de carence. Ainsi, l’acte de cautionnement doit être rédigé de manière minutieuse pour être valide. 

L’acte de cautionnement, par le biais duquel la caution s’engage à couvrir les défaillances potentielles du locataire, est un document juridique très important. Il peut s’agir :

• d’un acte sous seing privé : c’est-à-dire que l’acte est conclu directement entre les parties concernées (le bailleur et la caution)
• d’un acte authentique : on fait alors appel aux services d’un officier public (notaire, huissier, officier d’état civil).

Puisque l’acte de cautionnement est un document à fort engagement, il est primordial qu’un certain nombre d’informations y figurent. L’objectif est de s’assurer que la caution comprend bien le sens de cette initiative qui peut, dans certains cas, la placer dans une situation financière délicate.

La souscription à cet engagement était précédemment soumise à un formalisme très strict, puisque la personne qui s’engageait devait, sous peine de nullité du cautionnement, fournir un triple manuscrit en reprenant à la main les mentions suivantes :

• Le montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision ;
• La confirmation que la caution a bien pris connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement qu’elle contracte ;
• Une reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la durée du cautionnement et la faculté de résiliation des cautionnements à durée indéterminée. 

Cette triple mention manuscrite jugée longue, complexe et dissuasive, elle n’est aujourd’hui plus nécessaire. La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique s’est en effet livrée à un allègement radical. 

Ces informations qui devaient être portées à l’acte de cautionnement de la main de la caution y figurent toujours obligatoirement sous peine de nullité, mais la caution n’a plus qu’à lire et signer l’acte. Depuis le 1er janvier 2022, il est autorisé de procéder à cette signature de manière électronique. 

Quelles informations le bailleur doit-il transmettre à la caution ?

Afin de couvrir d’éventuelles défaillances du locataire, le bailleur doit naturellement en avoir connaissance. Diverses obligations existent en ce sens, qu’il convient d’explorer. 

Le devoir de mise en garde du bailleur

Lorsqu’un acte de cautionnement est conclu entre un bailleur professionnel et le garant, ce dernier doit obligatoirement être mis en garde lorsque le loyer paraît inadapté par rapport aux capacités financières du locataire. 

Cette situation accroît en effet le risque pour la caution de devoir intervenir pour combler les carences du locataire : il est donc normal qu’elle en soit avertie. 

L’envoi du commandement de payer

La procédure à suivre en cas d’impayé de loyer par le locataire est réglementée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1986. 

Le locataire doit d’abord s’adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. 

Il s’agit ici d’un acte, généralement notifié par voie d’un commissaire de justice, ordonnant au locataire d’exécuter ses obligations (s’acquitter de sa dette locative). Un certain nombre de mentions légales y sont obligatoires : 

• La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
• Le montant mensuel du loyer et des charges ;
• Le décompte de la dette ; 
• L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
• La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
• La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente pour demander un délai de grâce.

La caution doit être informée en cas de défaillance du débiteur principal, le locataire. Ce même article prévoit ainsi une obligation d’information du bailleur à l’égard de la caution : une copie du commandement de payer doit être communiquée au garant dans un délai de quinze jours à compter de sa communication au locataire. 

Le bailleur qui ne mentionne que très tardivement le commandement de payer engage sa responsabilité contractuelle. Ce manque de diligence, s’il a causé un préjudice à la caution, peut dans certains cas être sanctionné par le versement de dommages et intérêts.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris