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Comment se passe la cession d’un bail commercial ?
Dernière mise à jour le 15/04/2024
La cession du bail commercial par le preneur est en principe libre, bien que le bailleur puisse limiter ce droit au moyen d’une clause insérée dans le contrat de location. Il demeure toutefois indispensable d’informer le bailleur du changement de titulaire du bail.
La cession du droit au bail peut intervenir :
- A l’occasion de la cession d’un fonds de commerce, dont le droit au bail constitue l’un des éléments
- A l’occasion de la cession du droit au bail seul distincte de celle du fonds de commerce
Peut-on céder un bail commercial ?
La cession d’un bail commercial se définit comme un contrat par lequel le titulaire du contrat de location transmet ses droits et ses obligations à un cessionnaire. Celui-ci devient alors le nouveau preneur du bail.
L’accord du bailleur à la cession du droit au bail n’est pas toujours nécessaire, et dépend de l’objet de la vente.
En cas de cession du droit au bail seul
Le bailleur peut s’opposer au principe de la cession du bail commercial lorsqu’elle porte exclusivement sur le droit au bail. En effet, il est possible que le contrat comporte une clause établissant une interdiction absolue de procéder à la cession du seul droit au bail.
Le bail commercial peut également contenir d’autres types de clauses encadrant la cession du droit au bail, notamment :
- Clause limitant le choix du cessionnaire à l’acquéreur du fonds de commerce
- Clause obligeant de céder le fonds de commerce avec le droit au bail
- Clause d’agrément du cessionnaire par le bailleur
En cas de cession du fonds de commerce
La libre cession du fonds de commerce constituant une disposition d’ordre public, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail commercial lorsqu’elle porte sur le fonds de commerce dans son intégralité.
En effet, le droit au bail représente fréquemment un élément essentiel du fonds de commerce qui englobe également :
- La clientèle
- L’enseigne et le nom commercial
- La marque ainsi que d’autres éléments de propriété intellectuelle
- Le matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité
- Les stocks
- Les dettes et les créances
Bien que le Code de commerce prohibe toute interdiction générale et absolue de la cession du fonds de commerce, le bailleur peut toutefois encadrer ce droit au moyen de certaines clauses :
- Clause établissant un droit de préemption au profit du bailleur
- Clause exigeant le règlement de l’ensemble des loyers avant la cession
- Clause d’indemnité du bailleur
- Clause interdisant la despécialisation du bail commercial en cas de cession
Comment céder un bail commercial ?
La cession du bail commercial requiert de réaliser un certain nombre de formalités :
- Mise en oeuvre du droit de préemption
- Conclusion du contrat de cession
- Réalisation d’un état des lieux entre bailleur et cessionnaire
- Notification de la cession au bailleur
- Publicité de la cession
Etape 1 : mettre en oeuvre le droit de préemption
Certaines communes instituent un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité au sein duquel elles disposent d’un droit de préemption en cas de cession d’un bail commercial. Ce droit vise toutes les cessions, qu’elles portent sur le seul droit au bail ou sur le fonds de commerce dans son intégralité.
Au titre du droit de préemption, le cédant doit informer la commune où se situe le local de son intention de procéder à la cession du bail commercial au moyen d’une déclaration d’intention d’aliéner (Cerfa n°13644*02).
Le formulaire, auquel doit être joint le bail commercial, doit comporter un certain nombre d’informations :
- Activité du cessionnaire pressenti
- Nombre de salariés du cédant
- Nature des contrats de travail conclus avec les salariés
- Chiffre d’affaires
La commune doit notifier sa décision dans un délai de 2 mois suivant la réception de la déclaration. Elle peut choisir :
- De renoncer à l’exercice du droit de préemption
- D’acquérir le bail commercial au prix et aux conditions du cédant
- De formuler une offre d’acquérir au prix et aux conditions fixés par le juge de l’expropriation
Etape 2 : conclure le contrat de cession
Bien que le Code de commerce ne prévoit aucune règle spécifique encadrant l’établissement d’un contrat de cession de bail commercial, il résulte de l’article 1216 du Code civil que la cession doit obligatoirement être constatée par écrit, à peine de nullité.
La cession du droit au bail n’est pas réellement assimilable à une vente. Elle peut donc être réalisée à titre gratuit, et le contrat ne doit pas nécessairement comporter stipulation du prix.
Lorsqu’elle est réalisée à titre onéreux, le prix de la cession correspond généralement à la valeur du bail commercial qui tient compte, notamment :
- Du montant du loyer et des charges locatives du bail commercial
- De la valeur locative du local
- De la durée restante et du droit au renouvellement du bail commercial dont dispose ou non le cessionnaire
Etape 3 : faire un état des lieux d’entrée
Il est obligatoire pour le bailleur d’effectuer un état des lieux d’entrée avec le nouveau titulaire du contrat en cas de cession du bail commercial, en vertu de l’article L.145-40 du Code de commerce. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Lorsque l’intervention du bailleur n’est pas requise, notamment à l’occasion de la cession du fonds de commerce, l’état des lieux peut être réalisé par un tiers mandaté ou par un commissaire de justice. Chaque partie doit conserver un exemplaire du document.
Etape 4 : notifier le bailleur
Il est indispensable de réaliser les formalités d’opposabilité au bailleur de la cession du bail commercial lorsque la réalisation de l’opération n’est pas subordonnée à son accord. Dans le cas contraire, l’opposabilité de la cession au bailleur découle de son implication dans l’opération.
Pour rendre la cession opposable au bailleur, il est nécessaire de signifier la cession au bailleur par acte d’huissier. Le document doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la cession.
Le bailleur doit impérativement faire connaître son acceptation par écrit :
- Par acte authentique lorsque le contrat de cession du bail commercial est établi sous cette forme
- Par acte sous seing privé
Etape 5 : réaliser les formalités de publicité de la cession
Lorsque la cession du bail commercial résulte de la vente du fonds de commerce, il est indispensable d’effectuer un certain nombre de démarches :
- Enregistrement de l’acte de cession
- Publication par le cessionnaire d’un avis dans un journal d’annonces légales
- Publication par le greffe d’un avis au Bodacc
Le cessionnaire est également tenu de payer des droits d’enregistrement en fonction du prix de la vente, après abattement de 23 000€ :
- 3% sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000€ et 200 000€
- 5% sur la fraction du prix supérieure à 200 000€
Quelles sanctions en cas de cession irrégulière du bail commercial ?
Le non-respect des formalités légales ou des clauses du contrat encadrant la cession du bail commercial emporte des conséquences pour l’exécution de la vente.
En effet, lorsque les démarches d’opposabilité de la cession au bailleur n’ont pas été correctement respectées, les rapports entre les parties s’en trouvent affectés. Le cédant demeure ainsi preneur du local aux yeux du bailleur, qui est également fondé à considérer que le cessionnaire est un occupant sans droit ni titre.
Selon les situations, le bailleur dispose de moyens d’actions différents :
- Mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail commercial
- Résolution judiciaire du bail
- Refus de renouvellement du bail
Le cessionnaire évincé peut également prétendre au versement de dommages-intérêts de la part du cédant en réparation du préjudice subi.
FAQ
Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?
La cession d'un bail commercial se définit comme le transfert à un cessionnaire des droits et des obligations incombant au preneur du local. Le cessionnaire se substitue donc au cédant en tant que titulaire du bail commercial.
Est-ce que le propriétaire du local peut refuser la cession du bail commercial ?
Le propriétaire peut s'opposer à la cession uniquement lorsqu'elle porte exclusivement sur le droit au bail. En effet, la liberté de cession d'un fonds de commerce est une disposition d'ordre public. Bien que le propriétaire ne puisse s'opposer à la cession du fonds de commerce, il dispose toutefois de la possibilité de l'encadrer au moyen de clauses limitant l'exercice de ce droit.
Qui peut rédiger l'acte de cession d'un bail commercial ?
L'acte de cession d'un bail commercial doit obligatoirement être rédigé par écrit. Le Code de commerce ne prévoit toutefois aucune disposition relative à l'auteur de l'acte. Celui-ci peut donc être rédigé par acte authentique ou par acte sous seing privé.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 15/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Un bailleur a t il le droit demander des garanties supplémentaires au cessionnaire (Type GAPD ou caution solidaire) lors d’une cession de droit au bail avec despecialisation total ??
Bonjour,
Le bailleur peut en effet exiger des garanties supplémentaires de type caution solidaire ou garantie à première demande lors de la cession du droit de bail; et ce même si la cession est avec déspécialisation.
L’objectif est de garantir la solvabilité du cessionnaire sur la durée du bail.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
bonjour, je suis en train de vendre les mûrs de mon restaurant. je vais donc devoir signer un bail avec mon nouveau proprietaire. de plus, je vais aussi vendre mon fonds de commerce prochainement. je voudrais faire un bail précaire avec mon nouveau proprétaire de facon à partir rapidement et de ne pas avoir à ceder un bail commecial classique.qu’en pensez vous ? je préfère que le propirio commence un bail commercial classique avec la personne qui me rechetera mon fonds de commerce. ça lui permettera de ne pas payer de droit au bail et moi de ne pas avoir… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis bailleur. Le “preneur” vends son fond de commerce ainsi que le bail commercial. Quelles sont mes interventions dans cette démarche? Niveau administratif? Le bail ne sera pas refait? Je dois juste recevoir une copie et la cession du bail?
Merci d’avance.
bonjour
propriétaire d’un commerce loué en 1996, bail de 9 ans, celui-ci a été vendu en 2003 et est toujours occupé aujourd’hui par le même commercant depuis 2003 mais nous n’avons pas refait le bail de 1996, dois-je le refaire ?
Bonjour, je suis actuellement locataire d’un local commercial avec un associé, nous sommes donc deux preneurs sur le bail. Mon associé souhaite céder son bail à un tiers, a-t-il besoin de mon accord pour le faire? Merci pour votre réponse
Bonjour, Si vous êtes co-titulaires d’un bail commercial, la situation de cession de parts à un tiers par votre associé dépend en grande partie des termes du bail. En règle générale, en France par exemple, les clauses du bail commercial déterminent souvent les conditions sous lesquelles une cession peut avoir lieu. Si le bail commercial contient une clause de solidarité entre les co-titulaires, cela signifie que chacun des locataires est responsable de la totalité des obligations du bail. Dans un tel cas, la cession des parts d’un des co-titulaires pourrait nécessiter l’accord de l’autre co-titulaire. Egalement, la cession de bail… Lire la suite »
Merci beaucoup pour votre réponse 🙂
Bonjour, puis-je vendre mon bail commercial et faire une cessation de paiement par la suite? L’argent de la vente du bail servirait à faire baisser mes dettes.
Merci
Bonsoir,
Dans le cadre de la cession de mon bail, le rédacteur de l’acte, qui est avocat, refuse de me remettre le projet de cession pour sa signature, prétextant que je dois être représenté par un homme de loi, avocat ou autre d’où frais en sus à ma charge. Il me semblait pourtant avoir lu que cette transaction pouvait se réaliser sous seing privé…
Ma question est de savoir s’il existe une obligation légale à être représenté par un avocat pour signer la promesse de vente ? merci pour votre réponse.
Bonjour,
La cession d’un bail commercial peut être matérialisée dans un acte sous seing privé ou dans un acte notarié.
Il peut même s’agir d’un avenant au contrat initial.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Je vous remercie pour votre réponse rapide. J’en déduis que l’acheteur ne peut pas m’imposer de contracter un avocat pour la signature de la cession. Cordialement