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La répartition des charges locatives en bail commercial
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Les charges locatives d’un bail commercial sont réparties entre bailleur et preneur au moment de la conclusion du contrat de location.
Bien que les parties puissent décider d’une répartition conventionnelle des dépenses, certaines charges incombent obligatoirement au bailleur. Le régime du bail 3 6 9 institue en effet une obligation de travaux pour le bailleur d’un bail commercial lorsqu’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
Quelles formalités pour la répartition des charges d’un bail commercial ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 a renforcé la protection du preneur dans le régime du bail commercial. Elle crée à ce titre de nouvelles obligations à la charge du bailleur, notamment quant au formalisme du contrat.
L’inventaire des catégories de charges
Dès la signature du contrat, le bailleur doit dresser un inventaire des catégories de charges locatives du bail commercial.
En l’absence de dispositions légales spécifiques relatives à la forme de l’inventaire, le bailleur peut reprendre les catégories de charges locatives des baux d’habitation :
- Ascenseurs et monte-charge
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Installations individuelles
- Parties communes intérieures au bâtiment
- Espaces extérieurs au bâtiment (aires de stationnement…)
- Hygiène
- Equipements divers du bâtiment
- Impositions et redevances
Le bailleur doit établir une liste de charges locatives pour le bail commercial dans chacune de ces catégories.
L’information du preneur
Dès la conclusion du bail commercial, le bailleur doit informer le preneur des travaux prévus sur le bien à compter de son entrée dans les lieux au moyen :
- D’un état prévisionnel des travaux prévus pour la première période triennale du bail commercial
- D’un budget prévisionnel incluant les nouvelles charges locatives, les impôts, les taxes et les redevances pour la période triennale à venir
- D’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes
L’état prévisionnel des travaux concerne tant les réparations d’entretien incombant normalement au preneur ainsi que les grosses réparations, bien que toutes ne puissent pas être déclarées. Il doit être transmis au preneur dans un délai de 2 mois à compter de la date d’anniversaire de chaque période triennale.
Quelles sont les charges locatives d’un bail commercial ?
Le bailleur peut imputer au preneur du bail commercial un certain nombre de charges locatives dès lors qu’elles n’incombent pas au bailleur en application d’une disposition d’ordre public, notamment :
- Eau, gaz et électricité
- Frais d’entretien et de réparations courantes
- Charges d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
- Charges de travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné
Plusieurs taxes peuvent également être imputables au preneur :
- Taxe foncière
- Impôts afférents à l’usage du local
- Redevances relatives à un service dont bénéficie le preneur
Quelles sont les charges du bail commercial incombant au bailleur ?
La loi Pinel modifie le statut des baux commerciaux et limite la liberté contractuelle des parties dans la répartition des charges locatives. Depuis 2014, certaines dépenses doivent en effet demeurer à la charge du bailleur en raison de leur nature. La protection dont bénéficie le preneur sous le régime du bail commercial s’en trouve donc accrue.
Les dépenses suivantes doivent ainsi obligatoirement rester à la charge du bailleur, toute clause contraire étant réputée non écrite :
- Charges afférentes à des grosses réparations telles que visées par l’article 606 du Code civil
- Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien et charges de mise en conformité du local commercial lorsqu’il s’agit de grosses réparations
- Impôts, taxes et redevances incombant normalement au bailleur, comme la Contribution économique territoriale (CET) qui englobe la Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer ou du local commercial
- Charges locatives et impôts ou redevances imputables à d’autres locataires
FAQ
Comment se répartissent les charges et travaux dans un bail commercial ?
Les charges d'un bail commercial sont réparties entre bailleur et preneur en fonction de leur nature. Ainsi, les dépenses afférentes à des grosses réparations incombent obligatoirement au bailleur, tandis que les dépenses d'entretien et liées à l'occupation courante du local sont imputables au preneur.
Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
La taxe foncière peut être imputable au preneur. Il est toutefois indispensable de le mentionner expressément dans le contenu du bail commercial.
Quelles sont les charges récupérables dans un bail commercial ?
Le bailleur peut répercuter le coût de certaines charges sur le preneur dès lors qu'elles sont mentionnées expressément dans le bail. A titre d'exemple, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères compte parmi les charges récupérables. Il ne peut toutefois s'agir des charges, impôts et redevances imputables à d'autres preneurs, ou des dépenses de travaux sur des locaux vacants ou occupés par d'autres locataires.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, un propriétaire de murs commerciaux, a-t’il le droit de faire payer la totalité des travaux concernant l’entretien d’un ascenseur ( exemple remplacement d’une porte), à son locataire, sachant que sur le bail commercial il est spécifié que le locataire paye les “charges locatives”.
Merci.
Bonjour,
Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires.
Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr.
Cordialement,
L’équipe LegalPlace.fr
Bonjour,
Quel est le délai de prescription de rappel par le locataire du trop percu de charges dans un bail commercial ??
Bonjour,
La loi met à la disposition du bailleur et du locataire un délai de 3 ans pour effectuer la demande de régularisation des charges locatives.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Mon propriétaire m’a adressé pour régulariser les charges de 2015 – 2018. A-t-il droit？ sachant que toutes ces charges sont datées plus de 3 ans.
Merci infiniment.
Bonjour, La délai de prescription pour effectuer une régularisation des charges est de 3 ans. La computation de ce délai démarre à la date d’exigibilité des charges. Par exemple, pour une charge locative de 2018, le bailleur a le droit de régulariser son paiement jusqu’en 2021. Toutefois, pour les charges effectives avant le 27 Mars 2014, le délai de prescription reste de 5 ans pour toutes les demandes de réclamation introduites avant le 27 Mars 2017. Après le 27 Mars 2017, le délai de 3 ans s’applique uniformément, indifféremment de la date de la dette. En espérant que cette réponse… Lire la suite »
Bonjour, je trouve pas le texte de loi mentionnant ce délai de 3 ans (au lieu de 5 ans avant). Pourriez-vous me l’indiquer svp ?
Lauriane
Bonjour,
Il s’agit d’une disposition de la loi de 89 tendant à améliorer les rapports locatifs. Voici le lien de l’article applicable :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Je suis locataire d’un bail commercial qui doit avoir une soixantaine d’annees il se fait que les vitres sont d’origines et sont dans un mauvais etat Est ce que le proprietaire doit les changer car point de vue commercial cela ne fait pas trop jolie en plein centre ville
Merci pour votre reponse
Bonjour,
Nous avons des fenêtres qui ferment mal et laisse passer l’air. Est-ce que le propriétaire à des obligatoires de réparation ou c’est à la charge du locataire ?
Merci
Bonjour,
Le propriétaire a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du bien mis en location, ce compris des volets ou fenêtres défectueux.
En espérant que notre réponse vous aura été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour Locataire dans un centre commercial, je souhaiterais savoir si tous les commerces sont forcément soumis au même règles de bail, vis à vis des charges d’exploitation et d’animation. J’ai une opacité complète des informations du bailleur sur ces 2 sujets. Concrètement je n’arrive pas à savoir si dans un ensemble commercial, il est légal de ne pas être soumis au mêmes règles vis à vis de son enseigne, car l’ensemble des commerçants en bénéficie de la même manière ( bien sur en focntion du tantième et de la surface ) . Y a t’il des règles en la matière… Lire la suite »
Bonjour,
Dans un ensemble locatif commercial, il peut être légal de ne pas être soumis aux mêmes règles vis à vis de son enseigne. En effet, chaque enseigne étant différente, elle nécessite un traitement différent puisque la taille, et les prestations vont varier de l’une à l’autre.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Est-il possible de récupérer le coût de l’assurance PNO sur le locataire d’un bail commercial?
Merci par avance.
Bonjour,
L’assurance PNO ne compte a priori pas parmi les charges récupérables dans un bail commercial.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, pouvez vous expliquer pourquoi l’assurance PNO, souscrite pour un bien en copropriété, n’est elle pas refacturable au locataire? Vous en remerciant.
Bonjour, La souscription à une assurance PNO couvre en réalité deux situations : soit pallier les garanties insuffisantes de l’assurance du locataire si ce dernier habite effectivement dans le logement, soit assurer la prise en charge d’un sinistre en cas de vacance du logement, entre deux locataires par exemple. Elle intervient donc en complément de l’assurance habitation déjà souscrite par le locataire. De plus, elle vous permet de vous protéger contre les risques survenant pendant une période d’inoccupation du logement. Il apparait donc naturel que le bailleur ne puisse répercuter son coût sur le locataire : ce dernier s’est déjà… Lire la suite »
Bonjour, les charges du syndic sont-elles récupérables par le bailleur, dans le cas d’un local faisant partie d’une copropriété de locaux commerciaux. Pour un bail post 2014 qui n’a pas de liste exhaustive de charge définie.
Bonjour,
Pour les charges relatives à un bail signé après le 27 Mars 2014, les charges récupérables concernent essentiellement :
– le chauffage et l’eau ;
– l’ascenseur ;
– le gardiennage ;
– l’entretien des parties communes et de l’extérieur.
En espérant que notre réponse vous sera utile/
L’équipe LegalPlace
Bonjour, notre propriétaire vient de nous envoyer notre loyer avec une augmentation de 200 € sur les charges, en as t il le droit? ou bien il faut un avenant au bail commercial
cordialement
Bonjour,
Afin d’éviter d’une trop forte augmentation du loyer, la loi prévoit que la variation de loyer qui découle de cette indexation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous avons un bail commercial pour un local de 13 m2 + un accès à un espace commun, le tout situé au sous-sol d’un immeuble.
Le propriétaire nous demande de participer à l’ensemble des charges de tout l’immeuble qui comprend 2 étages + le sous-sol, au prorata de la surface louée, alors que nous n’avons pas accès aux autres étages.
En a-t-il le droit?
Bonjour,
Vous devez vous référer à votre contrat de bail. A défaut, les dépenses afférentes à des grosses réparations incombent obligatoirement au bailleur, tandis que les dépenses d’entretien et liées à l’occupation courante du local sont imputables au preneur.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
J’ai signé un bail commercial en mai 2022 pour prise d’effet au 1er juin 2023.
Dans le bail est stipulé la provision pour charge.
Début 2023 je recois une régularisation de charges correspondant à une hausse de 48% vs le prévisionnel.
Suis je obligé de les régler ?
Bonjour,
Une régulation des charges est possible de la part du bailleur, cependant cette dernière doit et justifié afin qu’elle soit exigible auprès du locataire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, occupant de locaux a usage de bureaux dans un immeuble uniquement dédié aux professionnels, notre bailleur malgré de nombreuses relances ne nous fournit pas le décompte annuel quels sont nos recours?
Dans l’attente meilleures salutations
Bonjour,
Dans une telle situation vous pouvez adresser une LRAR de mise en demeure à votre bailleur afin de l’enjoindre de vous fournir le décompte annuel sous un certain délai.
Si aucune réponse n’est apportée vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice et contacter le syndic de copropriété de l’immeuble.
Enfin, en dernier ressort vous pouvez solliciter un avocat afin d’entamer une procédure judiciaire pour contraindre le bailleur de fournir le document.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Copropriétaire d’n ensemble immobilier tertiaire, le syndic nous indique de charges non récupérables (comme le nettoyage des abords de bâtiment, l’assurance copropriétaire) – est ce normal que ces charges ne soient pas imputables à notre locataire en bail commercial ?
Merci de votre retour
Bonjour, Dans le cadre d’un bail commercial, la répartition des charges entre le bailleur et locataire est réglementée et fait l’objet d’un inventaire précis lors de la conclusion du contrat. Ainsi, les charges suivantes reviennent au bailleur : grosses réparations touchant au bâtiment, dépenses de travaux nécessaire en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations, honoraires du bailleur, impôt taxe et redevances liés à la propriété des locaux, A l’inverse, le locataire est redevable des dépenses d’entretien courant et certains impôts si une clause du bail le prévoit, tels que la… Lire la suite »
bonjour mon proprietaire occupant d un local au rdc nous fait payer la reedition des charges locative (reparation porte d entree, eau commune edf commune, serpilliere papier wc ,controle electriciter ect…) au 2 locataires du 1er etage et non pas diviser par lui et nous au tantieme .
est ce normal ?
merci d avance
Bonjour,
En règle générale un bailleur qui dispose de plusieurs logements dans un même immeuble collectif, doit repartir les charges récupérables au prorata entre les différents locataires.
En revanche, il n’existe pas de critère légal de répartition. Généralement, le critère de répartition est prévu dans le règlement de co propriété et un extrait doit être fourni au locataire. Sinon, le bailleur doit choisir une répartition équitable entre les locataires.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
en qualité de bailleur, l’assurance syndic et les honoraires sont-ils récupérables sur un locataire ayant signé un bail commercial ? merci
Bonjour, je souhaite ouvrir un salon de coiffure. L’agence en charge de la location du local compte porter à ma charge, je cite: “les frais d’administrations et honoraires de syndic”. Pouvez vous svp me dire si ils sont dans leur bon droit ? Merci infiniment
Bonjour, Les charges d’un bail commercial ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire sont prévues dans le contrat de bail commercial. En règle générale, il revient au locataire les charges d’entretien ainsi que les réparations courantes. D’autres taxes peuvent être mises à la charge du locataire, telles que la taxe foncière et celles additionnelles à la taxe foncière, les impôts taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble, les impôt taxes et redevances liées aux services dont les locataires bénéficient. En revanche, nous vous invitons à consulter le contrat de bail sur ce point.… Lire la suite »
Bonjour, en cas de départ d’un locataire dans un centre commercial, les charges locatives du local vacant sont-elles à répartir sur l’ensemble des autres locataires ou sont-elles à la charge du bailleur.
je vous remercie
Bonjour,
La répartie des charges locatives pour le bail commercial est preuve par le contrat.
Ainsi, sur ce point n’hésitez pas à consulter le contrat.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Mon propriétaire reparti les charges d’électricité par le nombre d’occupants et non par la superficie du local est-ce normal ?
Bonjour,
Dans le cadre du bail commercial, la répartition des charges entre le bailleur et les locataires est prévu par le contrat de bail.
En cas de désaccord, n’hésitez pas à contacter votre bailleur ou à vous faire accompagner par un professionnel en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis locataire d un local commercial pour lequel je paye la taxe foncière jusque là pas de problème,mais le propriétaire ne me donne pas le papier de la taxe foncière justifiant le montant de celle ci.
?
Pouvez vous me donner des informations
Merci
Bonjour, En tant que locataire d’un local commercial, il est courant que vous soyez responsable du paiement de la taxe foncière, selon les termes de votre bail. Cependant, il est également raisonnable de demander au propriétaire une copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière pour justifier le montant que vous êtes tenu de payer. Commencez par contacter votre propriétaire par écrit (courriel ou lettre recommandée) pour demander une copie de l’avis d’imposition de la taxe foncière. Expliquez que vous avez besoin de ce document pour vérifier le montant exact de la taxe à payer. Vérifiez également votre contrat de… Lire la suite »
Bonjour,
le suis propriétaire d’un bien. Mis en location par un bail commercial.
j’ai voulu augmenter les charges de plus de 10% car mon locataire consomme bien plus que prévu.
il me dit que je n’ai pas le droit d’augmenter les charges locative de plus de 10% par an. Hors cela n’est pas indiqué dans le bail.
est ce une règle universelle ?
sachant qu’il a des charges d’un montant de 500 euros mensuel et qu’il consomme pour 750 euros.
merci à vous
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail, une provision pour charge (concernant les charges récupérables) peut être demandée et cette dernière peut être complétée, en cas de clause en ce sens, notamment si la provision est trop faible par rapport au réel coût.
Dans tous les cas, le locataire peut demander la preuve de cette augmentation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Le bailleur a-t-il le droit d’imputer à un locataire de bureaux des travaux réalisés en 2023 dans la régularisation des charges de l’année 2022?
Merci de votre retour,
Bonjour, dans le cadre d’un bail commercial est il possible de récupérer les charges liées à un contrat d’entretien annuel de toiture d’entrepôts?
Bonjour, l’année dernière au moment de ma régulation de charge, j’avais demandé à mon propriétaire les factures justificatives des travaux et prestation de l’année, ceci afin de contrôler la régulation. Cette année, dans la régule de charge , il me refacture le temps passé à scanner les factures justificatives de l’année dernière. En a t il le droit?
merci de votre aide
Bonjour,
En principe, le propriétaire est en droit de facturer des charges qu’il estime que vous devez payer. Cependant, il doit être en mesure de pouvoir justifier ces charges. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours engager une discussion avec lui et sinon engager une procédure judiciaire pour contester vos factures.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
J’ai un bail 3 6 9 qui a débuté depuis 14ans ,et mon bailleur ma adressé un courrier pour m’indiquer qu’il augmente mes charges de 150€ au lieu des 80€ que je paie d’habitude.
Est ce que je suis obligé d’accepter ?
Merci d’avance