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La clause pénale dans le compromis de vente
Dernière mise à jour le 20/09/2024
Lors de l’établissement d’un compromis de vente, la mention d’une clause pénale est couramment réalisée.
Sanction de droit civil, cette clause offre une garantie aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur en cas de renonciation à la réalisation d’une vente. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur cette clause.
Quelle est la définition d’une clause pénale dans un compromis de vente ?
Suivant les anciens articles 1226 et 1152-1 du Code civil, la clause pénale est définie comme étant une clause par laquelle une personne s’engage à faire quelque chose, généralement à payer une somme d’argent, en cas d’inexécution de sa part. Elle est établie afin d’assurer l’exécution d’un contrat.
La définition du compromis de vente
Engageant les deux parties du contrat, le compromis de vente désigne un document contractuel dans lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent sur la transaction d’un bien. Certaines conditions, à respecter impérativement par les deux parties, doivent être clairement précisées dans le document : désignation du bien à vendre, le prix fixé par les deux parties ainsi que les modalités de l’opération.
La clause pénale dans le compromis de vente
En pratique, l’établissement du compromis de vente est réalisé quelque mois avant la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.
Dans la plupart des cas, une clause pénale est stipulée dans le cadre de cet acte.
Une telle clause détermine par avance le montant de la sanction pécuniaire applicable dans le cas où l’une des deux parties renonce à la réalisation de la vente définitive.
La clause pénale correspond ainsi à une évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences d’une inexécution du contrat.
Ayant un caractère comminatoire, soit dissuasif, cette clause permet de garantir à la fois le vendeur et l’acquéreur en cas de violation contractuelle.
Qui est concernés par l’application de la clause pénale ?
S’obligeant à respecter les termes du compromis de vente, le vendeur et l’acheteur sont concernés par l’application de la clause pénale.
Ainsi, dans le cas où le vendeur décide de ne plus vendre son bien, peu importe la raison, il est tenu d’exécuter les termes de la clause pénale.
En effet, l’acquéreur, eu égard aux termes du contrat, est en droit de demander l’application de cette clause.
Comment mettre en œuvre une clause pénale dans un compromis de vente ?
Face à un compromis de vente, il a plusieurs situation à distinguer qui auront des impacts sur la mise en œuvre de la clause pénale, telles :
- Les situations de non application de la clause pénale ;
- Les situation de mise en œuvre ;
- La situation de refus de prêt par la banque.
La non application de la clause pénale
Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier, généralement, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours incompressible durant lequel il peut se désister.
Pour cela, il est tenu d’envoyer une simple lettre recommandée avec avis de réception.
Ce délai de rétractation court dès le jour suivant la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Ce délai peut aussi commencer à partir du lendemain de la remise directe en main propre contre récépissé par un notaire ou un avocat.
Enfin, dans le cas où l’acquéreur se rétracte dans les 10 jours, il récupère la somme éventuelle versée au titre d’une clause de dédit. La clause pénale n’est alors pas appliquée.
En revanche, si l’un des contractants se désiste après le dit délai de rétractation, la clause pénale trouve vocation à s’appliquer.
Mise en œuvre de la clause pénale
L’application de la clause pénale ne s’effectue pas de plein droit.
En effet, la partie lésée doit la réclamer et justifier l’inexécution contractuelle de la partie fautive.
Préalablement à l’application de la clause, la partie lésée peut mettre l’autre en demeure en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.
Notez que le recouvrement des sommes dues au titre de la clause pénale incombe au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente.
Dans le cas où la partie fautive refuse d’exécuter sa part du contrat, et ce, sans dédommager la partie victime, cette dernière peut saisir une juridiction afin de bénéficier de son droit à indemnisation.
Clause pénale et cas de refus de prêt par la banque de l’acheteur
Dans le cas où le refus d’un prêt par la banque constitue une condition suspensive à la réalisation de la transaction, l’application de la clause pénale n’est pas valable.
En effet, dans un arrêt du 20 novembre 2013, la Cour de cassation précise que la non-obtention de son prêt bancaire par l’acheteur ne peut constituer un motif de pénalisation au titre de la clause pénale (mais une condition suspensive), à condition toutefois qu’il ait fait le nécessaire en toute bonne foi.
Exemple de clause pénale d’un compromis de vente
Dans le cas où l’une des deux parties contractant un compromis de vente ne respecte pas son engagement, la clause pénale suivante peut être utilisée :
« En cas de manquement persistant aux actes prévus dans le compromis de vente, cinq jours après la réception d’une mise en demeure préalable adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, les conditions suspensives étant toutes réalisées, une indemnité forfaitaire équivalente à 15 % des sommes dues sera exigible à la partie fautive, hormis les intérêts légaux et les éventuels frais judiciaires, sans préjudice du droit à des dommages et intérêts au bénéfice de l’autre partie. »
Que dit la jurisprudence sur la clause pénale dans le compromis de vente ?
Depuis la loi du 9 juillet 1975, le juge saisi du contentieux peut réviser les clauses pénales excessives ou dérisoires.
En effet, il dispose d’une faculté dite de « modération de la clause pénale ».
Selon l’ancien article 1152 alinéa 2 du Code civil, le juge peut réduire ou augmenter la peine convenue si elle est jugée excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Par ailleurs, l’article en vigueur 1231-5 du même code précise que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».
Enfin, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité décidé initialement permet d’apprécier le caractère excessif ou dérisoire de la clause pénale.
FAQ
Comment fixer le montant d'une clause pénale ?
Le montant des pénalités dues eu égard à la clause pénales est fixé à l'avance dans le contrat. Généralement, il s'agit d'une somme forfaitaire, communément convenue entre les parties, ou d'un pourcentage du prix de la prestation.
Quelles peuvent être les conditions suspensives d'un compromis de vente ?
En pratique, les principales conditions suspensives sont les suivantes:
- L'obtention d'un prêt ;
- La réalisation de travaux ;
- La vente d'une autre bien ;
- La présentation de certains diagnostic définis ;
- L'absence d'exercice d'un droit de préemption d'un tiers.
Quel est l'intérêt d'une clause pénale ?
La clause pénale vient sanctionner une inexécution contractuelle et donc mettre en œuvre la responsabilité contractuelle du débiteur de l'obligation. Elle peut inciter le débiteur a exécuter ses obligations sous peine de sanction pécuniaires.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 20/09/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour je voudrais connaitre mes droits! je signe un compromis de vente avec 4 mois de délais donc 20 AOUT à 20 novembre chez l notaire délais passé je contact le notaire le 27 novembre qui m envoie par mail car ne vit pas en France un Courrier de la banque de futur acheteur avec le refus du 3 novembre ce qui me met dans une citation vraiment critique que puis-je faire
Bonjour, l’offre de prêt de mon acheteur devait parvenir le 10/02/2020 l’accord de principe de la banque a été donné le 21/02/2020 depuis je ne vois pas arriver l’offre de prêt malgré mes nombreuses relances nous sommes le 18/04. Ma notaire a envoyé une mise en demeure en demandant application clause pénale quel délai est attribué à l’acheteur pour répondre? Le dédommagement entraine-t-il l’annnulation de la vente? MERCI