Connexion
La condition ou clause suspensive dans le compromis de vente
Dernière mise à jour le 25/09/2024
La condition suspensive dans un compromis de vente permet de conditionner un achat immobilier à la survenance d’un événement futur et incertain.
L’insertion d’une clause suspensive lors d’un projet immobilier est une protection pour l’acquéreur qui pourra se retrouver libéré de toute obligation si la condition suspensive ne se réalise pas.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive dans un compromis de vente ?
La condition suspensive est une clause qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat caduc. Il s’agit d’un événement futur et incertain (article 1304 du Code civil). En matière immobilière, on peut prévoir lors de la formation du compromis de vente que la vente se réalisera que si la ou les conditions suspensives se réalisent.
La clause suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il la clause suspensive n’est pas réalisée. Le contenu de cette clause peut être divers, en principe il s’agit d’une condition d’obtention d’un prêt immobilier.
En effet, si la vente est financée en tout ou en partie par un prêt immobilier, le compromis de vente doit comporter une condition suspensive liée à l’obtention du prêt.
Si le prêt immobilier est refusé, l’acquéreur est libéré de son obligation d’achat envers le vendeur et est remboursé des sommes versées au préalable au vendeur. Si le prêt immobilier est accordé à l’acquéreur, la vente devient définitive.
Comment rédiger une condition suspensive dans un compromis de vente ?
La rédaction des clauses doit être faite avec précision. Il est ainsi conseillé de faire appel à une agence immobilière ou à un expert en droit commun pour la rédaction des clauses afin de s’assurer de la protection des intérêts de l’acheteur potentiel.
La ou les conditions suspensives doivent être mentionnées dès l’offre d’achat afin que le vendeur soit parfaitement conscient de la situation.
Les éléments à inclure
Dans la rédaction d’une clause suspensive, plusieurs éléments sont indispensables :
- Objet de la condition : présentation claire de l’événement futur et incertain qui doit se réaliser ;
- Délai d’exécution : précision de la date ou du terme à partir duquel la condition doit être réalisée ;
- Modalités d’information : processus de notification de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition ;
- Conséquences de la réalisation : effets de la satisfaction de la condition suspensive sur l’accord ;
- Conséquences de la non-réalisation : accord sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation et les obligations des parties en cas d’inexécution de la condition.
L’ensemble de ces éléments doit être articulé de façon claire et précise pour garantir que toutes les parties impliquées comprennent parfaitement les termes du compromis. Par exemple, si la condition suspensive est liée à l’obtention d’un prêt, les conditions d’obtention et le montant de celui-ci doivent apparaître à la formation du compromis de vente.
Les bonnes pratiques de rédaction
Pour optimiser la rédaction des clauses suspensives, il est conseillé de suivre certaines bonnes pratiques. Afin de vous assurer de la bonne compréhension de la clause, et par conséquent de sa validité, il est ainsi conseillé :
- D’utiliser un langage précis et sans ambiguïté ;
- D’inclure toutes les informations pertinentes de manière exhaustive ;
- De définir les effets et conséquences clairs en cas de non-réalisation de la condition ;
- De veiller à respecter les dispositions légales en vigueur ainsi que les derniers changements de la législation ;
- D’assurer une lecture et une compréhension communes des termes entre les parties.
En règle générale, il est vivement recommandé de faire appel à un agent immobilier ou d’autres experts du domaine pour la rédaction d’une telle clause.
Quelles sont les différents types de conditions suspensives ?
Lors de la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur et le vendeur peuvent inclure des conditions suspensives. Elles protègent généralement l’acquéreur en lui permettant de se désengager si certaines conditions précises ne sont pas remplies. Voici les principales conditions suspensives que l’on retrouve dans un compromis de vente.
L’obtention du prêt immobilier
L’une des conditions suspensives les plus courantes concerne l’obtention d’un prêt immobilier. La majorité des acheteurs ont recours à un emprunt pour financer leur achat. Ainsi, le compromis de vente stipule souvent que la vente ne sera définitive que si l’acquéreur obtient un prêt dans les délais convenus.
Si au moins trois établissements bancaires refusent le crédit, l’acheteur peut renoncer à la vente sans perdre le dépôt de garantie, à condition toutefois de respecter les termes de la clause.
La vente d’un autre bien immobilier
Dans certains cas, l’acquéreur peut avoir besoin de vendre un autre bien pour financer l’achat. Une clause de vente conditionnelle peut donc être insérée dans le compromis.
Elle permet à l’acquéreur de se retirer de l’engagement si la vente de son précédent logement n’a pas eu lieu dans un délai déterminé. Cette clause protège l’acheteur d’un potentiel déséquilibre financier.
L’absence de servitudes
L’existence de servitudes non révélées peut constituer un obstacle à la vente. Une servitude est une contrainte légale qui limite l’usage d’un bien immobilier, par exemple le droit de passage ou l’installation de canalisations.
La condition suspensive relative à l’absence de servitudes assure à l’acquéreur qu’aucune servitude nouvelle ne viendra restreindre son usage du bien. Si une servitude inconnue et gênante est découverte, l’acquéreur peut se rétracter.
L’absence de droit de préemption
Dans certaines zones, la commune ou un autre organisme public peut disposer d’un droit de préemption sur les biens immobiliers. Cela signifie qu’elle peut se porter acquéreuse du bien en priorité, aux conditions de la vente.
La condition suspensive relative à l’absence de préemption permet de s’assurer que les autorités locales n’exerceront pas ce droit. Si elles choisissent de préempter le bien, le compromis de vente est annulé de plein droit.
L’obtention d’un permis de construire
Pour les acquéreurs qui envisagent de réaliser des travaux d’agrandissement ou de modification du bien, l’obtention d’un permis de construire peut constituer une condition suspensive. Cette clause stipule que si le permis est refusé ou n’est pas délivré dans les délais impartis, l’acheteur pourra annuler la vente sans pénalités financière.
Cela est particulièrement important lorsque l’achat immobilier est conditionné par la possibilité d’y réaliser des aménagements spécifiques.
L’obtention d’une autorisation spécifique
Certaines transactions immobilières nécessitent des autorisations administratives spécifiques, comme une autorisation de changement d’usage ou un permis d’exploitation dans le cas de locaux commerciaux.
Par exemple, la mairie peut être concernée lorsque la destination, l’usage d’un bien est changé.
Si ces autorisations ne sont pas obtenues, l’acquéreur peut se retirer de la vente sans conséquence financière. Cette condition suspensive est cruciale dans les projets immobiliers nécessitant des démarches administratives précises avant toute occupation ou exploitation.
La réalisation de travaux
Enfin, dans le cas où des travaux doivent être effectués avant la vente, une condition suspensive peut être liée à leur réalisation. Par exemple, si l’acquéreur souhaite que certaines réparations ou mises aux normes soient effectuées avant l’achat, une clause peut stipuler que l’achèvement de ces travaux est une condition à la finalisation de la vente. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai imparti, l’acheteur peut se retirer sans perdre son acompte.
Quelles conséquences ont les conditions suspensives sur un compromis de vente ?
Les conditions suspensives du compromis de vente influent aussi bien sur l’acheteur que sur le vendeur. Chacune des parties en bénéficie, à des niveaux différents.
Conséquences de la clause suspensive pour l’acheteur
Les clauses suspensives jouent un rôle crucial dans les compromis de vente, particulièrement pour l’acheteur. Elles constituent en effet des conditions qui doivent être remplies pour que la transaction immobilière se concrétise.
Voici les principales conséquences pour l’acheteur :
- Les clauses suspensives, comme l’absence de servitudes d’urbanisme, protègent l’acheteur contre des risques imprévus qui pourraient affecter son investissement locatif ou l’usage d’habitation envisagé ;
- En cas d’activation d’une clause suspensive, l’acheteur peut récupérer son indemnité d’immobilisation. C’est la somme versée à la signature du compromis de vente pour garantir son engagement ;
- Si l’exécution d’une clause suspensive requiert un délai supplémentaire, comme pour l’obtention d’une autorisation administrative, l’acheteur peut se voir octroyer ce temps sans perdre ses droits ;
- L’acheteur potentiel est assuré que si son projet de financement n’est pas accepté par les banques (en raison d’une durée de remboursement spécifique par exemple), la condition suspensive d’obtention du prêt l’empêchera de conclure un compromis de vente au delà de ses capacités financières.
Conséquences de la clause suspensive pour le vendeur
Les clauses suspensives jouent un rôle crucial dans la protection des intérêts du vendeur lors d’un compromis de vente. Elles permettent de définir les conditions précises qui doivent être remplies avant que la vente ne devienne définitive.
Les conséquences de telles clauses sont au nombre de 2 :
- Le vendeur a la sécurité que l’acheteur ne peut se rétracter qu’au cours de la période légale prévue, souvent de 10 jours après la signature du compromis ;
- Le compromis peut inclure une clause qui spécifie que la vente est suspendue jusqu’à ce que l’acheteur obtienne un financement, assurant ainsi au vendeur un acheteur potentiel capable.
En l’absence de respect des clauses par l’acheteur, le vendeur retrouve sa liberté de disposer de son bien.
La clause suspensive est-elle obligatoire ?
Si l’acheteur d’un bien immobilier est un particulier qui souhaite financer son achat à l’aide d’un crédit immobilier, la condition suspensive est obligatoire dans le compromis de vente. Cette protection pour l’acheteur s’applique à un local à usage mixte, d’habitation et professionnel. En revanche, pour tout autre achat, l’acheteur n’a pas le droit à cette protection.
Les particuliers qui achètent un logement à l’aide d’un prêt bénéficient obligatoirement de la protection que leur apporte la condition suspensive.
Peut-on renoncer à une condition suspensive ?
La renonciation à une condition suspensive doit être écrite et explicite. La condition suspensive n’est pas seulement conditionnée par l’obtention d’un prêt mais est insérée dans un contrat lorsque l’acheteur est un particulier.
Ainsi, le particulier qui dispose de fonds suffisants peut disposer de la clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Il est alors libre d’y renoncer.
Quel est l’avantage d’une clause suspensive dans un compromis de vente ?
L’importance des clauses suspensives dans un compromis de vente est cruciale à comprendre pour tout acheteur potentiel et vendeur immobilier. Ces clauses conditionnelles stipulent que la vente ne deviendra définitive qu’à la réalisation de certains événements. Elles garantissent, par exemple, l’absence de servitudes inattendues ou confirment le droit de passage.
Également, en cas de refus de prêt, l’acheteur pourra faire valoir la résiliation de la condition suspensive d’obtention de prêt pour voir annuler la vente.
Cette clause est protectrice de l’acheteur et non du vendeur. Si l’acheteur souhaite acheter malgré le délai dépassé, il peut décider de trouver d’autres moyens de financement mais devra verser une indemnité au vendeur dû au délai.
Une fois le délai expiré, le vendeur ne peut remettre le bien en vente librement et doit attendre que l’acheteur manifeste sa volonté de renoncer à l’achat.
Quels sont les effets de la non-réalisation d’une clause suspensive ?
Si l’événement invoqué ne s’est pas réalisé, le compromis de vente est annulé, la vente est caduque et chacune des parties est libérée de toute obligation.
L’acquéreur récupère l’éventuel dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis. Il n’est pas tenu de justifier son désistement si la condition suspensive n’est pas remplie, à condition de respecter les délais et formalités prévues dans le contrat.
FAQ
Quelle est la durée de validité d'une condition suspensive ?
La durée de validité d'une condition suspensive est généralement fixée par les parties dans le compromis de vente. En l'absence de précision, sachez que le délai standard va de 45 à 60 jours pour l'obtention d'un prêt immobilier. Cependant, cela peut varier en fonction de la nature de la condition et des accords entre les parties. C'est pourquoi il est essentiel que le compromis précise clairement ce délai pour éviter toute ambiguïté.
Comment différencier condition suspensive et condition résolutoire ?
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est dite résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Quelles sont les conséquences si un acheteur n'obtient pas son prêt ?
Si l'acheteur n'a pas pu obtenir son prêt, il pourra dès lors renoncer à la vente en informant dans les délais requis le vendeur.
Créez votre compromis de vente
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/09/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, j’ai signé un compromis de vente avec les futurs acheteurs de mon bien. J’ai également signé une promesse de vente avec mes futurs vendeurs. Cependant, la signature de l’acte authentique avec mes futurs acheteurs se fera 1 semaine après la signature de l’acte authentique de mes vendeurs. Les vendeurs sont au courant, que je suis en train de vendre un bien et que cette action conditionnera mon achat. Dois-je faire inscrire une clause suspensive de vente d’un bien immobilier, alors que je vends 1 semaine après ? Que se passe t’il si je signe mon achat avant ma vente,… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour , j’ai signé un compromis de vente pour la vente de mon appartement mais il y une clause suspensive d’obtention du permis de loyer pour le futur acquereur, est-ce dommageable pour la vete de mon bien et surtout est ce que l’acquereur peut demander un permis de louer avant même d’avoir acheter
Bonjour,
La demande d’autorisation préalable de mise en location (clause suspensive d’obtention du permis de louer) est possible dans un contrat de vente. Cette clause n’entache en principe pas la vente de votre bien immobilier.
En revanche, conformément au Code de la construction et de l’habitation, la demande doit être établie par l’actuel bailleur de votre acquéreur ou son mandataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir,
Une offre au prix soumise à condition suspensive de mon appartement peut elle être refusée par un vendeur s’il vous plait ? Il s’agit d’une vente entre particuliers
Bonjour,
En application du principe de liberté contractuelle, le vendeur est libre d’accepter ou de refuser toute offre qui lui est soumise.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je dois signer un compromis en tant que vendeur mais je ne peux pas fournir les documents administratifs relatifs à l’agrandissement de mon bien qui a eu lieu il y a 22 ans (je ne retrouve pas de permis d’extension pour 18m2 d’extension réalisé en 2001). Quel risque je prends si je signe ce compromis ?
Merci
Bonjour,
Pour la signature d’un compromis de vente, en cas de travaux réalisés sur le bien, le vendeur doit transmettre la description précise des travaux au notaire. Celle-ci doit être accompagnée de la copie des factures et du dossier d’autorisation d’urbanisme, si le vendeur les possède.
Dans votre situation, nous vous recommandons de contacter votre notaire afin de lui demander les documents que vous pouvez joindre en fonction de ceux que vous avez en votre possession.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
Une climatisation réversible et les réparations d’anomalies électriques peuvent-elle s’inscrire dans une clause suspensive sur un compromis de vente ?
J’ai un doute, car vous mentionnez ici le cas du prêt qui est connu mais pas ces cas dont m’a parlé l’agent immobilier.
Merci par avance pour votre réponse.
Bien cordialement.
Bonjour,
Un compromis de vente peut effectivement contenir des clauses suspensives.
Dans cette situation particulière nous vous invitions à contacter le notaire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlave
Bonjour,
Je souhaite acquérir un bien mais le DPE est en cours, non présenté pour l’instant. Puis-je inscrire la présentation du DPE à un certain niveau (E en l’occurrence) comme clause suspensive ?
Bonjour,
En effet, l’acquisition d’un bien peut être soumise à différentes clauses suspensives, telles que des clauses suspensives de présentation des différents diagnostics dans un certain délai (DPE, amiante, etc.).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Peut -on considérer que si les actes de propriété des vendeurs qui ne sont pas en règle sur le plan juridique (cadre de compromis par une agence immobilière) peuvent – ils annuler une vente ? Et les conséquences
Bonjour,
un compromis de vente peut être annulé en cas de vice du consentement c’est-à-dire en cas d’erreur , de dol ou de violence.
Dans ce cas la vendeur doit avoir voulu forcer l’acquéreur à contracter par divers moyens.
A cette fin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une condition suspensive peut être faite par le vendeur? Je souhaite vendre mon logement mais je n’ai pas encore acquis le nouveau donc peut on mettre une condition suspensive pour que l’acquéreur attende que je trouve mon nouveau logement et y a t’il une limite dans le temps? merci
Bonjour,
En principe, la condition ou clause suspensive insérée dans le compromis de vente concerne l’acquéreur. En effet, le bien en vente est disponible.
Toutefois, le vendeur peut se rapprocher de son notaire afin de trouver un accord avec le potentiel acquéreur sur certaines conditions de la vente.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir
Nous sommes vendeurs nous avons signé notre compromis avec comme condition suspensive de faire peinture et reboucher les trous du mur des WC .
Ces travaux on était réalisé avec succès dans le délai donné mais l’acheteur aurait souhaité d’autres travaux non stipulé en condition suspensive elle refuse donc la vente et nous menace d’aller au tribunal si ont lui donne pas 5000€ de dédommagement pour rembourser ces meubles neuf acheté pour son nouveau logement sachant que l’on devait signé l’acte définitif aujourd’hui.
Quel sont nos droits svp ?
En vous remerciant par avance.
Bonjour,
Face à un contrat et la présence de clauses suspensives, les parties doivent satisfaire leur obligations réciproques.
Si d’autres conditions doivent être rajoutées, un avenant peut être rédigé avec l’accord des parties.
Mais en cas de désaccord n’hésitez pas à contacter le notaire sur ce point qui saura vous conseiller personnellement sur la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons signé un compromis pour l’achat d’un bien immobilier avec DPE de classe E préconisant la réalisation de travaux, avant la signature nous avons demandé à l’agent immobilier de faire une visites avec des entreprises pour chiffrer les travaux, mais sur le compromis que nous avons signé il n’est pas mentionné de montant de travaux… De ce fait, en période de congés nous avons les devis d’entreprise qui signale une toiture et un chauffage à changer… Nous avons fait une demande de prêt avec ces travaux qui nous a été refusé et l’agent immobilier ainsi que le notaire… Lire la suite »