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Compromis de vente sans notaire : avantages, risques, validité
Dernière mise à jour le 30/09/2024
Face à un acte de vente immobilier, il est envisageable de signer un compromis de vente sans notaire.Cela présente quelques avantages, tels qu’un gain de temps considérable et un coût a priori réduit.
C’est d’un acte sous seing privé, c’est-à-dire une convention établie et écrite par les deux parties elles-mêmes ou par des tiers mandatés, comme des professionnels de l’immobilier. Attention, pour être valable, il est conseillé de rédiger le compromis de vente sans notaire grâce à un modèle conforme à la loi en vigueur afin de les contraintes de forme et de contenu.
Quelle est la définition du compromis de vente ?
Concernant le compromis de vente avec ou sans notaire, plusieurs points doivent être évoqués, à savoir :
- La définition légale ;
- Le contenu et le fonctionnement d’un tel compris ;
- La différence entre un acte authentique et un acte sous seing privé ;
- L’acompte dans le cadre du compromis de vente.
La définition légale
En vertu de l’article 1589 du Code Civil, le compromis de vente est une convention par laquelle l’acheteur et le vendeur s’engagent à donner leur consentement mutuel pour la vente à venir.
Il constitue la première étape dans le processus de vente immobilière.
Les mentions du compromis de vente doivent préciser les modalités et les conditions de l’acte de vente immobilier.
La promesse de vente ne donne pas naissance à l’acte de vente définitif.
Cependant, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre et sont donc tenues à une obligation de faire : celles d’accomplir les formalités nécessaires avant que les parties procèdent à la signature de l’acte de vente.
Il s’agit notamment de l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.
Le contenu et le fonctionnement
La promesse de vente vaudra vente, lorsqu’il y a consentement mutuel sur la chose et le prix objet de la vente.
Ainsi, même si généralement un délai s’écoule entre la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte de vente, la vente est toutefois réputée conclue.
C’est pourquoi, en pratique, une condition suspensive est incluse dans le compromis de vente permettant de retarder le transfert de propriété afin que toutes les formalités nécessaires à la vente soient accomplies par les deux cocontractants (obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis à construire par exemple).
Une condition suspensive permet au contrat de produire ses effets si et seulement si un événement futur et incertain survient, en vertu de l’article 1304 du Code Civil.
Si ledit compromis comporte des conditions suspensives, la vente ne sera parfaite qu’à la réalisation des conditions.
Pour y modifier un élément substantiel, un avenant au compromis de vente sera nécessaire.
La différence entre acte authentique et acte sous seing privé
En général, le compromis ou la promesse synallagmatique de vente est rédigé et signé devant un notaire ; il prendra alors la forme d’un acte authentique.
Mais pour une vente ou un achat immobilier, le choix du notaire est parfois difficile. Ainsi, s’il s’agit d’une vente entre deux particuliers, cette étape n’est pas obligatoire sauf si le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif de vente excède 18 mois.
Le compromis de vente sans notaire est un acte sous seing-privé, c’est-à-dire que la convention est établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandaté.
C’est pourquoi, il peut être signé directement entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier (agent immobilier).
Acompte et compromis de vente
En principe, il est d’usage que le futur acquéreur verse au vendeur un acompte, également appelée indemnité d’immobilisation, qui correspond à un fraction du prix de la vente établi par l’acheteur et le vendeur.
En général, le montant de l’acompte est compris entre 5% et 10% du prix de vente, même s’il n’y a pas de minimum requis.
Si vous décidez de signer le compromis de vente devant notaire, l’acompte devra être versé directement au notaire.
La somme ne sera pas encaissée mais sera toutefois bloquée jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.
Quant au compromis de vente sans notaire, l’acompte sera versé à l’agent immobilier si l’acheteur et le vendeur décident de passer par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier.
Une fois passé le délai de rétractation, vendeur et acheteur sont engagés l’un envers l’autre. Si l’acheteur renonce finalement à la vente, l’acompte versé sera perdu et le vendeur pourra l’encaisser à titre d’indemnisation.
Est-il possible de signer un compromis de vente sans notaire ?
Dans le cas vente d’un bien immobilier, la signer le compromis de vente sans notaire est tout à fait envisageable.
Pour rappel, un notaire est un officier public, ce qui confère à la promesse synallagmatique de vente la nature d’acte authentique. Si vous décidez de vous passer du notaire, l’acte conclu sera un acte sous seing privé.
Signer un compromis de vente peut revêtir des avantages, notamment si la vente immobilière est effectuée entre deux particuliers, mais elle peut toutefois s’avérer risquée.
Dans quel cas peut-on se passer d’un notaire ?
Bien qu’il ne soit pas obligatoire de faire appel à un notaire pour établir le compromise de vente, il existe des situations dans lesquelles des alternatives existent.
Cela peut entre le cas, lorsque vous aviez confié l’achat ou la vente de votre logement à une agence immobilière.
En effet ces dernières ont l’habitude de rédiger des compromis de vente respectant les exigences légales.
Un compromis de vente peut également être établi sans notaire lorsque l’acheteur n’a pas besoin de prêt immobilier et donc qu’aucune des parties n’a besoin d’insérer une clause suspensive dans le contrat.
Quels sont les avantages d’un compromis de vente sans notaire ?
Signer un compromis de vente notaire procure généralement les avantages suivants :
- La réduction des délais ;
- La réduction des coûts ;
Réduction des délais
De façon évidente, un compromis de vente signé sous seing privé entre particuliers constitue un gain de temps considérable.
En effet, les délais d’obtention d’un rendez-vous chez le notaire sont souvent très longs.
Trouver une date d’entente où les deux parties sont disponibles peut également s’avérer compliqué. Or, la signature d’un compromis de vente sans notaire peut s’effectuer le week-end ou un jour férié, lorsque acheteur et vendeur sont généralement plus flexibles.
Si les deux particuliers décident de conclure ledit compromis sans notaire, il y a toutefois une obligation de présence des deux parties lors de la signature.
En cas d’indisponibilité de l’une ou l’autre des parties, il est toujours possible de recourir à une procuration pour désigner un tiers mandataire qui sera autorisé à signer pour le compte de la partie absente.
Réduction du coût
Recourir au compromis de vente sous seing privé sans l’intervention de notaire peut également présenter des avantages en terme de coûts.
En effet, depuis un arrêté du 26 février 2016, les notaires ne sont plus soumis à un tarif national et peuvent librement fixer leurs honoraires. Les frais de rédaction et de conseil juridique peuvent donc se révéler conséquents.
Cependant, cet argument est toutefois à nuancer. La rédaction de la promesse de vente devant notaire coûte en moyenne entre 300 et 500 euros, sachant que certains notaires ne font pas payer la signature de l’acte.
Les frais payés se résument donc aux diligences effectuées par le notaire pour remplir son obligation d’information envers les cocontractants ainsi que son activité de conseil juridique.
Quels sont les risques d’un compromis de vente sans notaire ?
Signer une promesse de vente sans notaire entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier peut se révéler risqué.
Conditions à respecter
Tout d’abord, si les délais sont a priori raccourcis, ils peuvent être prolongés si les particuliers ont manqué de diligence et ont failli au respect des conditions de fond et de forme, très strictes en matière de compromis de vente.
Signature et documents à annexer
S’agissant des conditions de forme, la signature d’un compromis de vente est soumise à des formalités bien spécifiques.
Des mentions obligatoires sont notamment à faire figurer dans cet avant-contrat, telles que :
- L’identité des parties ;
- L’adresse et la description du bien (équipements, éventuelles hypothèques ou servitudes grevant le bien immobilier par exemple).
Depuis la loi Alur de mars 2014, la liste des justificatifs à joindre au compromis de vente a été rallongée afin d’informer au mieux l’acheteur de la situation de l’immeuble, de son organisation et de la santé financière du vendeur.
De plus, plusieurs diagnostics techniques sont notamment à ne pas oublier. Si les particuliers omettent de transmettre plusieurs pièces au dossier, les délais peuvent se rallonger.
Absence de conseils juridiques
Enfin, la conclusion d’un compromis de vente sans notaire vous expose à un engagement contractuel sans avoir obtenu au préalable des conseils juridiques et fiscaux qui peuvent pourtant être précieux.
Si votre avant-contrat à la vente comporte des conditions suspensives retardant le transfert de propriété jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple, vous pouvez faire appel à notre équipe d’avocats expérimentés.
Il en est de même si vous souhaitez obtenir des renseignements sur les conséquences fiscales d’un compromis de vente selon votre situation matrimoniale.
Tableau récapitulatif des avantages est des inconvénients de la signature d’un compromis sans notaire
Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de signer un compromis de vente sans notaire.
| Avantages | Inconvénients |
| – Gain de temps ;
– Econimie des frais de redactiion de l’acte par le notaire |
– Perte de temsp si le formlaisme n’est pas respecté ;
– Pas de conseil de la part du notaire ; – Par de sécurité sur le versement de l’acompte – L’acte ne possède pas de force exécutoire sans notaire |
FAQ
Qui paie le compromis de vente entre particuliers ?
Le coût de compromis de vente comprend les frais de rédaction ainsi que les frais d'enregistrement auprès des services fiscaux. Ainsi, c'est à l'acquéreur qu'il revient de prendre en charge le coût du compromis de vente.
Quelle somme verser lors du compromis de vente ?
Dans le cas où le compromis de vente est signé en présence d'un ou plusieurs notaires, il est fréquent en pratique de verser un pourcentage du prix de la ce moment. On parle alors d'acompte ou de dépôt de garantie, mais ce n'est pas obligatoire.
Quelle est la durée d'un compromis de vente ?
En règle générale et en pratique, la durée moyenne du compromis de vente se situe autour de 3 mois. Dans tous les cas les parties peuvent contractuellement prévoir une durée plus courte ou plus longue (pour l'obtention d'un prêt bancaire notamment).
Créez votre compromis de vente
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 30/09/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
pourriez vous me dire le montant exact d’un compromis de vente passant par vous .
Devons nous le faire enregistrer par le notaire après la signature des deux parties.
Merci pour vos réponse
je voudrais savoir si quelquin peux vandre sans contra notarier michel raymond phone 819 616 3231
Bonjour,
La vente d’un bien immobilier hypothéquée peut-elle être conclue sans notaire ?
Bonjour Monsieur Samuel,
Merci beaucoup pour cet éclaircissement et ainsi proposer plusieurs solutions pour vendre ou acquérir un bien,
Formidable démarche, foi d’une ancienne conseillère immobilière qui souhaite aider également un bon nombre de personne ou famille à améliorer leur qualité de vie …
Cordialement.
CLAIRE G.
Bonjour,
Merci beaucoup pour ce retour très positif !
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace