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Compromis de vente d’un terrain
Dernière mise à jour le 10/09/2024
Le compromis de vente d’un terrain matérialise l’accord entre le vendeur du terrain et son acquéreur. Cet avant-contrat est également connu sous l’appellation de « promesse synallagmatique de vente ».
Il fixe les modalités de la vente, l’engagement des parties, mais détaille également les caractéristiques du terrain objet de ladite vente.
Qu’est-ce que le compromis de vente d’un terrain ?
L’acquisition ou la vente d’un terrain représente une étape importante qui nécessite une compréhension approfondie du processus juridique et administratif. Le compromis de vente, souvent le premier pas formel dans cette transaction, joue un rôle crucial.
Définition
Il s’agit d’un avant-contrat, préalable à la rédaction du contrat de vente, dans lequel les deux parties, acheteur et vendeur, s’engagent réciproquement l’un envers l’autre concernant la vente d’un terrain.
Ce document définit alors les conditions dans lesquelles les parties souhaitent que la vente ait lieu. Il s’agit notamment de s’accorder sur le bien (en l’occurrence, un terrain) et sur le prix d’achat de ce bien. Après signature du compromis, les conditions de cette vente ne peuvent plus être modifiées, sauf accord exprès des deux parties.
En effet, le compromis de vente du terrain vaut vente. Dès l’instant de sa signature, les parties se comportent comme vendeur et acheteur, et se promettent de rendre la vente effective après réalisation des conditions dites « suspensives » dont le contrat fait mention.
Utilité
L’utilité d’un compromis de vente d’un terrain réside dans l’engagement pris par les parties. En effet, une fois le compromis signé, le vendeur et l’acheteur sont liés par les termes du contrat.
Ce dernier précise l’ensemble des éléments caractérisant la vente, ses conditions et notamment le prix sur lequel les parties se sont accordées. Concrètement, il prépare les éléments essentiels de la vente, tout en permettant :
- À l’acheteur de bénéficier d’un délai pour demander l’octroi d’un prêt ou d’un permis de construire ;
- Au notaire d’effectuer les vérifications nécessaires concernant le bien.
Différents types de compromis de vente pour un terrain
Il existe 3 sortes de terrains pouvant faire l’objet d’un compromis de vente :
- Les terrains agricoles ;
- Les terrains en lotissement
- Les terrains hors lotissement (aussi nommés « terrains isolés »).
Terrains agricoles
Ces terrains ne sont ni constructibles ni en lotissement. Ils sont généralement exploités pour les besoins d’une activité agricole, et, à ce titre, tout compromis les concernant doit faire l’objet d’une signalisation à la Société d’aménagement foncier d’établissement rural (SAFER).
Si elle estime que le projet de vente n’est pas en accord avec les politiques de préservation des zones naturelles et agricoles, la SAFER peut jouer de son droit de préemption pour acheter le terrain concerné.
Terrains en lotissement
Afin de conclure un compromis de vente d’un terrain en lotissement, les acquéreurs doivent pouvoir justifier de l’obtention d’un permis d’aménager.
En effet, l’obtention d’un tel permis est une étape indispensable à la signature d’un compromis pour un terrain en lotissement. Avant l’obtention de ce document, seule la conclusion d’une promesse unilatérale de vente est autorisée.
L’obtention de ce permis peut par ailleurs valablement faire l’objet d’une condition suspensive s’il s’agit d’un terrain isolé.
Terrains isolés
Un terrain isolé peut également faire l’objet d’un compromis de vente. Si tel est le cas, il faudra songer à annexer au compromis un certificat d’urbanisme, afin d’attester que le projet est réalisable.
Que doit-il contenir ?
Le compromis de vente d’un terrain doit contenir :
- Les mentions obligatoires imposées par la loi ;
- Les éventuelles clauses complémentaires imposées par les parties ;
- Les conditions suspensives de vente.
Mentions obligatoires
Pour rédiger un compromis de vente de terrain conforme à la loi, il est important d’y insérer les mentions suivantes :
- Identité et coordonnées des parties (vendeur et acquéreur) ;
- Description détaillée du terrain concerné par la vente (superficie, adresse et références cadastrales, bornage s’il existe) ;
- Prix de vente et modalités de paiement (il faut également préciser si le terrain est acquis à l’aide d’un prêt ou non) ;
- Toute hypothèque ou de servitude sur le terrain ;
- Montant de l’indemnité d’immobilisation ;
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente ;
- Personne chargée de payer ces honoraires (vendeur ou acheteur) ;
- Délai pour la signature de l’acte de vente.
Des conditions suspensives, que nous étudierons ci-dessous, peuvent également y figurer.
Mentions supplémentaires
Les parties peuvent décider d’insérer des clauses spécifiques dans le compromis de vente du terrain. Ces clauses peuvent par exemple concerner les prorogations automatiques des délais en cas de difficultés à obtenir des documents administratifs (contrat de prêt, permis d’aménager, permis de construire, etc.).
Conditions suspensives
Conformément à l’article 1304 du Code civil, une condition est suspensive dès lors que la naissance du contrat (en l’occurrence, le compromis de vente du terrain) est soumise à la survenance d’un évènement futur et incertain déterminé dans le contrat. Si l’accomplissement de cet événement rend la vente parfaite, la non réalisation d’une condition suspensive entraine quant à elle la caducité de ce contrat.
Le compromis de vente d’un terrain peut généralement être soumis aux conditions suspensives suivantes :
- L’obtention d’un permis de construire ;
- L’obtention d’un prêt pour l’acquisition du terrain.
L’obtention d’un permis de construire pour le logement qui sera bâti sur le terrain
L’obtention d’un permis de construire n’étant pas garantie pour l’acheteur, il est courant d’en faire une condition suspensive du compromis de vente du terrain.
En effet, l’achat d’un terrain est généralement motivé par la possibilité d’y construire un logement. L’acheteur qui n’est pas autorisé à réaliser son projet de construction n’aura plus réellement d’intérêt dans la conclusion d’un acte de vente. Il est donc vivement recommandé d’en faire une condition suspensive.
L’obtention d’un prêt bancaire pour l’achat du terrain par l’acheteur
De la même façon, en l’absence de financement, certains acheteurs n’ont pas la possibilité d’acheter le terrain.
Aussi, si vous souhaitez recourir à un prêt pour votre acquisition, il est recommandé de subordonner la conclusion du compromis à l’obtention de ce prêt. Cette option est prévue par l’article L313-41 du Code de la consommation.
En l’absence de condition suspensive d’obtention de prêt, l’acheteur devra remplir ses obligations (et trouver un autre mode de financement) ou accepter de perdre le montant de l’indemnité d’immobilisation en se rétractant.
Quels sont les documents à fournir en annexe du compromis de vente du terrain ?
Lors de la conclusion d’un compromis de vente de terrain, le vendeur doit fournir à l’acheteur un ensemble de documents reflétant l’état global du bien :
- L’état des risques et pollutions du sol ;
- L’état des nuisances sonores aériennes dans les zones concernées par un plan d’exposition au bruit ;
- Une étude de sol dans les zones exposées aux mouvements de terrains.
L’ensemble doit être annexé au compromis et remis à l’acheteur.
Quels sont les délais dans le cadre d’un compromis de vente de terrain ?
La date de signature du compromis de vente d’un terrain constitue le point de départ de deux délais :
- Celui de réalisation des conditions suspensives ;
- Celui prévu pour la signature de l’acte de vente final.
Également, il faudra se pencher sur le délai de rétractation offert à l’acheteur. Ce délai s’applique ou non, en fonction de la nature du terrain objet de l’achat.
Délai de réalisation des conditions suspensives
Généralement, le compromis de vente d’un terrain prévoit un délai pour que l’acheteur réalise l’ensemble des conditions suspensives (obtention d’un prêt bancaire pour l’acquisition ou d’un permis de construire par exemple).
Ce délai peut varier selon la nature des conditions suspensives. Ainsi, il est courant que les parties prévoient au compromis une clause de prolongation automatique en cas d’insuffisance du délai initial.
Aussi, et comme il est fréquent que les démarches administratives prennent du temps, sachez qu’il est également possible de convenir d’une prorogation du délai par l’intermédiaire d’un avenant au compromis. Les deux parties devront alors s’accorder sur la durée de la prolongation, rédiger un avenant en ce sens, puis le signer pour qu’il prenne effet.
Délai entre le compromis et la vente finale
En principe, les parties laissent un délai variant de 3 à 4 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente devant notaire. Ce délai permet généralement aux acquéreurs de faire toutes les démarches nécessaires à la mise en œuvre des conditions suspensives.
Si le délai accordé n’est pas suffisant, il est ici aussi possible de le proroger, avec l’accord des deux parties. La signature de l’acte définitif de vente sera alors reportée à une date ultérieure.
Quid du droit de rétractation de l’acheteur ?
Un délai de rétractation de 10 jours est offert à l’acheteur d’un terrain situé dans un lotissement pour lequel il a bénéficié d’un permis d’aménager.
Ce délai prend racine au lendemain de la présentation de la promesse de vente par courrier recommandé ou remise en main propre. L’acheteur, s’il choisit de se rétracter, doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai au vendeur.
En cas de rétractation dans les délais, l’acheteur se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, qui lui sera versée dans les 21 jours suivant l’expiration du délai de rétractation.
En revanche, dans le cadre de la vente d’un terrain isolé à bâtir, l’acheteur ne bénéficie pas du droit de rétractation après la signature du compromis. L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation réserve le droit de rétractation aux actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation. Le terrain seul n’est pas concerné, excepté si les parties rédigent une clause contractuelle en ce sens dans le compromis de vente du terrain.
Quid de l’indemnité d’immobilisation ?
La vente d’un bien immobilier fait généralement l’objet du versement d’une indemnité dite « d’immobilisation ». Concrètement, il s’agit d’une somme d’argent que l’acheteur verse au notaire après la signature du compromis de vente du terrain en échange de l’immobilisation du bien par le vendeur.
Cette somme lui sera remise à titre de compensation en cas de rétractation de l’acheteur en dehors du délai légal ou s’il se rétracte malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.
L’indemnité d’immobilisation dans le compromis de vente d’un terrain en lotissement
Dans ce cas, le montant de l’indemnité d’immobilisation ne peut dépasser 5% du prix de vente et doit être versée sur le compte séquestre du notaire au jour de la signature du compromis. Elle sera versée au vendeur à titre d’acompte sur le prix de vente si cette dernière est entérinée par un acte authentique de vente (autrement dit, si l’acheteur lève l’option).
En cas de rétractation de la part de l’acheteur deux situations sont à distinguer :
- Rétractation dans les délais légaux : le montant de l’indemnité d’immobilisation est reversé à l’acquéreur dans les 21 jours suivant l’expiration du délai ;
- Rétractation hors délai : l’indemnité est versée entièrement au vendeur.
Enfin, si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais déterminés par le compromis de vente du terrain, alors l’indemnité devra être reversée à l’acquéreur dans un délai de 3 mois.
L’indemnité d’immobilisation dans le compromis de vente d’un terrain isolé
Pour un terrain isolé, le montant de l’indemnité d’immobilisation varie généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Il doit être versé sur le compte séquestre du notaire au jour de la signature du compromis de vente du terrain et sera en principe conservé jusqu’à signature de l’acte définitif.
Puisqu’il n’existe pas de délai de rétractation pour une telle vente, ce montant sera soit :
- Reversé au vendeur à titre de compensation financière si l’acheteur renonce à l’achat ;
- Déduit du prix de vente au moment de la signature de l’acte définitif de vente.
FAQ
Est-il obligatoire de passer par un notaire pour la rédaction du compromis de vente entre particuliers ?
Le notaire doit impérativement intervenir lorsque le délai entre la conclusion de la promesse synallagmatique et la signature de l’acte de vente excède 18 mois ou s'il s'agit d'un terrain en lotissement.
Combien coûte un compromis de vente ?
Lorsque le compromis de vente est rédigé chez un notaire, celui-ci coûte entre 200 et 400€. Selon les notaires le prix est susceptible de varier. Des prix plus avantageux peuvent être pratiqués si la rédaction a lieu sous seing privé (entre particuliers ou auprès d'une agence immobilière).
Comment signer un compromis de vente ?
Un compromis de vente peut être signé électroniquement ou manuscritement, selon la forme de l’acte authentique. Un exemplaire doit être édité pour chacune des parties à la vente.
Créez votre compromis de vente
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 10/09/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
J’ai acheté en 2017, un terrain lotis mais non constructible. J’ai signé un compromis de vente sous seing privé, mais j’ai réglé l’intégralité de la vente et jusqu’à ce jour je n’ai jamais signé d’acte de vente devant notaire.
Que puis je faire ?
Bonjour,
En droit, le compromis de vente vaut vente. L’absence d’acte de vente ne remet pas en cause ce fait. Il est toutefois indispensable d’organiser la signature de l’acte de vente devant notaire afin de formaliser la cession. Il convient donc de contacter le vendeur afin de choisir le notaire et de convenir d’une date.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, J’ai signé un compromis de vente pour un terrain à BEAUCHAMP. Lors de la signature seuls le compromis de vente m’a été remis avec un diagnostic amiante d’un garage présent sur le terrain. Aucune information sur les risques d’inondation.. Or par la suite je me suis aperçu que mon terrain était situé sur une “zone à risques d’inondations” d’après le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune. J’ai donc contacté l’agence immobilière “CENTURY21 La voie romaine” mandataire de mon compromis de vente pour leur faire part de cette information et demander la rupture de ce compromis de vente. Mais… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos avocats partenaires.
En vous souhaitant bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons signé une offre d’achat pour la vente d’un terrain à bâtir hors lotissement datée du 20 janvier 2021 en entête de celle-ci, par contre sans date butoir de signature de compromis de vente, sans les modalités de réponse du vendeur, sans délai de rétractation…, sans conditions suspensives …, Aussi, le futur acquéreur par le biais de son notaire nous a délivré un soi-disant compromis de vente au moins de 25 pages, qui en fin de compte s’apparente plus comme un acte de vente par rapport au paragraphe ci-après dans l’alinéa : Nature et quotité il est indiqué… Lire la suite »
Bonjour mon notaire bloque la vente de mon terrain alors que j’ai un permis de construire signé ainsi qu’une offre de prêt, comment faire pour que celui ci me fasse signé la vente (compromis signé en janvier) pour que les travaux puissent débuter
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, en 2020 j’ai établi une promesse de vente pourune toute petite parcelle à ma voisine pour faire une entrée voiture. Depuis celle-ci me pourri la vie au quotidien pour différentes choses et je ne souhaite plus lui vendre ce terrain sachant en plus que je dois faire une étude de sol à 1000 € pour une vente prévue en 2020 à 300 €. Ai-je le droit de renoncer à cette promesse ? merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Dois t’on joindre une étude des sols et un contrôle technique avant la vente d’un terrain constructible ( terrain et petit pigeonnier)
Merci
Bonjour,
Il n’est en principe pas obligatoire de procéder à une étude des sols lorsqu’on souhaite vendre son terrain constructible. Tout dépend cependant du type de sol : dans les zones argileuses à risque, il est obligatoire de procéder à un tel diagnostic. Vous retrouverez ici un lien vers le site du gouvernement vous permettant de déterminer si votre terrain est concerné.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations,
L’équipe LegalPlace
Pour la signature du compromis
Bonjour,
Il n’est en principe pas obligatoire de procéder à une étude des sols lorsqu’on souhaite vendre son terrain constructible. Tout dépend cependant du type de sol : dans les zones argileuses à risque, il est obligatoire de procéder à un tel diagnostic. Vous retrouverez ici un lien vers le site du gouvernement vous permettant de déterminer si votre terrain est concerné.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations,
L’équipe LegalPlace
nous avons mis en vente notre terrain à des lotisseurs il y a deux ans et demi. Rien ne se fait si ce n’est qu’un renouvellement du compromis il y a 6 mois et qui prend fin le 31 juillet 2023. Lorsque le compromis est terminé, peut-on reprendre notre terrain ? Dans ce cas, aura-ton des frais à payer au lotisseur et au notaire ? Merci de votre réponse
Bonjour,
En effet, si au terme du compromise la vente n’est pas conclue, le terrain demeure à l’acheteur .
En revanche, les frais d’établissement du compromis devront être payés. N’hésitez pas à vous adresser au notaire dans ce cas.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Peut-on réclamer une indemnité d’immobilisation pour ce dit terrain, étant donné qu’il y a deux ans et demi qu’un compromis de vente a été signé et que le lotisseur ne fait absolument rien, trouvant à chaque fois une excuse pour prolonger le délai…. et quel montant svp. Merci infiniment
Bonjour,
En règle générale loirs d’un achat immobilier, une indemnité d’immobilisation est prévue.
Dans votre situation et pour en ajouter une apostériori n’hésitez pas à contacter votre notaire qui saura vous indiquer la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Terrain réservé auprès du groupe Lamotte de Rennes en mai 2023,
2 000€ versés, terrain toujours pas viabilisé à ce jour, frais d’architecte engagés jusqu’au P.C.,
Je me suis désengagée, j’abandonne le projet : j’ai 76 ans et ne peux attendre davantage.
Quels recours ?
Bonjour,
Cette situation apparait complexe.
Ainsi, et afin de savoir la procédure à suivre, nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegaLPlace