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Délai et droit de rétractation dans le compromis de vente
Dernière mise à jour le 23/01/2023
Le délai de rétractation du compromis de vente représente un nombre important de litiges en matière contractuelle. Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente est un contrat entre l’acquéreur et le vendeur qui vient préparer le contrat de vente. Légalement, le compromis de vente vaut vente et prend effet au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Quel est le délai de rétraction du compromis de vente ?
Alors qu’il était de 7 jours jusqu’au 8 août 2015, désormais, grâce à la loi Macron, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui permet à l’acquéreur de bien étudier son projet. Ce droit énoncé aux articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitation assure une protection à l’acheteur.
Par exemple, l’acquéreur pourra attendre un devis des travaux qui lui permettra de conclure ou non la vente.
Le délai de rétractation commence à courir à compter de la signature du compromis de vente.
Lorsque le délai du compromis de vente expire, l’acheteur ne pourra pas se rétracter. La seule condition qui lui permettra d’échapper à la vente sera une condition suspensive qui ne se réalise pas.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
La promesse de vente et le compromis de vente sont deux actes juridiques, deux contrats conclus entre l’acheteur et le vendeur avant l’achat d’un bien.
La différence entre la promesse et le compromis de vente
La promesse de vente engage le vendeur à réserver pendant une période déterminée le bien qu’il souhaite vendre à l’acquéreur. L’acquéreur dispose d’un certain délai pour confirmer ou infirmer la vente.
En échange de ce droit d’option dont est titulaire l’acquéreur, celui-ci doit verser une indemnité d’immobilisation. L’indemnité d’immobilisation est environ égale à 10% du prix de vente.
En outre, la promesse de vente n’engage que le vendeur, l’acheteur n’est pas engagé, mais dispose d’un droit d’option qui, si elle est levée, peut engager les deux parties.
De son côté, un compromis de vente engage le vendeur et l’acquéreur. En principe, les deux parties sont engagées et aucune ne peut se rétracter. Au moment de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse un dépôt de garantie qui varie entre 5 et 10% du prix de vente. Le montant du dépôt de garantie sera déduit du prix de vente.
Le contenu du compromis de vente
Un compromis de vente doit comporter les mêmes informations que celles figurant sur l’acte définitif de vente.
Ainsi, le compromis doit comporter les informations suivantes :
- Le nom du précédent vendeur ainsi que la date et la nature de l’acte d’acquisition ;
- La date de départ du vendeur et d’entrée en jouissance de l’acquéreur ;
- Les obligations financières de chaque partie.
Des clauses de conditions suspensives peuvent être insérées dans le compromis de vente.
Ces conditions peuvent concerner :
- L’obtention du prêt bancaire par l’acquéreur ;
- Les autorisations réglementaires compte tenu de l’activité.
En l’absence de la réalisation de la condition suspensive, le compromis de vente est réputé caduc.
Est-il possible de se rétracter d’un compromis de vente ?
Lorsque la possibilité de se rétracter est évoquée, il convient de parler des deux parties, à savoir le vendeur et l’acquéreur.
Le cas de l’acheteur qui souhaite se rétracter
Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation. Il est engagé à l’égard de l’acheteur et ne peut revenir sur sa décision.
Le cas du vendeur qui souhaite se rétracter
Le particulier qui souhaite acheter un bien immobilier à usage d’habitation dispose d’un droit de retrait.
Le professionnel ne bénéficie pas de ce droit de rétractation.
Ce droit de retrait vaut aussi bien pour une résidence principale que pour une résidence secondaire.
La rétractation se fait sans le moindre motif.
Quelles sont les modalités et conséquences de la rétraction du compromis de vente ?
Les formalités de rétractation du compromis de vente sont simples, il suffit d’adresser un courrier recommandé avec accusé réception. Ce courrier va informer le vendeur de la renonciation de l’acheteur à la vente.
Si la rétraction du compromis de vente a lieu, la vente est annulée. Le vendeur et l’acheteur ne seront plus engagés. De plus, les sommes déboursées telles que le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation doivent être restituées.
FAQ
Comment revenir sur une offre d’achat ?
En principe, l’acheteur est tenu par l’offre d’achat qu’il a formulé. Toutefois, il peut se rétracter à compter de la signature du compromis de vente, s’il respecte le délai de 10 jours.
Quelle différence entre jours calendaires et jours ouvrés ?
Les jours calendaires correspondent à tous les jours de l’année, y compris les jours fériés et les week-ends. Les jours ouvrés correspondent aux jours travaillés, soit 5 jours par semaine. On parle également de jours ouvrables pour les jours de la semaine, excepté le dimanche et les jours fériés. Il y a donc 6 jours ouvrables par semaine.
Est-ce que le vendeur peut annuler le compromis de vente ?
Contrairement à l’acheteur, le vendeur est engagé et ne peut se rétracter. Il est toutefois possible de proposer à l’acquéreur une résiliation à l’amiable.
Créez votre compromis de vente
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
Dernière mise à jour le 23/01/2023
Rédigé par
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
Merci pour ce document. une question reste à clarifier peut être ici: si jamais le facteur se présente et que personne n’est à la maison pour réceptionner le LRAR, le délais de 10 jours commence quand on récupère le courrier (cas absence vacances…) ou à la notification par avis de passage?
Merci pour clarifier.
Bonjour,
Le délai commence normalement à s’écouler à compter du moment où la personne a pris connaissance du courrier. C’est donc la date à laquelle vous récupérez le courrier qui est prise en compte.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Mon notaire m’a signifié que c’est la date de remise de l’AR par le postier et non la date de récupération physique du courrier. Qui croire ?
Votre notaire sans aucun doute… Le délai commence à courir à compter de la 1ère présentation, soit quand l’avis de passage est déposé dans votre boite aux lettres.
Est ce que le samedi et dimanche comptent dans les 10 jours ? Par exemple, je signe un vendredi est ce que mon délai démarre le lendemain (samedi) ou le lundi ?
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Le délai de rétractation est fixé à 10 jours calendaires. Les jours calendaires correspondent à tous les jours de la semaine, samedi et dimanche compris. Cela signifie que le délai commence à courir au lendemain de la 1ère lettre de présentation, soit le samedi.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour quand le délai de rétraction est dépassé pour l’achat d’un logement alors que la signature devant notaire n’est pas effectué, et que je veux me rétracter que puis-je faire ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente pour un terrain, cela fait 5 Jrs. La banque n a pas encore donné de suite si elle ne suit pas et que je suis hors délais des 10 Jrs ai je des pénalités ???
Merci de votre reponse
Cordialement
Bonjour, tout dépend des stipulations insérées dans votre avant-contrat. Vous devriez sans doute vous rapprochez d’un avocat afin qu’il puisse examiner les termes de votre compromis de vente et vous conseillez au mieux. Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ». N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps… Lire la suite »
Peut-on renoncer au délai de rétraction en temps qu’acquereur?
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler ou la préciser afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
nous sommes sous compromis de vente depuis juillet 2021 a ce jour nous n avons toujours pas signé malgré une date prévue au 22 mars dernier car notre notaire a découvert une purge non effectuée sur les espacés naturels sensibles à ce jour toujours pas de retour ainsi qu une demande sur des contrats photovoltaïques qui ne viennent pas.
nous souhaiterions mettre fin à notre engagement que pouvons nous faire?
merci pour votre retour
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour , dans le cadre d un compromis de vente pour un fond de commerce et en tant qu acheteur , ai je le meme delai de retractation ? et dois je en justifier le fait ?si oui , a qui envoyer la lettre en AR a l acheteur? le notaire ou l agence? merci
Bonjour,
En qualité d’acheteur d’un fonds de commerce vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente du fonds de commerce. Pour exercer ce droit de rétractation, l’acheteur doit envoyer une LRAR au vendeur en mentionnant expressément son intention de se rétracter.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
J ai signé un compromis de vente.le délais de rétractation est passé et les banques ont fait un refus de prêt mais elles ne veulent pas me fournir le document que l agence immobilière voudrais.
Comment faire ?
L agence ne veut pas que l on se rétracte
Comment faire
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’ai une question. Dans quel cas doit-on repurger une notification SRU ? Je ne trouve aucune indication sur le sujet.
Bonjour,
La loi prévoit un mécanisme de purge obligatoire du délai de rétractation dans le cas des promesses de vente.
Pour procéder à cette purge, il faut envoyer une copie de la promesse de vente par LRAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Dans tous les cas, la notification et régulière qui si la lettre est bien remise à son destinataire ou si son représentant dispose d’un pourvoi à cet effet (Cass. Civ 3ème, 21 mars 2019, n°18-10.772).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Je me pose sérieusement une question d’ordre légal depuis une semaine. J’ai affaire à un agent immobilier notoirement véreux à La Guerche (Cher) qui déclare “sous compromis de vente” des biens qui n’ont fait l’objet d’aucun compromis mais dont il a reçu (par un tiers) la consigne de bloquer la vente. Il semble qu’il soit coutumier du fait. C’est insolite, et à mon avis, illégal. Qu’en est-il? Merci.
Bonjour,
En règle générale, un compromis de vente fait l’objet d’un contrat écrit entre le vendeur et l’acquéreur. Cependant, des situations plus complexes peuvent intervenir notamment si le vendeur s’est engagé par un pacte de préférence ou s’il existe une promesse unilatérale de vente.
De telles conjectures sont complexes et nécessitent l’assistance d’un avocat.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai signé un compromis de vente mais ai envoyé une LRAR seulement 8 jours après. La réception a été faite au bout de 11 jours. Le délai étant de 10 jours, est-ce que je suis protégé par l’article L-271-1 du code de la construction de et l’habitation ou non?
Bonjour,
Pour commencer, il est important de noter que le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la notification du compromis de vente.
Par ailleurs, la date prise en compte pour le calcul de ce délai est la date d’expédition de la lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, si vous avez expédié le courrier 8 jours après, vous restez dans le délai de rétractation (le cachet de La Poste faisant foi).
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour.. Pouvez vous m aider au niveau d un compromis de vente d une maison que j ai signé avec mon ex en août 2022 et nous avons eu un refus de prêt en janvier 2023 …Mais dans le compromis de vente était stipuler 2 refus de prêts que nous n avons pas fait attention et donc impossible d acheter la maison… Pour nous l affaire était classée mais le propriétaire a fait une procédure judiciaire et nous a assigné au tribunal.. Et nous demande 50 000 euros…
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner et vous accompagner dans cette procédure.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour je suis acheteur et je souhaite faire réduire le délais de rétracation afin de signer plus vite . est ce possible si les deux parties sont d’accord ?
Bonjour,
Le délai de rétractation de 10 jours est le délai légal. Cela signifie qu’il s’applique par défaut en l’absence d’indication dans le compromis de vente.
Toutefois, les parties peuvent a priori convenir d’un autre délai dans le contrat. Pour ce faire, nous vous recommandons de demander conseil à votre notaire.
Par ailleurs, en cas de litige, ce sera au juge de trancher.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour dans le cadre d’un avenant au compromis, une modification si elle est non substantielle ne réenclenche pas l’octroi d’un nouveau délai de rétractation. Dans mon cas je souhaite que la commission de l’agence soit à ma charge (je suis l’acheteu) et non plus à la charge du vendeur comme initialement prévu ; cela dans le but de payer moins de frais de notaires, cela ne change pas dans le fond les sommes que les uns et les autres versent/touchent, cela peut il être considéré comme une modification non substantielle ou devont nous de nouveau appliquer le délais de rétractation ?… Lire la suite »
Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente le 23 janvier 2024,la date butoir était le 23 mars 2024 Nous avons envoyé une lettre AR pour mise en demeure à nos acquéreur. Le 25 mars 2024 il l’ont reçu le 26 mars 2024 il ils avaient 8 jours pour nous fournir l’obtention de leur demande de crédit. Pouvez-vous me dire si le décompte des jours ce fait en ouvre, ouvrable ou calendaire.
Merci pour votre reponse
Bonjour,
Dans le cadre d’un compromis de vente et d’une clause suspensive d’obtention de prêt, le délai prévu par cette clause se calcule en règle générale en jours calendaires.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace