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Tout savoir sur le dépôt de garantie du bail commercial
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Le dépôt de garantie du bail commercial permet au bailleur de sécuriser son engagement contractuel avec le locataire, notamment en cas d’impayés du loyer et/ou des charges locatives. À ce titre, le locataire titulaire du bail commercial devra verser une somme au bailleur à son entrée dans les locaux.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Afin de se prémunir contre les éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles, il est d’usage que le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie au locataire. Même s’il ne s’agit nullement d’une obligation légale, en pratique, un dépôt de garantie est souvent exigé par le bailleur.
Attention ! Le dépôt de garantie est à distinguer de la caution. La caution, quant à elle, est une personne qui se porte garante pour le locataire en cas de défaillance de ce dernier. Ainsi, le bailleur pourra se retourner contre le garant au titre de l’acte de cautionnement, qui peut être simple ou solidaire.
Le dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans les locaux peut être tout à fait encaissé par le bailleur. Ce dernier sera simplement tenu à la restitution de ce montant à la fin du contrat de bail commercial. Si le locataire a commis des manquements à ses obligations contractuelles (dégradation des locaux par exemple), le bailleur pourra de plein droit imputer les dépenses nécessaires sur le montant du dépôt de garantie versé par le locataire.
Quel est le montant du dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé entre le bailleur et le locataire. En effet, le régime encadrant les baux commerciaux, consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, garde le silence sur l’encadrement du montant du dépôt de garantie.
Toutefois, en pratique, le montant du dépôt de garantie le plus fréquent s’élève à :
- Un terme de loyer hors taxes si le loyer est payable d’avance : il s’agit d’un paiement dit à échoir ;
- Deux termes de loyer hors taxes si le locataire paie le loyer du mois précédent en fin de mois : il s’agit d’un paiement à terme échu.
Dépôt de garantie du bail commercial et TVA
Le loyer du bail commercial peut être, selon le résultat de la négociation des parties, soumis à la TVA. Ainsi, il est tentant de considérer le dépôt de garantie comme le versement d’un loyer et de l’assujettir à la TVA du bail commercial. Attention, cette pratique est complètement illégale !
Le dépôt de garantie ne peut se voir appliquer un montant de TVA dès lors qu’il ne constitue pas une contrepartie aux prestations prévues dans le contrat de bail commercial. Le bailleur ne peut donc pas réclamer un versement de TVA calculé sur la base du dépôt de garantie.
Toutefois, le dépôt de garantie pourra être soumis à la TVA si le bailleur a définitivement acquis ce montant en compensation des inexécutions ou des manquements contractuels du locataire. En effet, dans ce cas, le dépôt de garantie est inclus dans les frais accessoires du bail commercial.
Par ailleurs, un arrêt de la Cour de Justice des Communautés Européennes du 8 mars 1988 pose le principe selon lequel le dépôt de garantie du bail commercial doit être assujetti à la TVA s’il existe un lien de causalité entre le droit de jouissance dans les locaux loués et la contre-valeur reçue.
Le calcul de la TVA du bail commercial obéit donc à des règles précises, il est recommandé de bien s’informer sur le sujet.
Dépôt de garantie du bail commercial : le locataire a-t-il le droit a des intérêts ?
Comme vu précédemment, en principe, le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder deux termes de loyer.
Ainsi, la loi prévoit que dès lors que le bailleur impose un dépôt de garantie correspondant à plus de deux termes de loyer, alors il sera tenu au versement d’intérêts au locataire. Ces intérêts seront payés lors de la restitution du dépôt de garantie au locataire, c’est-à-dire à l’issue du contrat de bail commercial.
Les intérêts sont calculés selon le taux de la Banque de France pour les avances sur titres.
Attention ! Toute clause du bail commercial privant le locataire d’obtenir des intérêts sur l’excédent du dépôt de garantie sera réputée non écrite. Cela signifie qu’elle ne produira aucun effet juridique et que le locataire pourra agir comme si la clause n’avait jamais fait partie du contrat de bail commercial.
Imposition du dépôt de garantie du bail commercial
D’après une décision du Conseil d’État rendue le 8 mai 1981, le dépôt de garantie du bail commercial ne constitue qu’un simple dépôt et n’est donc pas imposable ni pour le bailleur ni pour le preneur. Le dépôt de garantie ne peut donc pas être considéré comme un bénéfice au profit du bailleur.
Attention ! Néanmoins, si le bailleur conserve le dépôt de garantie afin de financer des travaux de mise en conformité par exemple, alors le dépôt de garantie sera soumis au même régime fiscal que la prestation réalisée.
S’agissant du locataire, le dépôt de garantie n’est pas déductible fiscalement des résultats de l’entreprise. Toutefois, si le bailleur est tenu au versement d’intérêts selon les conditions évoquées précédemment, alors ceux-ci sont considérés comme des bénéfices pour le fonds de commerce exploité par le locataire dans les locaux loués.
Bon à savoir : La décision du Conseil d’État susvisée considère, par ailleurs, que le dépôt de garantie n’est pas définitivement acquis par le bailleur tant que celui-ci ne l’a pas utilisé pour couvrir des manquements effectifs du locataire (impayés ou dégradation des locaux par exemple).
La restitution du dépôt de garantie du bail commercial
Le régime des baux commerciaux est silencieux en ce qui concerne le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire à l’issue du contrat de bail commercial.
En pratique, le bailleur est sommé de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai raisonnable, qui peut varier de deux à trois mois par exemple après la réalisation de l’état des lieux de sortie, a fortiori si le local n’a subi aucune dégradation et si le locataire n’a manqué à aucune de ses obligations contractuelles.
Bon à savoir : Si le bailleur tarde à restituer le dépôt de garantie du locataire, ce dernier pourra saisir le tribunal compétent afin de réclamer son dû. Pour cela, il devra rapporter la preuve du préjudice subi.
En revanche, si le locataire a inexécuté certaines de ses obligations contractuelles (dégradation des locaux ou changement de destination d’un local professionnel en habitation sans l’accord du propriétaire par exemple), alors le propriétaire-bailleur pourra de plein droit imputer les dépenses nécessaires sur le dépôt de garantie.
Les autres garanties du bail commercial : acte de cautionnement et caution bancaire
Comme nous l’avons déjà évoqué, il ne faut pas confondre, par abus de langage, le dépôt de garantie aves les autres mécanismes prévus par la loi permettant d’assurer au bailleur la bonne exécution du contrat de bail commercial.
Parmi ces mécanismes, on peut citer :
- L’acte de cautionnement : il s’agit ici d’une personne qui décide de se porter garante pour le locataire titulaire du bail commercial. Ainsi, en cas de défaillance du locataire, le bailleur pourra se retourner vers le garant afin de réclamer son dû ;
Attention ! Si l’acte de cautionnement est simple, le bailleur devra au préalable sommer le locataire de s’exécuter avant de pouvoir se retourner contre le garant. En revanche, si l’acte de cautionnement est solidaire, le bailleur pourra directement se retourner contre le garant, sans action préalable, afin de réclamer les sommes qui lui sont dues.
- La caution bancaire : dans le cadre d’une caution bancaire, le locataire titulaire d’un bail commercial doit verser une somme d’argent sur un compte bancaire bloqué. Cette somme correspond généralement à plusieurs mois de loyers. Ainsi, en cas d’impayés, le bailleur pourra demander le déblocage de cette somme pour recouvrer les créances du locataire.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour, j’avais une location de local jusqu’au 31 janvier 2020 , le propriétaire m’avait prévenu quelques temps avant qu’à la date du 31 janvier 2020 je devais restituer ce local , le 3 février l’état des lieux a été fait sans aucun problème , vers le début mars j’ai demandé au propriétaire , vers quelle date j’aurais ma restitution de dépôt de garantie ainsi qu’un 1er loyer que j’avais payé , il m’avait répondu qu’il avait un petit souci de transfert de compte et que cela sera fait d’ici un bon mois .Depuis la semaine dernière je n’arrive plus à… Lire la suite »
bonjour , j’aurais désiré savoir combien dois je attendre mon remboursement de dépot de garantie ainsi qu’un 1er loyer effectué , depuis le 31 janvier 2020 j’ai laissé le local ( état des lieux fait le 3 février sans problème
je vous remercie
cdt
Michel B.
en hlm le dépôt de garantie est remboursable dans sa totalité si on quitte l’appartement après 5 années ma question est pour les particuliers est ce que ces pareille ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je veux louer mon local à une personne qui souhaite crée une auto école mais elle me dit qu en auto école la caution bancaire est non praticable. A t elle raison ?
merci d avance
Bonjour,
Les auto-écoles peuvent rencontrer des difficultés pour fournir une caution bancaire lorsqu’elles souhaitent louer un local commercial du fait de leur statut juridique particulier et à leur mode de fonctionnement.
En effet, elles sont souvent constituées sous forme d’entreprise individuelle ou de société à responsabilité limitée, ce qui peut limiter leur capacité à obtenir une caution bancaire. Toutefois, cela ne signifie pas que la caution bancaire est totalement impossible pour une auto-école.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour, sur mon local commercial, mon bailleur a appliqué un indice de revision sur mon loyer et répercute aussi cet indice sur mon depot de garanite. Sur le loyer, pas de soucis, mais Il me demande aussi de verser un complément sur le depot de garantie. Est-ce obligatoire / légal ? Merci.
Bonjour,
Le depot de garantie ne peut changer. Il est dans l’impossibilité de vous contraindre à augmenter votre dépoté e garantie. En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Le dépôt de garantie peut tout à fait varier selon un indice si cela a été prévu dans le bail commercial.
Comme indiqué dans cet article, le Code de commerce ne prévoit aucune disposition relative au dépôt de garantie et la liberté contractuelle a donc toute sa place.
Pour le cas où le paiement du complément de dépôt de garantie n’aurait pas lieu, le bailleur pourra faire jouer la clause résolutoire contenue dans le bail et demander l’annulation du bail en cours.
Yanis, merci de vérifier vos propos par des sources législatives ou jurisprudentielles avant de les publier.
Bonjour,
Je viens de quitter un local professionnel, après 10 ans de location sans aucun problème, pour lequel j’avais signé un bail commercial 3/6/9 en 2013.
Le bailleur me dit qu’il ne peut pas me restituer le dépôt de garantie car j’ai demandé à quitter ce local “hors date anniversaire” dudit bail.
Est-il dans son droit même si je suis au-delà des 9 ans de location ?
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement.
Pascal P
Bonjour,
Le bailleur n’est pas dans son bon droit.Le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire quand il quitte les lieux. La loi ne prévoit aucun délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
titulaire d’un bail commercial pour lequel le bailleur ne m’a pas demandé le versement d’un dépôt de garantie a la signature, il me réclame 5 ans après d’en verser un.. en a t il le droit ?
Merci bcp
Bonjour,
Il est important de consulter le contrat de bail initial que vous avez signé. Les conditions concernant le dépôt de garantit, s’il est requis, devraient y être stipulées.
Il est possible d’avoir un délai de réclamation du dépôt de garantie. Si le bailleur n’a pas demandé de dépôt de garantie au moment de la signature du bail, cela pourrait potentiellement influencer sa capacité à le réclamer après un certain délai.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’ai signé un bail commercial 3/6/9 il y’a plus de trois ans. sur mon bail apparaît qu’il faut verser un dépôt de garantie, mais mon propriétaire avait dit à l’agence que ce n’était pas la peine que je verse ce dépôt de garantie et maintenant il me le réclame après plus de trois ans, est-il dans son droit ?
Bonjour, J’envisageais de signer un bail commercial avec 2 associés. J’ai versé le dépôt de garantie au propriétaire pour montrer notre bonne foi. Finalement mes associés ce sont retiré du projet et le contrat de bail n’a pas était signé. J’ai signalé à l’agence qui s’occupait du dossier que nous pouvons pas continuer et que je demande à ce que le remboursement du dépôt de garanti me soit restitué . Il m’a fait comprendre oralement qu’il y aura des conséquences vue que nous nous sommes retiré avant signature et que du coup le propriétaire risque de prendre en “otage” ce… Lire la suite »
Bonjour, Si le bail commercial n’a pas été signé, le propriétaire n’a pas le droit de conserver le dépôt de garantie, car aucun contrat ne vous engage juridiquement. Vous êtes en droit de demander son remboursement intégral. Vous pouvez notamment envoyez une demande de remboursement par courrier recommandé avec accusé de réception, en précisant que l’absence de contrat ne justifie pas la rétention du dépôt. Si le propriétaire refuse toujours, vous pouvez envisager une action en justice pour récupérer votre argent. Il n’existe pas de délai légal précis pour le remboursement, mais cela doit être fait dans un délai raisonnable.… Lire la suite »
Bonjour, J’ai actuellement un soucis avec mon propriétaire, j’ai quitté mon local commercial le 27 février 2024 (date de l’état des lieux de sortie et remise des clés), depuis cette date nous attendons des devis de la part du propriétaire concernant la peinture et nous venons d’avoir un devis le vendredi 24 mai 2024, et nous sommes aujourd’hui le 27 mai, trois mois après l’état des lieux de sortie, et nous n’avons toujours pas le reliquat du dépôt de garantie. J’aimerais savoir, combien de temps légal à le propriétaire pour réaliser les travaux (local non dégradé) vu que nous en… Lire la suite »
Bonjour,
comment calculer les intérêts sur une caution pour un bail 3/6/9 ? On prend par période ou le taux à changer sur la durée ? Ou le dernier taux ? Est ce que le taux est annuel ?