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La durée du bail précaire
Dernière mise à jour le 04/01/2024
La durée du bail précaire, également désigné sous le terme de bail dérogatoire ou de bail de courte durée, ne peut excéder 3 ans à compter de l’entrée dans les lieux du preneur. A ce titre, le bail précaire déroge au statut des baux commerciaux qui doit normalement s’appliquer en cas d’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel dans les locaux loués.
Pour évaluer la durée du bail, il est tenu compte du bail initial ainsi que de ses renouvellements. La durée de la totalité des baux successifs doit demeurer inférieure au maximum légal, au risque de transformer le contrat de location en bail commercial.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Le bail précaire est un type de contrat de location portant sur un local exploité dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Il permet de déroger au régime du bail commercial à plusieurs égards :
- Pas de droit au renouvellement du bail à l’arrivée de son terme
- Durée maximale à respecter
- Pas de propriété commerciale créée au bénéfice du preneur
Le régime du bail précaire est soumis à un principe de liberté contractuelle permettant aux parties d’organiser à leur gré les relations locatives, à l’exception de la durée du bail qui constitue une disposition impérative à laquelle elles ne peuvent déroger.
Bien que la loi n’impose aucune forme particulière, il est indispensable de rédiger le contrat par écrit, en utilisant un modèle de bail précaire par exemple. Les parties sont également tenues d’établir un état des lieux de manière contradictoire. En l’absence d’accord amiable, il est établi par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente.
Quelle est la durée du bail précaire ?
La durée du bail précaire, et plus spécifiquement la durée totale du bail ou des baux successifs, doit être inférieure à 3 ans.
Il s’agit du principal point par lequel le bail précaire déroge au statut des baux commerciaux. En effet, lorsque le preneur n’exerce pas d’activité commerciale, artisanale ou industrielle tel qu’exigé par l’article L.145-5 du Code de commerce, il ne peut en principe prétendre à l’application du régime du bail dérogatoire.
La durée du bail précaire est calculée à compter de la date de prise de possession des lieux en exécution du contrat de location, et exclut à ce titre :
- La période d’occupation des lieux par le preneur dans le but de préparer l’exécution du bail
- La période d’occupation de fait par le preneur sans l’autorisation du bailleur
- La période d’occupation des lieux par le preneur au titre d’un contrat de sous-location
- La période d’occupation du local correspondant à la durée d’un bail commercial
Pourquoi conclure un bail précaire ?
La durée du bail précaire présente un certain nombre d’avantages tant pour le preneur que pour le bailleur. En effet, le statut du bail commercial n’est pas toujours intéressant pour l’une ou l’autre des parties, pour lesquelles le choix d’un bail à la durée réduite semble plus opportun.
Pour le preneur
La conclusion d’un bail précaire se révèle particulièrement avantageux pour le preneur qui débute l’exploitation de son fonds de commerce et qui n’est pas certain du succès de son activité.
Il est ainsi préférable de choisir le régime du bail précaire pour une durée inférieure à 3 ans afin d’éviter les contraintes présentées par le statut du bail commercial.
En effet, le preneur d’un bail commercial dispose d’une faculté triennale de résiliation qui lui permet de mettre fin au contrat tous les 3 ans. Il ne peut toutefois résilier le bail dans les autres cas, sauf en présence d’une clause résolutoire.
Ainsi, en concluant un bail dérogatoire, le preneur peut déterminer si les locaux loués sont adaptés à l’exercice de son activité. Le cas échéant, il pourra conclure par la suite un bail commercial.
Pour le bailleur
Il est plus intéressant pour le bailleur de conclure un bail précaire, étant donné que ce type de bail ne crée pas de droit à la propriété commerciale ou de droit au renouvellement du bail précaire au bénéfice du preneur.
En effet, le bail précaire déroge au statut particulier du bail commercial dans le cadre duquel le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. En cas de refus du bailleur sans justes motifs, ce dernier est tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi suite au déplacement du fonds de commerce.
A l’arrivée du terme du bail précaire, le bailleur n’est pas tenu d’accepter la demande de renouvellement du bail précaire. En cas de refus, le preneur doit quitter les lieux et ne peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction.
Quels risques en cas de dépassement de la durée du bail précaire ?
Il est indispensable pour les parties de respecter la durée du bail précaire telle que prescrite par la loi. En effet, le dépassement de la durée de 3 ans maximum du bail initial ou des baux renouvelés successifs entraîne la requalification du contrat conclu en prolongement du bail échu en bail commercial.
La requalification du bail précaire en bail commercial peut également résulter du maintien du preneur dans les lieux pour une durée d’1 mois suivant l’expiration du bail dérogatoire. Pour éviter cette situation, le bailleur doit faire connaître au preneur sa volonté de mettre fin au contrat dans le délai d’1 mois, afin que son silence ne puisse être interprété comme une tacite reconduction du bail.
La conclusion d’un bail commercial à l’issue de la durée du bail précaire entraîne des conséquences sérieuses :
- Durée du bail fixée à 9 ans minimum
- Résiliation du bail par le preneur possible tous les 3 ans
- Révision du loyer commercial possible à la fin de chaque période triennale en application de l’indice de référence
- Attribution de la propriété commerciale au preneur
- Impossibilité pour le bailleur de mettre fin au bail sans avancer de justes motifs ou sans verser d’indemnité d’éviction
FAQ
Comment renouveler un bail précaire ?
En cas de maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail échu, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions que le bail expiré. Il est également possible pour les parties de conclure un nouveau contrat en changeant certaines stipulations.
Qu'est-ce qu'un bail précaire ?
Le bail précaire se définit comme un contrat de courte durée visant la location au preneur d'un local en vue de l'exploitation d'un fonds commercial, artisanal ou industriel. Sa durée ne peut être supérieure à 3 ans.
Pourquoi signer un bail précaire ?
La conclusion d'un bail précaire permet au preneur de tester l'emplacement du local avant de s'engager dans un bail commercial qu'il ne peut résilier avant 3 ans à compter de l'entrée dans les locaux.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 04/01/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
J ai acheté un local l ancien propriétaire avait signé un bail de courte durée en date du 17 septembre 2002.A ce jour le locataire est toujours à l intérieur comment puis je récupère le local merci part avance.
Bonjour,
En principe, le bail dérogatoire ne donne pas lieu à un droit au renouvellement au bail. Ainsi, lorsque le bail arrive à son terme, le locataire doit quitter les lieux.
Cependant, si à l’échéance du bail, le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition au maintien du locataire dans les lieux.
Si le bailleur ne se manifeste pas, le locataire bénéficiera automatiquement d’un nouveau bail soumis au régime du bail commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
bonjour!
Est il vrai que je peux reclamer un bail commercial a mon proprietaire a partir de 30 mois d’explotation d’un bail precaire
pierre
Bonjour,
Le bail précaire est un bail dérogatoire au régime du bail commercial. Il a une durée maximale de trois ans. Ainsi, lorsque le bail dépasse la durée de 36 mois et que le locataire est maintenu dans les locaux sans opposition par le bailleur, il est requalifié automatiquement en bail commercial.
Vous pouvez alors bénéficier du régime du bail commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaiterai faire à partir d’une société commercial de sous-loueur meublé de la sous-location d’un bien d’habitation avec un bail commercial de courte durée?
Est ce légal ou comment contourner la problématique du bail commercial sur un bien d’habitation.
Cordialement.
Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner. L’équipe LegalPlace
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/
Bonjour, Je loue un local commercial avec un bail de courte durée (durée 2 ans), il est convenu à l’oral de racheter le local à la fin du bail (qui arrive dans les prochains mois à terme) avec accord oral unilatéral. Nous avons déjà convenu depuis des conditions de rachats. Théoriquement, il n’y aura pas de soucis, mais le propriétaire à vu récemment les travaux esthétique que j’ai amené au local, et j’ai peur qu’ils changent les conditions… Ma question est donc: peut-on ajouter un avenant au bail commercial qui comprendrait la promesse de vente à la période convenu avec… Lire la suite »
Bonjour,
L’avenant au bail commercial est un acte juridique qui permet de modifier le contrat de bail. Il permet ainsi de modifier les termes du contrat tels que l’augmentation du loyer ou l’insertion d’une clause spécifique. Il ne peut donc pas contenir une promesse de vente.
Cependant, en cas d’accord avec le propriétaire sur la vente du local, vous pouvez conclure un compromis de vente ou une promesse de vente du fonds de commerce.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
La conclusion d’un bail dérogatoire (ou précaire) est soumise aux trois conditions suivantes :
– la durée totale du bail ne dépasse pas 3 ans
– les parties ont manifesté clairement leur intention de ne pas être soumises au régime du bail commercial
– le bail est conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
Ainsi, si le locataire occupe déjà les lieux, il n’est pas possible de conclure un bail dérogatoire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
En 2012 j ai loué un local avec un bail précaire d une durée d’exploitation de 6 mois (avril à septembre)qui a été renouvellé tous les ans. Septembre 2020, j ai signalé que je ne reprenais pas ce local l année suivante. Ce local est de nouveau loué depuis avril 2021. Quels sont mes risques car j ai découvert récemment qu il n était pas possible de renouveler des baux précaires plus de 36 mois.
Cordialement
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis depuis un an propriétaire d’un local commercial. Un bail précaire entre le locataire et l’ancien propriétaire a été signé avant que j’en sois propriétaire. Il se termine le 11 mars 2023 (date à laquelle les 36 mois sont écoulés), et le locataire souhaite quitter les lieux. Jusque là pas de problème. Maintenant, le locataire me demande si un avenant jusqu’à la fin du mois mars pourrait être accordé. Moi je n’ai rien contre. Ma question est: est-ce que je risque quoi que ce soit légalement pour dépasser ce délai de 36 mois (de deux semaines donc)? Une… Lire la suite »
Bonjour,
Dans le cas d’un bail commercial, si ni le bailleur ni le locataire ne se manifestent à l’échéance du bail alors le bail commercial est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.
Afin d’éviter cela, un congé doit être délivré et il est possible, à l’issue, de conclure un bail précaire pour une durée déterminée, si besoin et en cas d’accord entre les parties.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
3 mois apres la fin d’un bail precaire de 23 mois , je peut relouer a la meme ex-locataire avec un bail preciare de 30 mois. Donc mon locatiare a la fin de son bail precaire est partie et 3 mois plutard il est revenu me demander de relouer mon local. Est-ce que je peut faire un nouveau bail precaire ?
Cordialement
M. AYDIN Cemil
Bonjour, En France, selon la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les baux précaires sont soumis à des règles spécifiques. Un bail précaire peut être conclu pour une durée maximale de 36 mois, renouvellements inclus. Dans votre cas, si le bail précaire initial de 23 mois est arrivé à expiration et que votre ancien locataire souhaite à nouveau louer le local, vous avez la possibilité de conclure un nouveau bail précaire avec lui, tant que la durée totale du bail ne dépasse pas 36 mois, y compris les éventuels renouvellements. Cependant, il est important de noter que les baux… Lire la suite »