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Les étapes clés de la création d’une SCI
La création d’une société civile immobilière (SCI) représente une solution privilégiée pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier en France. Cette forme juridique requiert le respect d’une procédure spécifique, comprenant plusieurs étapes essentielles : la rédaction des statuts, la constitution du capital social, la publication d’une annonce légale et l’immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Définition et principes de la SCI
La société civile immobilière représente une structure juridique particulièrement adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier. Son fonctionnement repose sur des principes fondamentaux définis par le Code civil.
| Caractéristiques | Description |
|---|---|
| Objet social | Acquisition et gestion de biens immobiliers à caractère civil |
| Composition | Minimum 2 associés (personnes physiques ou morales) |
| Durée de vie | Maximum 99 ans fixée dans les statuts |
| Responsabilité | Les associés sont indéfiniment responsables des dettes proportionnellement à leurs parts |
| Prise de décision | Selon les modalités définies dans les statuts (majorité ou unanimité) |
Les associés mettent en commun des biens ou des fonds pour constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une grande flexibilité dans l’organisation de leurs relations.
Les différents types de SCI possibles
Pour répondre aux besoins spécifiques des investisseurs, plusieurs types de SCI adaptés existent sur le marché immobilier français.
La SCI de gestion-location permet aux associés d’acquérir et de gérer un patrimoine locatif commun. Ce modèle convient particulièrement aux personnes souhaitant mutualiser leurs ressources pour investir dans l’immobilier locatif.
La SCI familiale facilite quant à elle la transmission du patrimoine entre les membres d’une même famille. Les parents peuvent ainsi progressivement céder des parts à leurs enfants, tout en conservant le contrôle de la gestion.
La SCI de construction-vente constitue une exception : elle autorise l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble en vue de sa revente. Cette formule s’adresse principalement aux promoteurs immobiliers.
Les avantages de la création d’une SCI
Opter pour une société civile immobilière offre de multiples bénéfices aux investisseurs immobiliers.
La mise en commun des ressources permet d’augmenter la capacité d’investissement des associés. Ces derniers peuvent ainsi acquérir des biens plus importants en mutualisant leurs apports et en facilitant l’obtention de financements bancaires.
Sur le plan patrimonial, la SCI simplifie considérablement la transmission des biens immobiliers. Les parts sociales peuvent être cédées progressivement aux héritiers, permettant une optimisation fiscale grâce à l’application d’abattements successifs.
La quote-part des bénéfices est répartie selon les modalités définies dans les statuts, offrant une grande souplesse dans la distribution des revenus locatifs. Les associés peuvent également choisir le régime fiscal le plus avantageux entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
Le nombre minimum d’associés requis
La législation française exige la présence d’au minimum deux associés pour constituer une SCI, conformément à l’article 1832 du Code civil. Cette règle fondamentale distingue la SCI des autres formes juridiques comme la SASU ou l’EURL.
Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, sans restriction de nationalité. Un mineur peut également devenir associé, sous réserve d’être représenté par son tuteur légal dans les actes de la société.
Les conditions relatives au capital social
Le montant du capital social n’est soumis à aucun minimum légal lors de la constitution d’une société civile immobilière. Les associés peuvent débuter leur activité avec un euro symbolique, mais un apport plus conséquent renforce la crédibilité auprès des partenaires financiers.
Pour constituer ce patrimoine initial, deux types d’apports sont possibles :
- Les apports en numéraire correspondent à des sommes d’argent versées sur un compte bancaire dédié ;
- Les apports en nature concernent des biens immobiliers ou mobiliers, nécessitant une évaluation précise de leur valeur.
Les restrictions légales à connaître
La gestion d’une SCI doit respecter un cadre juridique strict concernant ses activités. Une SCI ne peut pas exercer d’activités commerciales comme l’achat-revente régulier de biens immobiliers, sous peine de requalification fiscale.
Les statuts doivent préciser la durée de la société, limitée à 99 ans maximum. Cette durée peut être prorogée par décision collective des associés avant son terme.
Bon à savoir : La nomination d’un commissaire aux comptes devient obligatoire lorsque la SCI dépasse deux des trois seuils suivants : 1,55 million d’euros de total de bilan, 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires, ou 50 salariés.
Comment préparer la création de votre SCI ?
Choisir le type de SCI adapté à vos besoins
Le marché immobilier propose différentes formes de SCI, chacune répondant à des objectifs spécifiques. Pour vous aider à faire le bon choix, voici un comparatif des principales options :
| Type de SCI | Caractéristiques principales | Profil adapté |
|---|---|---|
| SCI de gestion | Location et administration de biens immobiliers | Investisseurs recherchant des revenus locatifs réguliers |
| SCI familiale | Transmission facilitée du patrimoine entre proches | Parents souhaitant optimiser la succession |
| SCI d’attribution | Partage d’un bien entre plusieurs propriétaires | Copropriétaires d’une résidence secondaire |
| SCI de construction-vente | Achat de terrain et revente après construction | Promoteurs immobiliers professionnels |
Définir l’objet social de la société
La rédaction des statuts d’une SCI exige une attention particulière dans la définition de son objet social. Cette clause statutaire détermine le périmètre d’activité autorisé pour la société et encadre les pouvoirs du gérant.
L’objet social doit respecter trois critères essentiels :
- être civil (acquisition, gestion et location de biens immobiliers),
- être licite (conforme à la loi)
- et possible (réalisable dans la pratique).
Une formulation trop restrictive risquerait de limiter les possibilités d’évolution de la SCI. La clause peut aussi prévoir des activités annexes comme la réalisation de travaux d’amélioration ou la mise à disposition des biens aux associés, tant que ces activités conservent un caractère civil.
Sélectionner le siège social
Le choix du siège social d’une SCI nécessite une réflexion approfondie car il détermine la compétence territoriale des tribunaux et le lieu des formalités administratives.
Voici les principales options pour établir le siège social, avec leurs implications :
| Type de domiciliation | Avantages | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Domicile du gérant | Économique et pratique | Limité à 5 ans si locataire |
| Local détenu par la SCI | Stabilité et crédibilité | Coûts d’acquisition élevés |
| Société de domiciliation | Image professionnelle | Frais mensuels à prévoir |
| Cabinet d’avocat/expert-comptable | Services additionnels inclus | Coût plus important |
Pour justifier l’occupation des locaux, un document spécifique est requis selon la situation :
- titre de propriété,
- bail commercial,
- contrat de domiciliation,
- ou attestation de mise à disposition gratuite.
Déterminer la répartition du capital
La répartition du capital de la SCI représente une décision stratégique pour les associés lors de la création d’une SCI. Cette distribution détermine les droits de vote et la part des bénéfices de chaque membre.
Les associés peuvent opter pour une répartition égalitaire ou proportionnelle aux apports. Une répartition égalitaire simplifie la prise de décision mais ne reflète pas toujours la contribution réelle de chacun. La répartition proportionnelle, quant à elle, valorise l’investissement financier des associés.
Pour une SCI familiale, les parents conservent souvent la majorité des parts pour garder le contrôle des décisions importantes, tout en associant leurs enfants au projet immobilier.
Quelles sont les étapes pour créer une SCI auprès de l’INPI ?
La création du compte sur le guichet unique
Se connecter au guichet unique de l’INPI constitue la première étape indispensable pour démarrer les formalités d’immatriculation de votre SCI.
Pour créer votre compte utilisateur, suivez ces étapes :
- Rendez-vous sur le portail e-procédures de l’INPI ;
- Cliquez sur “Créer un compte” dans la section “Formalités des entreprises” ;
- Renseignez vos informations personnelles et professionnelles ;
- Validez votre adresse email via le lien reçu.
La plateforme propose deux modes d’authentification sécurisée :
- La connexion via FranceConnect+ ;
- L’utilisation d’un certificat de signature électronique.
Une fois votre compte activé, vous accédez à votre espace personnel pour suivre l’avancement de vos formalités.
Le paiement des frais s’effectue directement en ligne par carte bancaire ou via un compte client prépayé, particulièrement adapté aux professionnels réalisant régulièrement des formalités.
Les documents à préparer pour l’INPI
Préparez minutieusement les documents essentiels avant de déposer votre dossier d’immatriculation sur le guichet unique de l’INPI :
- Un exemplaire original des statuts daté et signé ;
- L’attestation de parution de l’annonce légale ;
- Le justificatif de jouissance des locaux du siège social ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
- Une pièce d’identité du gérant en cours de validité ;
- L’attestation de dépôt des fonds si apports en numéraire.
Le processus de dépôt du dossier
Le dépôt sur le guichet unique s’effectue entièrement en ligne via un formulaire interactif qui remplace l’ancien Cerfa M0. Lors de la saisie, renseignez avec précision les informations relatives à la SCI : dénomination, capital, associés, gérance et activités.
La plateforme vous guide pas à pas dans la transmission des pièces justificatives au format numérique. Un système de vérification automatique s’assure que votre dossier est complet avant validation.
Le règlement des frais d’immatriculation (66,88€) et de la déclaration des bénéficiaires effectifs (21,41€) s’effectue directement en ligne par carte bancaire.
Les délais d’immatriculation à prévoir
Une fois le dossier complet déposé sur le guichet unique, l’administration vérifie la présence de l’ensemble des pièces justificatives dans un délai de 24 heures. Si le dossier est conforme, le greffe du Tribunal de commerce procède à l’immatriculation de la SCI sous 3 à 7 jours ouvrables.
En cas de dossier incomplet, vous disposez de 15 jours pour fournir les documents manquants. Passé ce délai, votre demande sera automatiquement rejetée et une nouvelle procédure devra être initiée.
La réception du numéro SIREN et de l’extrait Kbis intervient généralement sous 8 jours après validation du dossier. Ces documents attestent de l’existence juridique de votre SCI et vous permettent de débuter votre activité.
Comment rédiger les statuts de la SCI ?
Les mentions obligatoires des statuts
La validité des statuts d’une SCI repose sur la présence de mentions légales indispensables, conformément à l’article 1835 du Code civil. Le document doit notamment préciser la forme juridique et la dénomination sociale, accompagnée du sigle “SCI”.
L’objet social définit le périmètre d’activité de la société, généralement lié à l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Les statuts mentionnent également le montant du capital social, sa répartition entre les associés et les modalités de libération des apports.
Le siège social et la durée de la société (limitée à 99 ans maximum) figurent parmi les informations essentielles. Les règles de fonctionnement détaillent la nomination du gérant, les conditions de prise de décision et les modalités de cession des parts sociales.
Le choix du régime fiscal
La question du régime fiscal se révèle déterminante lors de la rédaction des statuts. Par défaut, la société relève de l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Les deux options présentent des caractéristiques distinctes :
| Régime fiscal | Principales caractéristiques |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | – Transparence fiscale : imposition directe des associés – Déficits imputables sur le revenu global – Abattements pour durée de détention sur les plus-values |
| Impôt sur les sociétés (IS) | – Imposition des bénéfices au niveau de la société – Taux réduit de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfices – Possibilité d’amortir les biens immobiliers |
La nomination du gérant
La désignation du gérant représente une étape cruciale dans la création d’une SCI. Les statuts doivent préciser les modalités de sa nomination, qui peut intervenir directement dans le document ou par acte séparé.
Un gérant peut être choisi parmi les associés ou être un tiers à la société. La seule condition légale exige qu’il soit majeur ou mineur émancipé, sans avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer. La nomination s’effectue par un vote à la majorité des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Le gérant désigné doit manifester expressément son acceptation en signant l’acte de nomination avec la mention manuscrite “Bon pour acceptation des fonctions de gérant”. Un avis de constitution sera ensuite publié dans un journal d’annonces légales pour informer les tiers.
Les droits et obligations des associés
Les associés d’une SCI bénéficient d’un ensemble de prérogatives et d’engagements qui structurent leur participation dans la société. Ces droits s’exercent selon une répartition proportionnelle à leurs parts sociales.
Voici les principaux droits des associés :
- Participation aux assemblées générales et vote des décisions collectives
- Consultation des documents sociaux au moins une fois par an
- Perception des bénéfices selon leur quote-part
- Questions écrites au gérant avec réponse sous un mois
En contrepartie, les associés sont tenus à une responsabilité indéfinie et proportionnelle aux dettes sociales. Cette responsabilité s’applique sur leur patrimoine personnel, mais uniquement à hauteur de leur participation dans le capital social.
| Nature des droits | Modalités d’exercice |
|---|---|
| Droits politiques | Vote en assemblée selon les parts détenues |
| Droits financiers | Participation aux bénéfices et aux pertes |
| Droits d’information | Communication des documents comptables |
| Droits de cession | Selon les clauses d’agrément statutaires |
Quel est le coût de création d’une SCI ?
Les frais d’immatriculation obligatoires
En 2025, les frais d’immatriculation d’une SCI se décomposent en plusieurs montants fixes. Les associés doivent s’acquitter de 66,88 € TTC pour l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, incluant les émoluments du greffe et les frais de dépôt d’actes.
Par ailleurs, la déclaration des bénéficiaires effectifs représente un coût supplémentaire de 21,41 € TTC lorsqu’elle est réalisée dans les 15 jours suivant la demande d’immatriculation. Cette formalité est obligatoire pour toute SCI dont un associé détient plus de 25% du capital social.
Le coût des formalités administratives
La publication d’une annonce légale représente une étape majeure dans la création d’une SCI. Pour 2025, le tarif s’établit à 189 € HT en France métropolitaine et 221 € HT à Mayotte et La Réunion.
Cette annonce doit paraître dans un support habilité, accompagnée d’un avis au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) pour 10,54 €.
Un tableau récapitulatif des principaux frais administratifs :
| Nature de la formalité | Montant TTC |
|---|---|
| Publication annonce légale | 226,80 € |
| Avis BODACC | 10,54 € |
| Enregistrement des statuts | 125 € |
| Domiciliation (si externe) | 30-80 €/mois |
Les honoraires des professionnels du droit
Les montants des honoraires varient significativement selon le professionnel consulté pour la création d’une SCI. Les avocats spécialisés en droit des sociétés facturent généralement entre 1 500 € et 2 500 € pour un accompagnement complet, incluant la rédaction des statuts et le suivi des formalités.
Les notaires appliquent une tarification proche, avec des honoraires moyens de 1 000 € à 2 000 € pour une prestation standard. Cette fourchette peut augmenter en cas d’apports immobiliers nécessitant des actes authentiques supplémentaires.
Les experts-comptables proposent des forfaits plus accessibles, démarrant à 500 € pour la constitution du dossier juridique. Les plateformes juridiques en ligne comme LegalPlace offrent une alternative économique avec un accompagnement professionnel complet à partir de 299 €.
Les différents types d’apports possibles
Les associés d’une SCI disposent de plusieurs options pour constituer le capital social de leur société.
Les apports en numéraire représentent la forme la plus courante : une somme d’argent versée sur un compte bancaire dédié. Cette solution offre une grande souplesse, puisque la libération peut être progressive selon les modalités fixées dans les statuts.
Les apports en nature permettent d’intégrer directement des biens immobiliers ou mobiliers au patrimoine de la SCI. À la différence des sociétés commerciales, leur évaluation ne nécessite pas l’intervention d’un commissaire aux apports.
La libération du capital social
Pour une SCI créée en 2025, la souplesse accordée par la loi française permet une libération progressive du capital social. Les associés conservent une liberté totale dans la définition des modalités de versement des apports en numéraire.
Cette flexibilité se traduit dans la pratique par deux options principales. La première consiste à libérer immédiatement l’intégralité du capital à la création. La seconde permet d’échelonner les versements selon un calendrier défini dans les statuts.
Pour les apports en nature, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou de matériel, la libération doit être intégrale et immédiate dès l’immatriculation de la SCI.
L’ouverture du compte bancaire
Bien qu’aucune obligation légale n’impose l’ouverture d’un compte bancaire spécifique pour une SCI, cette démarche administrative s’avère rapidement indispensable dans la pratique.
Un compte dédié permet une gestion financière optimale de la société à travers :
- La réception des loyers et le paiement des charges
- Le versement des dividendes aux associés
- Le remboursement des éventuels emprunts bancaires
Le choix du type de compte mérite une attention particulière. Les banques proposent deux options principales : un compte professionnel classique avec des services dédiés aux entreprises, ou un compte personnel au nom du gérant exclusivement réservé aux opérations de la SCI.
Quelles sont les spécificités d’une SCI familiale ?
Les avantages de la SCI familiale
Créer une SCI familiale permet aux membres d’une même famille de bénéficier d’une gestion patrimoniale optimisée. Cette structure juridique facilite notamment l’acquisition collective de biens immobiliers tout en évitant les contraintes du régime de l’indivision.
La SCI familiale offre une grande souplesse dans la répartition des pouvoirs entre les associés. Les parents peuvent conserver le contrôle de la gestion en tant que gérants, même après avoir transmis une partie des parts sociales à leurs enfants mineurs.
Un autre atout majeur réside dans la protection du patrimoine familial grâce à la séparation juridique entre les biens personnels des associés et ceux de la société. Les créanciers personnels ne peuvent saisir directement les biens détenus par la SCI.
La transmission du patrimoine
La structure juridique d’une SCI simplifie considérablement le transfert du patrimoine immobilier aux héritiers. Les parents conservent un contrôle sur la gestion tout en cédant progressivement des parts sociales à leurs enfants.
La donation de parts s’organise de manière échelonnée, profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Chaque parent peut ainsi transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant sans droits de mutation.
Le démembrement des parts sociales constitue une option stratégique supplémentaire : les parents gardent l’usufruit des parts tout en transmettant la nue-propriété. Cette technique préserve leurs revenus locatifs tout en réduisant la base taxable lors de la succession.
La gestion entre membres de la famille
La nomination d’un gérant issu du cercle familial s’avère stratégique pour maintenir l’harmonie au sein de la SCI. Les statuts déterminent précisément ses pouvoirs, notamment concernant les actes de gestion courante et les décisions exceptionnelles.
Les associés familiaux participent aux assemblées générales annuelles pour valider les comptes et les orientations majeures de la société. Un rapport de gestion écrit doit être présenté, même si cette obligation reste souvent informelle dans le cadre familial.
Pour prévenir les conflits, la rédaction de clauses statutaires adaptées s’impose : modalités de consultation des associés, règles de majorité spécifiques, ou encore procédure de résolution des différends. Ces dispositions garantissent une gestion sereine du patrimoine sur le long terme.
Comment finaliser l’immatriculation de la SCI ?
La publication de l’annonce légale
En 2025, la publication d’une annonce légale pour une SCI s’effectue dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts. Cette formalité obligatoire permet d’informer les tiers de la constitution de la société.
Le tarif de publication varie selon la localisation géographique :
- 189€ HT en France métropolitaine et dans certains départements d’outre-mer,
- contre 221€ HT à Mayotte et à la Réunion.
La parution s’effectue dans un journal d’annonces légales habilité du département du siège social.
Le représentant légal reçoit une attestation de parution, document indispensable pour finaliser l’immatriculation de la SCI auprès du guichet unique. Les juristes LegalPlace s’assurent de la conformité du contenu de l’annonce et gèrent sa publication dans les délais impartis.
L’enregistrement auprès des services fiscaux
L’administration fiscale impose aux créateurs de SCI des formalités d’enregistrement spécifiques. Les statuts doivent être transmis au Service des impôts des entreprises (SIE) dans certains cas précis, notamment lors d’apports immobiliers ou d’actes notariés.
Les droits d’enregistrement varient selon le régime fiscal choisi. Une SCI soumise à l’IR bénéficie d’une exonération pour les apports purs et simples, tandis qu’une SCI à l’IS s’acquitte d’un droit proportionnel de 5% sur la valeur des apports.
La déclaration d’existence de la SCI s’effectue via un formulaire spécifique auprès du SIE compétent. Cette formalité permet l’attribution d’un numéro fiscal et l’ouverture du dossier de la société.
L’obtention du Kbis
Le Kbis représente la carte d’identité officielle de votre SCI, délivré par le greffe du tribunal de commerce après validation du dossier d’immatriculation. Ce document atteste de l’existence juridique de votre société.
Une fois le dossier complet déposé sur le guichet unique de l’INPI, le délai moyen d’obtention varie entre 3 et 7 jours ouvrables. Les associés peuvent suivre l’avancement de leur demande directement en ligne.
Le représentant légal reçoit gratuitement son extrait Kbis via MonIdenum, la plateforme sécurisée du Conseil national des greffiers. Un code QR unique permet désormais d’authentifier instantanément ce document officiel auprès des partenaires commerciaux.
FAQ
Une SCI peut-elle exercer une activité commerciale ?
Non, une SCI ne peut pas exercer d'activité commerciale comme l'achat-revente régulier de biens immobiliers. Cela entraînerait une requalification fiscale et la perte des avantages liés au statut civil de la société.
Comment modifier les statuts d'une SCI après sa création ?
Toute modification des statuts nécessite une assemblée générale extraordinaire et l'accord des associés selon les modalités prévues. La décision doit être publiée dans un journal d'annonces légales et enregistrée sur le guichet unique INPI.
Un associé peut-il se retirer librement d'une SCI ?
Le retrait d'un associé n'est possible que dans les conditions prévues par les statuts ou avec l'accord unanime des autres associés. Il implique généralement le rachat ou l'annulation des parts sociales concernées.
Créer ma SCI
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
