ConnexionÉtat des lieux de sortie et usure normale (vétusté) du logement
Dernière mise à jour le 04/09/2023
L’état des lieux de sortie permet de constater la vétusté. En effet, un contrat de location impose aux parties de réaliser un état des lieux de sortie lorsque le locataire quitte le logement. En effet, après la comparaison de cet état des lieux avec l’état des lieux d’entrée, des dégradations peuvent être constatées.
Selon la nature des dégradations, la charge de la remise en état du bien varie. De ce fait, le locataire est responsable de la négligence dans l’entretien locatif, alors que le bailleur est responsable des dégradations causées par la vétusté.
Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie relatif à un contrat de location est un document attestant de l’état du logement à la sortie du locataire. En effet, le locataire est tenu de rendre le logement dans son état initial, c’est-à-dire dans l’état constaté par l’état des lieux d’entrée.
De ce fait, après la comparaison des deux états des lieux susvisés, des éventuelles dégradations peuvent être constatées et imputées au propriétaire ou au locataire.
Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, cet état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire libère le logement et restitue les clés au bailleur. Il doit se dérouler de manière amiable et contradictoire, c’est-à-dire en présence de toutes les parties (ou par un tiers mandaté à cet effet grâce à une procuration).
Enfin, il doit être accompli dans de bonnes conditions d’éclairage et imprimé en autant d’exemplaires que de parties au contrat de bail. Il contient également des mentions obligatoires, telles que la date, l’identité et l’adresse des parties, la description précise du logement, etc.
Qu’est-ce que représente la vétusté lors de l’état des lieux de sortie ?
La vétusté correspond à l’usure normale d’un logement, de ses sols et de ses équipements.
En effet, l’article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant un état d’usure eu égard à l’écoulement du temps et à l’usage normal des lieux.
Aux fins d’encadrement de la vétusté au moment de l’état des lieux de sortie, lors de la conclusion du contrat de bail, les parties peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté.
Une telle grille a pour but de faciliter l’état des lieux et la détermination de la nature des éventuelles dégradations.
Comment évaluer la vétusté lors de l’état des lieux de sortie ?
La frontière est parfois mince entre les dégradations d’entretien et celles dues à la vétusté. Afin de faciliter cette appréciation, il peut être instauré dès la conclusion du contrat de bail une grille de vétusté.
Cette grille indique :
- La durée de vie théorique de chaque élément du logement ;
- La franchise : c’est-à-dire le laps de temps durant lequel l’élément du logement n’est pas censé se détériorer par vétusté ;
- le taux d’abattement annuel : c’est-à-dire le taux d’usure moyen annuel pour un équipement visé ;
- La part résiduelle : il s’agit du pourcentage du coût global de la remise en état de l’élément vétuste demandé au locataire.
Voici un exemple de présentation de grille de vétusté.
| Equipements | Durée de vie | Franchise | Taux d’abattement par an | Part résiduelle |
| Parquet | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Moquette et aiguillette | 7 ans | 1 ans | 15% | 10% |
| Carrelage, faïence | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Faïence murale | 20 ans | 10 ans | 8% | 20% |
| Papiers peints | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Peinture | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Dalles plastiques | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Dalles plastiques (pièces humides) | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Plomberie, canalisation | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Chauffage | 25 ans | 5 ans | 4% | 20% |
| Réseau électrique | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils électrique/gaz de chauffage | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Quincaillerie | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Robinetterie | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Appareils sanitaires | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils ménagers | 8 ans | 5 ans | 2% | 25% |
Il n’existe pas de grille de vétusté officielle. Toutefois, des grilles de vétusté ont fait l’objet d’un accord collectif :
- La grille de vétusté réalisée conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 : il s’agit d’un accord conclu entre des organisations représentatives de bailleurs et des locataires ;
- La grille de vétusté réalisée conformément à l’article 42 de la loi susvisée : il s’agit d’accords conclus entre les bailleurs et les associations de locataires ou les locataires directement.
Comment déterminer les responsables d’une dégradation de vétusté lors de l’état des lieux de sortie ?
Le bailleur et le locataire doivent mentionner précisément toutes les dégradations sur l’état de sortie. En effet, selon la nature de la dégradation, certaines sont imputables au locataire et d’autres au propriétaire, dont la vétusté.
Les dégradations imputables au locataire
Conformément à l‘article 7 de la loi du 6 juillet 1989, pendant toute la durée du bail, le locataire doit assurer l‘entretien du logement et des équipements le composant. Il doit aussi assurer toutes les réparations locatives, c’est-à-dire les menues réparations.
De ce fait, il sera responsable des dégradations causées par :
- Une négligence ;
- Un défaut d’entretien ;
- Une utilisation anormale du logement et des équipements.
A titre d’exemple, il peut s’agir de tapisseries arrachées, de moquettes et/ou parquets abîmés ou encore de trous et/ou de tâches sur les murs. Dans ce cas, la remise en état du bien incombe au locataire.
Les dégradations imputables au bailleur
A l’inverse, le propriétaire, pendant toute la durée du bail, doit accomplir les grosses réparations, c’est-à-dire toutes les réparations autres que les réparations locatives. Par exemple, il s’agit de la réfection d’une toiture.
De ce fait, le propriétaire est responsable des dégradations intervenues à la suite d’un manquement dans ces réparations.
De plus, il est également responsable des détériorations dues à l’usage normal prolongé du logement et des équipements, c’est-à-dire dues à la vétusté. Par exemple, il peut s’agir d’un jaunissement des peintures, d’une usure du revêtement du sol, etc.
Dans ces cas, la remise en état du logement incombe au propriétaire et ne peut pas être demandée au locataire, ni retenue sur son dépôt de garantie.
FAQ
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Qu'est-ce qu'est l'usure normale d'un logement ?
Comment constater la vétusté d'un logement et des équipements ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 04/09/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
J’habite dans un meublé depuis 13 ans (auparavant qqn d’autre pendant 4 ans et encore qqn d’autre pdt 4 ans aussi, je précise cela pour la question de vétusté).
Le siphon sous l’évier de la cuisine fuit (1 bol/12h environ) : j’aimerais savoir À QUI INCOMBE LE COÛT du changement de siphon, locataire ou propriétaire ? J’ai contacté l’assurance habitation, mais ils m’ont répondu qu’ils ne sont pas capables de répondre à cette demande.
Merci pour vos réponseS.
Bonjour, Légalement, la réparation ou le remplacement d’un siphon relève des réparations locatives à la charge du locataire, sauf si la fuite résulte de la vétusté ou d’un vice de construction. En application du décret n°87-712 du 26 août 1987, le remplacement du siphon entre dans l’entretien courant. Toutefois, si l’usure normale liée à l’ancienneté est prouvée (13 ans d’usage), la charge pourrait incomber au propriétaire, conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur d’assurer la décence et l’entretien du logement. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui… Lire la suite »
Bonjour, Nous avons loué un logement a une connaissance. Pendant 2ans et demi Tous les murs étaient en bon état. Le logement avait été refait suite a un dégât des eaux il y a 5/6 ans . La locataire a quitté le logement, il y a énormément de trous au murs de chaque pièce. Ils ont été plus ou moins reboucher, et passer une peinture qui n’ai pas la même que celle de base . Du coup les murs ont des tâches . Et dans la cuisine des morceaux de papier peint ont été coller sur les trous façons sparadrap,… Lire la suite »
Bonjour, Si les dégradations constatées dans le logement dépassent la simple usure normale liée à l’occupation, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie afin de couvrir les frais de remise en état. En pratique, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet d’établir la responsabilité du locataire sortant. Les travaux rendus nécessaires par des trous importants, une peinture non conforme ou un papier peint détérioré peuvent donc, sous réserve de preuve, être imputés à ce dernier. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous… Lire la suite »
Bonjour, je suis locataire d’un t1 en rdc avec un agence ‘socialement solidaire’ qui spécialisé en locations pour les gens avec des ressources plus bas. Au début je étais pas donné un copie de edl. Il a pris Le t1 est carrelé et j’ai des photos de petites crevice a côté le porte fenetres le jour de entrée. Depuis cette dat le sol est dégradé. Le bilan énergétique note que le carrelage étais placer direct en ciment avec terre nu en sous. Il dat de plus de 20 ans quand le magazine étais coupé en 2 pour faire 2 appartements.… Lire la suite »
Bonjour,
Vous ne pouvez pas être tenu responsable de la vétusté du sol et des malfaçons d’origine (art. 6 loi du 6 juillet 1989). Les dégradations liées à l’humidité et à la construction inadaptée relèvent du bailleur.
Conservez vos photos, le DPE et sollicitez par écrit l’ADIL ou la commission de conciliation pour vous protéger lors de l’état des lieux de sortie.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, depuis plus de 3 ans; je loue une maison de plus de 5 pièces. Mais actuellement j’ai constaté une usure des planches qui constituent les cadres des ouvertures. Est ce que au moment de libéré le loyer je serais dans l’obligation de remplacer ses cadres? Merci
Bonjour,
L’usure normale des éléments d’un logement due au temps et à l’usage régulier n’engage pas en principe la responsabilité du locataire. Seules les dégradations imputables à une faute ou à un mauvais entretien peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Les cadres d’ouverture présentant une usure normale au moment de la restitution du logement n’imposent donc pas en principe au locataire de les remplacer.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’ai habité en location dans un appartement “neuf” où j’ai été le premier locataire de celui-ci. J’y ai été pendant 1 an et l’ai entretenu quasiment toutes les semaines, malgré tout le sol en linoléum à été légèrement endommagé au fur et à mesure du temps, 1 ou deux taches qui ne s’enlevait pas même après nettoyage et quelques éraflures dues au déplacement de certains meubles, le moindre choc laissait une trace permanente et je le précise cela reste léger. Pendant l’état des lieux de sortie, la personne en charge de celui-ci m’as stipulé que cela ne prendrai qu’une… Lire la suite »
Bonjour,
En matière de location, la retenue sur le dépôt de garantie doit correspondre uniquement aux dégradations qui dépassent l’usure normale liée à l’usage du logement. Le bailleur peut demander la réparation ou le remplacement si le bien est jugé endommagé, mais il doit justifier les sommes réclamées par des factures ou devis. En cas de contestation, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le juge.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous allons rendre un appartement d une durée de location de 42 ans. En effet ,rien n à été fais pendant cette période ( peinture , sol , moquette ) . Tout est dans un mauvais état. Est ce que la locataire devra payer en sus de la caution ( à l époque en France ) ,la remise en état ?
Bonjour, Dans le cadre d’une location de longue durée, il est essentiel de distinguer l’usure normale liée au temps de l’usage abusif ou des dégradations imputables au locataire. Selon l’article 1730 du Code civil, le locataire doit restituer le logement dans l’état où il l’a reçu, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Ainsi, les dégradations dues à l’ancienneté (moquette usée, peinture défraîchie, sols abîmés par le temps) relèvent de l’usure normale et ne peuvent être mises à la charge du locataire ni retenues sur le dépôt de garantie. En espérant que notre… Lire la suite »
Merci pour votre réponse, cela me permet d avoir une bonne vision des choses
A mon entrée dans le logement, le papier peint de la chambre était déchiré, l agence n’ a pas voulu refaire. Aujourd’hui, le papier peint est un peu plus déchiré, peut on me le reprocher ?
Bonjour, En matière locative, le locataire est tenu de maintenir le logement en bon état d’entretien courant (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cependant, il ne peut être tenu responsable des dégradations ou vétustés qui existaient avant son entrée dans les lieux. Si le papier peint était déjà déchiré à l’arrivée, cela devait être noté dans l’état des lieux d’entrée. Dans ce cas, une dégradation supplémentaire minime liée à l’usure normale ou à la fragilité initiale ne peut raisonnablement pas être imputée au locataire, sauf si elle résulte d’une négligence manifeste. La Commission départementale de… Lire la suite »
Bonjour,
Nous quittons notre logement en juin. Le plan de travail de la cuisine est en revetement plastique, pas du tout adapte a une utilisation quotidienne. Les taches ne s’enlevent pas, et il faut frotter fort pour le nettoyer, au point ou la surface s’enleve. Je n’ai jamais eu affaire a une matiere pareil. Notre proprietaire dit que c’etait neuf et qu’il l’avait fait poser avant Notre installation il ya 2 ans et qu’on l’a abime, Mais que faire quand il s’agissait d’un produit de mauvaise qualite qui n’etait pas concu pour etre utilise plusieurs fois par jour?
Bonjour, Dans le cadre d’un état des lieux de sortie, le locataire est responsable des dégradations causées par un usage anormal du logement, mais ne peut être tenu pour responsable de l’usure résultant d’un usage normal ou de la mauvaise qualité des matériaux installés. Si le plan de travail s’est détérioré en raison de sa fragilité ou d’un revêtement inadapté à un usage quotidien, cela peut relever de la vétusté ou d’un défaut de conception, et non d’une faute du locataire. En cas de désaccord sur la nature de la dégradation, l’état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que… Lire la suite »