L’état des lieux d’un meublé (à jour loi Alur)

L’état des lieux est un document annexe obligatoire à remettre lors de la signature d’un contrat de location, qu’il soit associé à un logement non meublé ou à un logement meublé. Ce document permet de faire l’inventaire et le descriptif d’un espace donné.

Il existe des règles spécifiques aux baux d’habitation meublée. En effet, en plus de la description de l’état des sols et des murs, l’état des lieux d’une location meublée doit contenir un inventaire et un état détaillé du mobilier conformément aux dispositions de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.

L’état des lieux d’un logement meublé est-il obligatoire ?

L’obligation de réaliser l’état des lieux

Auparavant, l’état des lieux d’une location meublée n’était pas obligatoire. Toutefois, il était vivement recommandé en raison de la présomption de bon état établie par l’article 1731 du Code civil.

En effet, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit impérativement le rendre dans le même état.

Cependant, la loi Alur de 2014 a profondément modifié l’accès au logement en France. Notamment, depuis son entrée en vigueur, l’état des lieux est obligatoire pour toute location meublée. Par ailleurs, la partie faisant obstacle à son établissement ou à sa remise ne peut invoquer la présomption de bon état.

En pratique, l’état des lieux est souvent différé de la date de signature du bail.

Les mentions obligatoires de l’état des lieux

Les modalités d’établissement de l’état des lieux sont fixées par décret. Le document annexe doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Il s’agit des mentions suivantes :

• La nature de l’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• L’adresse exacte du logement loué ;
• La date ;
• Le nom et l’adresse du propriétaire du logement ;
• Le nom du locataire ;
• La description détaillée de l’état des murs, du plafond et du sol ;
• La description détaillée de l’état des installations et du mobilier de chaque pièce du logement ;
• Le nombre de clés et la partie à laquelle elle permettent d’accéder ;
• La signature des parties (ou des mandataires).

Le cas échéant, le document doit également mentionner :

• Le nom et l’adresse des personnes mandatées pour la visite ;
• Les relevés des compteurs individuels de consommation d’énergie et d’eau.

En outre, s’agissant de l’état des lieux de sortie, le document devra également mentionner :

• La nouvelle adresse du locataire ;
• La date d’état des lieux d’entrée ;
• Les éventuelles évolutions de l’état des différentes pièces du logement.

Comment se déroule l’état des lieux d’un logement meublé ?

Le respect du contradictoire

Les parties doivent réaliser l’état des lieux du logement de façon amiable et dans le respect du principe du contradictoire. Cela signifie que le locataire et le bailleur doivent tous deux être présents ou représentés. Ils doivent également bénéficier du même niveau d’information et se mettre d’accord sur le contenu du document.

Si le bailleur ne peut se présenter en personne, il peut faire appel à un tiers pour le représenter en lui donnant procuration. Il peut notamment faire appel à l’agent immobilier chargé de la gestion du bien.

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, elles peuvent avoir recours à un commissaire de justice. Cela peut se faire à l’initiative du bailleur ou du locataire, ou encore des deux à la fois.

En cas d’intervention d’un huissier, bailleur et locataire partageront les frais pour moitié, quelle que soit la partie à l’initiative de la demande.

L’inventaire de la location meublée

L’état des lieux d’un logement meublé doit contenir un inventaire et un état détaillé du mobilier. Cela signifie qu’en plus de l’état des sols et des murs, le document décrit précisément le nombre et le type de chacun des meubles présents dans le logement. Le document doit également mentionner leur état au moment de l’entrée dans les lieux.

Les locations meublées doivent au minimum contenir les équipements suivants :

• La literie incluant une couverture ou une couette ;
• Une table et des sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Rideaux ou volets afin d’occulter la lumière ;
• Les lumières ;
• Du matériel d’entretien adapté au logement ;
• Une cuisine équipée (plaques de cuisson et four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur avec un compartiment à congélation ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine.

En outre, il est possible de contester un état des lieux après signature en suivant une procédure bien spécifique.

Le coût de l’état des lieux et qui le paie

Réalisé directement par le bailleur et le locataire, l’état des lieux est gratuit. Son établissement ne peut donner lieu à aucune facturation autre que celle de l’état des lieux lui-même.

Lorsqu’un professionnel mandaté par le bailleur, comme une agence immobilière, s’en charge, la part demandée au locataire est doublement plafonnée : elle ne peut dépasser ni la moitié des frais facturés au bailleur, ni 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable.

En cas de désaccord réglé par un commissaire de justice, les frais sont partagés par moitié entre les deux parties.

Le délai pour compléter l’état des lieux d’entrée

Le locataire peut demander à modifier ou à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours calendaires qui suivent sa signature, pour tout élément concernant le logement.

Pour les équipements de chauffage, ce délai est prolongé. La demande peut être faite durant le premier mois de la période de chauffe. Passé ces délais, l’état des lieux d’entrée devient définitif et sert de référence lors de la sortie.

Quel est le montant du dépôt de garantie d’une location meublée ?

Un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer

En location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en location vide. Son montant est fixé dans le bail et ne peut être augmenté ni en cours de bail ni au renouvellement.

Cette somme sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations, comme des dégradations ou des loyers impayés constatés à son départ.

Le rôle de l’état des lieux dans la restitution du dépôt

Le propriétaire compare l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour déterminer les sommes à retenir. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou des factures.

Il restitue le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de différences. À défaut, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Quelle différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ?

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée décrit le logement et ses équipements au moment de la remise des clés. Il constitue la photographie de référence de la location : sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, en application de l’article 1731 du Code civil, et doit le restituer dans cet état.

L’état des lieux de sortie et la vétusté

L’état des lieux de sortie, réalisé lors de la restitution des clés, est comparé à celui d’entrée. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent lui être facturées.

L’usure normale liée au temps et à un usage conforme du logement, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur. Une grille de vétusté annexée au bail permet d’objectiver la part de chaque partie.

Modèle d’état des lieux de location meublée conforme à la loi Alur

L’état des lieux doit être conforme à un modèle type défini par décret. Il est donc important d’utiliser un modèle à jour. Il doit être établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Télécharger ce modèle d’état des lieux meublé au format PDF (Gratuit)

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 09/07/2026

Sources de l'article

• Article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989
• Article 1731 du Code civil