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Loi Pinel : Quels changements pour l’état des lieux d’un bail commercial ?
Dernière mise à jour le 04/01/2024
Depuis la mise en application de la loi Pinel du 18 juin 2014, une obligation d’établir un état des lieux d’entrée, de sortie est instaurée. Un état des lieux est également nécessaire en cas de cession du droit au bail commercial par le locataire commerçant.
La loi Pinel légiférant sur le commerce, les très petites entreprises et l’artisanat, du 18 juin 2014, a mis en place une nouvelle réglementation relative aux baux commerciaux en accordant une protection du locataire accrue. Cette nouvelle législation a réformé en particulier l’état des lieux du bail commercial. C’est une grande nouveauté, en effet avant cette loi, l’état des lieux, d’un bail commercial était facultatif.
L’état des lieux est un écrit qui fait description de l’état précis dans lequel se trouve l’immeuble qui va être utilisé par le preneur au début et à la fin de son contrat de bail.
Les modifications apportées par la loi Pinel : Un état des lieux obligatoire et règlementé pour le bail commercial
Premièrement, la loi Pinel rend obligatoire l’établissement d’état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie (c’est-à-dire, un état des lieux établi par le locataire et le propriétaire et en accord).
Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, un état des lieux constaté par commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut être fait. Dans ce cas, il est nécessaire de se référer au tarif de l’état des lieux par huissier. Toutefois, les frais seront alors partagés entre bailleur et locataire. Si tel est le cas, l’état des lieux effectué par le commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, verra son coût partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
De plus, si cet état est effectué pour une sortie d’un ancien locataire et l’entrée d’un nouveau, alors les deux locataires pourront se partager leurs frais entre eux.
La loi Pinel impose de dresser un état des lieux à plusieurs étapes :
- À la conclusion d’un bail ;
- À la fin du bail ;
- À la cession du droit au bail ;
- À la mutation (donation) ;
- À la cession du fonds de commerce ;
L’obligation d’établir un état des lieux aura des conséquences en cas de conflits juridiques ou pratiques. Bailleurs et locataires doivent donc y porter une attention particulière. L’état des lieux est une des seules formes de preuves sûr ; pour constater l’état d’un appartement à une date donnée. Pour un bailleur, il peut donc prouver la dégradation de l’immeuble, inversement le locataire pourra prouver son entretien.
Cette obligation de réaliser un état des lieux est régi de plusieurs règles très précises, il faut impérativement les respecter, celles-ci peuvent avoir de lourdes conséquences.
Les deux parties peuvent procéder à la signature du bail avant l’établissement de l’état des lieux.
Une Règle d’ordre public
L’article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose :
« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »
Une règle ou un droit est dit d’ordre public quand celle-ci ou celui-ci ne peut être dérogé. Ainsi, le droit d’un locataire de vouloir établir un état des lieux dans les termes de l’article 145-40 du Code de Commerce (contradictoire et amiable ou par un huissier mandaté) ne peut lui être refuser. Aucune clause dans un contrat ou ne peut écarter l’état. Si une telle clause existait elle serait réputée non écrite.
Les conséquences d’une absence d’état des lieux
Article 1731
- Créé par la Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Cet article s’interprète de la façon suivante :
Un bailleur doit mettre en œuvre, par tout moyen un état des lieux, au risque de ne pouvoir se prévaloir de l’article 1731, qui dispose « qu’en absence d’état des lieux les locaux sont réputés avoir étaient reçus en bon état par le locataire, jusqu’à preuve du contraire ».
Quand et à qui s’applique cette nouvelle réforme ?
Cette obligation s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, c’est-à-dire depuis le 20 juin 2014.
Exception faite pour les baux ayant eu un état des lieux fait par un commissaire de justice et de façon contradictoire, dans ces cas-là, la loi Pinel est rétroactive (s’applique aux baux conclus avant la loi).
La forme de l’état des lieux
L’état des lieux doit décrire avec précision l’état de chaque pièce composant le local commercial ainsi que les équipements fournis, et toutes informations utiles.
Chaque local, selon sa configuration et l’activité qui y est exercée, peut être spécifique. Il est ainsi vivement recommandé d’être très précis et de détailler le nombre de pièces, l’état des murs, des plafonds, des éléments comme les prises, les plinthes, etc.
Il est possible et recommandé de le compléter avec des photos signées des deux parties.
Cet état des lieux doit être joint au contrat de location (bail commercial).
Les réformes de la loi Pinel sur les baux commerciaux qui ne sont pas de droit commun
Le bail de courte durée ou précaire, est un bail commercial d’une durée déterminée qui ne peut être supérieure à trois ans. Ce bail dérogatoire permet au propriétaire ainsi qu’au locataire exploitant un fonds de commerce de ne pas s’engager sur une longue période.
Les baux dérogatoires qui sont donc d’une durée inférieure ou égale à 3 ans sont, en principe, exclus du statut des baux commerciaux.
Or, depuis la loi Pinel, un état des lieux doit être établi même si le bail est dérogatoire. Ainsi, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par ces dernières, et joint au contrat de location (article L. 145-5 du Code de commerce).
Si l’état des lieux ne peut être établi, il le sera par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En revanche, bien que la loi prévoie pour le bail commercial qu’en l’absence d’état des lieux le local sera présumé avoir été reçu, mais aussi restitué en bon état, rien n’est prévu en matière de baux dérogatoires.
Ainsi, par l’application de cette loi, le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception et plus obligatoirement par commissaire de justice ; la loi autorise la déspécialisation partielle du bail pour permettre le développement d’un commerce en difficulté, etc.
Modèle de bail commercial
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
Dernière mise à jour le 04/01/2024
Rédigé par
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
grâce à cet article j’ai une réponse claire à mes questions
merci
Nous vous remercions pour ce retour positif !
L’équipe LegalPlace
bonjour
lors de la conclusion d’un bail commercial en 2017, le bailleur n’a pas souhaité réaliser d’état des lieux d’entrée. Quelles en sont les conséquences pour moi aujourd’hui en tant que locataire qui quitte les locaux ?
cordialement
Bonjour, Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la rédaction d’un état des lieux est obligatoire lors de la conclusion d’un bail commercial. En effet, ce sont les dispositions de l’article L145-40-1 du Code de commerce. Le dernier alinéa de cet article précise que si le bailleur refuse la rédaction d’un état des lieux, il ne pourra alors pas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code Civil. Celui-ci prévoit qu’en cas d’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état. Ainsi, si vous n’avez pas établi d’état des lieux, il ne… Lire la suite »
Bonjour,
Qui est responsable dans l’hypothèse où un dégât des eaux survient entre la signature du contrat de bail et l’état des lieux d’entrée, après que le propriétaire du local ait fait intervenir un plombier pour procéder à la remise en eau ?
Cordialement,
Bonjour, Le locataire est responsable de ces dommages s’il en est l’auteur ou s’ils sont causés par : les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement, les personnes qu’il héberge ou invite, les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (artisan ou professionnel mandaté pour réaliser des travaux par exemple), un sous-locataire. Les dommages causés par la vétusté: État d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement restent à la charge du propriétaire. Si les dégradations qui interviennent en cours de location résultent de la… Lire la suite »
Bonjour,
j’ai vendu mon font de commerce,j avais un bail 3/6/9 qui devais se terminé en avril 2024 mon propriétaire n’est pas venu lors de l’etat des lieux et maintenant il ne veut pas me rendre ma caution trop de travaux et dit que le bail se termine en 2024 alors qu’il a vendu le local a mon repreneur.
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Pour un état de sortie, est-ce que le propriétaire doit annoncer préalablement une date du RDV et une heure prévue ? Si oui, combien de jour avant ? Ou le locataire doit-îl attendre sur place le jour de fin de bail ?
Bonjour,
Les parties conviennent ensemble de la date de l’état des lieux. Il peut avoir lieu avant la date de fin du bail si le locataire souhaite quitter le logement avant expiration du délai de préavis.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, merci de votre réponse. Dans mon cas, il n’y a aucun échange avec le bailleur. Celui-ci ne répond pas à mes courriers. La fin de bail est au 30 novembre. Donc si je n’ai pas de nouvelles de sa part. Ja garde les clés jusqu’à ce qu’il me contacte ?
Bonjour, Merci de votre réponse. Dans mon cas, la fin de bail est au 30 novembre. je n’ai pas reçu de courrier d’huissier pour l’état de sortie. Le propriétaire ne répond pas à mes courriers et nous sommes en litige. Sans nouvelles de sa part, je prévois de garder les clés dans l’attente de sa demande de RDV, est-ce possible ?
Bonjour, je m’apprête à reprendre un local commercial, mais l’ancien locataire me demande de payer les travaux qu’il a réalisés il y a 1 an. Dois-je payer ? Il a fait l’état des lieux de sortie incluant les travaux qu’il avait fait. Mon état des lieux d’entrée doit donc être similaire à l’état des lieux de sortie ?
Bonjour,
La loi Pinel impose en matière de baux commerciaux de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie pour les locataires. Ainsi, en règle générale, si le propriétaire ne réalise pas de travaux entre la sortie de l’ancien locataire et l’entrée du nouveau, l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire et celui d’entrée du nouveau doivent être identiques.
Concernant la réalisation des travaux et le paiement de ces derniers, nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel afin d’obtenir des conseils personnalisés sur votre situation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une petite question, est ce que le propriétaire est dans l’obligation de donner la copie de l’etat des lieux de sortie a son locataire ?
merci
Bojour,
Chaque partie doit avoir son exemplaire d’état des lieux d’entrée et de sortie. Si vous n’en avez pas, le problème est que l’autre partie peut rajouter des choses après que vous ayez signé. Dans le cas où vous n’avez pas votre exemplaire avec vous, il ne faut pas signé avant d’avoir fait une copie pour chacun.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Merci pour cet article très clair.
Mon cas étant particulier je me pose une question. J’ai repris un fond de commerce après la loi Pinel mais le bail initial a été fait avant. La loi Pinel s’applique t’elle dans mon cas ? Car aucun état des lieux n’a été fait à mon entrée dans le local en 2015.
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour et merci beaucoup pour cet article très clair!
Je suis propriétaire d’un local que j’ai loué sur 2 baux commerciaux. Cependant, au renouvellement en 2016, je pensais qu’il n’était pas nécessaire de faire un état des lieux car il y en avait eu un de fait pour le premier bail et qu’en plus il a été annexé au renouvellement du bail. Si je comprends bien, mon locataire va pouvoir quitter son local en l’état?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
En effet, si un état des lieux a été réalisé lors du premier bail commercial et qu’il a été annexé au renouvellement du bail en 2016, le locataire pourrait en théorie quitter le local en l’état sans qu’un nouvel état des lieux ne soit nécessaire.
Cependant, la situation est complexe. Nous vous invitons donc à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans le cadre des cession de fond, comment procéder à un état des lieux précis le nouveau preneur si les locaux ne sont pas vide?
Bonjour,
Dans une telle situation, il est conseillé que l’état de lieux d’entrée soit réalisé une fois le local totalement vide.
Si cela s’avère impossible, vous pouvez le mentionner dans le dit état des lieux.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, en cas de travaux réalisés par des professionnels a la charge du nouveau locataire contre gratuité de 2 mois de loyer, est-il normal que l’état des lieux d’entrée est été réalisé en janvier 2015 soit 4 mois après l’entrée, et ces fameux travaux?Merci
Bonjour,
En général, il est préférable que l’état des lieux d’entrée soit réalisé dès l’entrée du locataire pour éviter toute ambiguïté et faciliter la gestion des éventuels litiges. Assurez-vous que tous les accords, y compris ceux qui concernent les travaux et les conditions de location, soient clairement documentés pour protéger les intérêts de toutes les parties.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
J’ai vendu mon fonds de commerce le 29 avril 2024. Le propriétaire du local n’avait pas établi d’état des lieux lors de mon entrée dans les locaux en 2017. Quand j’ai vendu il n’a pas fait d’état des lieux lors de ma sortie des locaux.
Aujourd’hui il me retient 1800€ sur ma caution d’un total de 2600€ en me fournissant des factures de peinture et de plinthe au nom du nouveau locataire.
A t-il le droit de faire cela?
Merci énormément pour votre réponse.
Cordialement