Connexion
Procédure d’expulsion d’un locataire
Dernière mise à jour le 04/01/2024
Dans le cadre d’un contrat de location, le propriétaire comme le locataire sont soumis à certaines obligations, dont la violation peut parfois mener à l’expulsion du locataire. Cette solution est cependant particulièrement grave et soumise à des limites : aucune procédure d’expulsion ne peut ainsi être mise en oeuvre pendant la trêve hivernale. Le propriétaire a l’interdiction de procéder lui-même à l’expulsion de son locataire et doit systématiquement se tourner vers le Tribunal d’instance, qui étudiera le dossier et prononcera ou non l’expulsion dont l’exécution sera confiée à un huissier.
L’expulsion du locataire doit être une solution de dernier recours, d’où la longueur des délais aménagés de façon à permettre au locataire de remédier à la situation.
Les motifs valides pour expulser un locataire
Le droit de la location est régi par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, souvent modifiée, notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014.
L’article 7 de cette loi définit les obligations du locataire parmi lesquelles :
- le paiement du loyer et des charges locatives aux termes convenus ;
- l’usage paisible des locaux loués ;
- l’obligation de contracter une assurance habitation.
Le motif le plus fréquent de discorde entre un propriétaire et son locataire est bien évidemment le défaut de paiement des loyers. D’autres raisons permettent d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion comme le défaut d’assurance habitation ou l’absence de paiement du dépôt de garantie.
Enfin, le mauvais comportement du locataire peut jouer : expulsion d’un locataire bruyant, départ suite aux dégradations du bien immobilier loué, sous-location illégale, notamment due aux locations meublées de courte durée via des sites comme AirBnB dans les grandes villes. En effet, l’article 8 de la loi de 1989 interdit la sous-location sans l’accord du propriétaire.
L’expulsion du locataire en fin de bail est aussi possible : si le congé est donné dans les formes requises, le propriétaire peut obtenir du tribunal l’expulsion des locataires qui ne quitteraient pas les lieux à la fin du contrat de location, sauf s’ils sont protégés par la loi.
Le propriétaire doit être vigilant et réactif : dès l’absence d’un premier paiement, il faut relancer par écrit son locataire. Avant toute procédure, le propriétaire doit d’abord soit faire appel à son assurance pour loyers impayés s’il en a pris une, soit demander le paiement à la caution du locataire, soit faire appel à Action Logement si le locataire a pris une garantie Visale. Ce système remplace la caution d’un proche par la caution de l’organisme Action Logement.
En outre, si le locataire bénéficie d’une aide au logement (comme l’APL), qu’elle soit versée directement au propriétaire ou au locataire, le bailleur doit informer dans les deux mois la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la CMSA (caisse de la mutualité sociale agricole) du défaut de paiement. La CAF estime que le locataire est en situation d’impayé de loyers selon deux modalités de calcul:
- Si le locataire reçoit directement l’aide, il est réputé en situation d’impayé lorsque la dette est égale à deux fois le loyer mensuel hors charges;
- Si l’allocation est versée au propriétaire, le locataire est réputé en situation d’impayé lorsque la dette est égale à deux fois le loyer net hors charges (loyer diminué de l’allocation versée).
Dans ces hypothèses, et après réception de l’information du propriétaire, l’organisme d’aide (CAF ou CMSA) peut décider d’interrompre le versement des allocations.
A ce stade, le bailleur peut faire également appel à un conciliateur pour trouver une solution amiable.
La procédure d’expulsion du locataire concerne aussi bien les contrats de location vide que les contrats de location meublée.
La procédure d’expulsion d’un locataire
La procédure d’expulsion varie en fonction de la présence ou non au sein du contrat de bail d’une clause résolutoire. La clause résolutoire est une disposition du contrat prévoyant la rupture automatique de la relation contractuelle en cas de non paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Elle est prévue à l’article 4 de la loi de 1989 qui dispose: «Sont réputées non-écrites toute clause du bail….qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».
En présence d’une clause résolutoire, on parle de procédure d’expulsion automatique, à la différence de la procédure d’expulsion judiciaire engagée en l’absence de clause résolutoire.
La procédure d’expulsion est conduite par le commissaire de justice. Celui-ci a le droit d’intervenir au domicile du locataire uniquement les jours ouvrés, entre 6 heures du matin et 21 heures.
Expulser son locataire en présence d’une clause résolutoire
En présence d’une clause résolutoire, le propriétaire va suivre les étapes suivantes en cas de défaut de paiement du loyer ou d’un autre motif valide de résolution et d’expulsion du locataire :
- Commandement de payer : le propriétaire charge un huissier de délivrer un commandement de payer au locataire et à sa caution le cas échéant, en précisant les sommes réclamées auxquelles s’ajoutent les honoraires de l’huissier. Le locataire a 2 mois pour payer ou demander un délai de paiement auprès du tribunal d’instance ou demander une aide financière à un fonds de solidarité logement (FSL). La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEx) est également informée de la situation. Si le locataire conteste les sommes réclamées, il a la possibilité de contacter le propriétaire afin de tenter de mettre en place un accord. En cas d’échec de l’accord ou si les loyers ne sont pas réglés dans les 2 mois, la prochaine étape est enclenchée;
- Saisine du tribunal d’instance : à l’issue du délai légal ou du délai accordé par le juge, le propriétaire saisit le tribunal d’instance du lieu d’habitation du locataire pour faire constater l’application de la clause résolutoire, la résolution du bail et l’expulsion du locataire. Le juge peut accorder à nouveau un délai en fonction de la situation du locataire. La présence d’un avocat n’est pas obligatoire devant le tribunal d’instance. Les modalités de saisine du Tribunal d’Instance varie en fonction des sommes réclamées. Si les sommes sont inférieures à 4000 euros, la saisine se fait par simple déclaration au greffe, à contrario, si les sommes réclamées sont supérieurs à 4000 euros, la saisine se fait par acte d’assignation délivrée par huissier;
- Commandement de quitter les lieux : le locataire dispose d’un mois pour faire appel du jugement prononçant l’expulsion, après la signification de cette décision par huissier. Le propriétaire demande alors à un huissier de réaliser un commandement de quitter les lieux.
Expulser son locataire en l’absence de clause résolutoire
En l’absence de clause résolutoire dans le contrat de location, le propriétaire doit premièrement mettre en demeure le locataire de payer les loyers dus.
Si à la suite de cette mise en demeure le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire envoie, par huissier, une assignation à comparaître devant le Tribunal d’instance au locataire
Le juge évalue la gravité de la faute du locataire et examine sa situation financière. Si celle-ci est satisfaisante ( autrement dit si le juge estime que le locataire pourra payer), il peut accorder un délai de paiement.
Si le tribunal prononce la résiliation du contrat de bail, et l’expulsion du locataire, le propriétaire demande à un huissier de délivrer un commandement de quitter les lieux à son locataire.
Celui-ci a alors 2 mois pour quitter les lieux à compter de la réception du commandement de quitter les lieux. Le locataire peu toutefois obtenir un délai supplémentaire en saisissant le tribunal de grande instance allant de 3 mois à 3 ans maximum, en fonction de la situation personnelle du locataire comme son âge, sa situation familiale, ses problèmes médicaux. Pour cela, il devra envoyer une demande de délais cerfa_15426-03
Si le logement est l’habitation principale du locataire, le commandement de quitter les lieux doit également être notifié à la Préfecture, qui peut mettre en œuvre des actions sociales au profit du locataire.
L’expulsion du locataire par les forces de l’ordre
L’expulsion est obligatoirement réalisée par un huissier entre 6 heures et 21 heures, les jours ouvrables. Informer au préalable le locataire n’est pas requis.
Le propriétaire qui pénètre lui-même chez son locataire se rend coupable de violation de domicile. S’il expulse lui-même le locataire, il peut être condamné pour expulsion illégale, nouveau délit créé par la loi ALUR en 2014. Prévu à l’article 226-4-2 du code pénal, il punit de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende un propriétaire qui mettrait lui-même à la porte son locataire sans respecter la procédure décrite dans cet article.
Si le locataire quitte les lieux et ne proteste pas, l’huissier dresse un procès-verbal, qui répertorie le mobilier, et indique le lieu où ils ont été déposés, et récupère les clés.
Si le locataire est absent, l’huissier ne peut pas pénétrer dans le logement sans l’assistance des forces de l’ordre et d’un serrurier. Dans ce cas, il dresse un procès-verbal d’expulsion, procède à l’enlèvement des meubles et au changement des serrures. Il informe par le suite le locataire par une affiche placardée sur la porte d’entrée qui précise que celui-ci n’a plus le droit d’accéder au logement.
Si le locataire refuse d’ouvrir la porte , l’huissier dresse un procès-verbal d’échec de la tentative d’expulsion. L’huissier peut alors demander à la préfecture l’assistance de la force publique pour expulser le locataire.
L’assistance des forces publiques est requise par la voie d’une réquisition du concours de la force publique adressée à la Préfecture du lieu dont dépend le domicile du locataire.
Les pouvoirs publics ont 2 mois pour répondre, le silence valant refus d’intervenir. L’Etat français engage alors sa responsabilité et le propriétaire peut agir contre l’Etat pour obtenir une indemnisation de son préjudice.
Le refus des forces de l’ordre d’expulser un locataire doit être motivé, comme par exemple, la scolarisation des enfants du locataire.
La situation particulière de la trêve hivernale
La trêve hivernale est une période allant du 1er Novembre au 31 Mars de l’année suivante pendant laquelle on suspend l’exécution d’une décision d’expulsion.
2 exceptions existent à cette trêve hivernale :
- si l’habitation a fait l’objet d’une arrêté de péril: il s’agit d’une décision prise par le maire constatant le défaut de solidité d’un immeuble, et son caractère dangereux pour les habitants;
- si une solution de relogement satisfaisante est trouvée pour le locataire: dans l’hypothèse où le locataire a été relogé dans un logement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).
Le propriétaire peut néanmoins initier les démarches d’expulsion; la mise en oeuvre de la décision d’expulsion sera effective après la trêve.
Les coûts et délais d’une procédure d’expulsion
La durée d’une procédure d’expulsion est estimable en mois? En moyenne, elle met entre 18 et 24 mois pour aboutir.
De même, les coûts de la procédure sont relativement fluctuants, entre 3000 et 5000 euros. Ces variations dépendent du montant de la dette locative, et de la complexité du dossier.
L’intervention d’un huissier étant encadrée lors de la procédure, les honoraires suivants sont seuls pouvant être applicables:
| Formalité | Tarif (TVA incluse) | |
|---|---|---|
| Signification au représentant de l’État de l’assignation visant à constater la résiliation du bail | 36,04 € | |
| Commandement de quitter les lieux | 32,17 € | |
| Information au préfet du commandement de quitter les lieux | 36,04 € | |
| Procès verbal (PV) | PV d’expulsion | 184,28 €
Au delà de 15 minutes, la demi-heure est facturée 75 euros. Chaque demi-heure supplémentaire est due en entier. |
| PV d’inventaire | 68,21 €
Au delà de 30 minutes, la demi-heure est facturée 75 euros. Chaque demi-heure supplémentaire est due en entier. |
|
| PV de consignation | 45,05 € | |
| PV de destruction | 29,60 € | |
| PV de reprise | 184,28 €
Au delà de 15 minutes, la demi-heure est facturée 75 euros. Chaque demi-heure supplémentaire est due en entier. |
|
| Notification | Du PV d’expulsion (au locataire) | 33,47 € |
| Du PV d’expulsion (au percepteur) | 25,74 € | |
| De la consignation (à la personne expulsée) | 12,88 € | |
| De la mise sous enveloppe scellée de documents et papiers personnels (à la personne expulsée) | 12,88 € | |
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 04/01/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, merci pour tous vos articles qui sont vraiment clairs.. j’ai eu un énorme problème avec un locataire étudiant il y a 2 ans, malgré les multiples avertissements il a continué à nuire à nos voisins (boucan nocturne fréquent). On m’a très bien conseillé et épaulé dans mon association UNPI à Nancy pour monter un dossier avec un avocat afin d’expulser ce jeune homme. Quelle barbe, depuis je m’arme de conseils pour bien choisir mon/ma locataire et l’affaire roule 🙂
bjr je sis en situation de commandement de quitter les lieu j ‘ai repris les paiement et mis en place un plan d’appurement avec le bailleur la j’attend que la caf deploque mon apl mais hier j’ai recu un courrier de la prefecture n’ayant nul par ou aller avec mes 3 enfant ke doi-je faire suis-je obliger de quitter le ogement merci pour votre reponse
Bonjour. Pour ma part, ma locataire paie bien les loyers du meublé que je lui loue. Je lui ai signifié par recommandé que j’avais besoin de reprendre mon bien pour moi-même comme résidence principale (le bail se terminant fin septembre). Elle m’a dit que si elle ne trouvait pas, elle ne partirait pas (elle a des critères sélectifs qu’elle ne veut pas revoir à la baisse [localisation] et 2 jeunes enfants. Quels sont mes recours ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour j’ai loué un jumelé et mon bail fini le fin juin 2022 mon propriétaire est après le vendre j’aimerais connaître mes droits merci
Bonjour,
Le propriétaire a la possibilité de donner congé à son locataire sous certaines conditions. En effet, il peut résilier le bail lorsqu’il :
– souhaite vendre le logement ;
– souhaite reprendre le logement pour y habiter ;
– dispose d’un motif légitime et sérieux.
Il doit toutefois veiller à respecter le délai de préavis imposé. Par ailleurs, s’il s’agit d’une location non meublée et que le propriétaire souhaite vendre le logement, le locataire dispose d’un droit de préemption.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Pas de bail. Nous avions une entente. X$ à chaque 1ier du mois et il devait s”occuper des utilités. Il n’a pas payé les utilités alors la ville a communiqué avec moi pour me dire qu’elle coupait les services. J ai donc ajouté une somme au loyer pour payer les utilités. Il paie, en retard et souvent pas la totalité. Il a ajouté une serrure (un cadenas) à la porte et installé une caméra. Il fait des commentaires menaçcant au sujet de l’autre locataire et aux membres de ma famille. Il ne repecte pas ma propriété. Je commence ou pour… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour je voudrais exposer mon cas : Je propriétaire d’un studio et mon locataire ne paye plus depuis debut 2018. Mediation, facilité de paiement n’ont rien donné. Jai entamé procedure d’expulsion via un avocat qui a été longue. Des le commandement a payer, le huissier n’a pu rencontrer le locataire. Il ne s’est jamais manifesté durant toute la procédure. Jugement d’explusion rendu le 12/4/2021. suite aux différents delais, le huissier est intervenu pour tentative d’expulsion. Locataire absent, il a procédé àai changement de serrure et laissé une affiche. si a l’issue de 2 mois de cette date de tentative d’expulsion,… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
pourriez vous me dire quel sont les droits d un proprietaire apres l’ expulsion de son mocataire, l etat me demande de ne pas rentrer dans la proprieté avant deux mois pour qu il puisse prendre ces affaires avec mon huissier qui lui fournira une facture , qu il ne paiera pas et donc moi proprietaire devait payer la facture,Mon probleme et pour maintenant .Comment je peux proteger la proprieté durant ces deux mois , de cette personne qui revienne la nuit pour tous casser et des squatteurs.biensur, simon je repars pour 6 ans de jugement et de faris de… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est urgente et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant bon courage dans vos démarches,
L’équipe LegalPlace
Une clarification :
Si il est clair que la trêve hivernale vient retarder la date de début d’indemnisation à 2 mois après sa fin, vient elle également suspendre une indemnisation en cours ?
Sur un exemple :
Demande d’intervention de la force publique pour expulsion le 1er juillet
Début de la période d’indemnisation le 1er septembre
Si l’expulsion n’est toujours pas effective au début de la trêve hivernale suivante, l’indemnisation va-t-elle continuer pendant la période de trêve hivernale jusqu’à l’expulsion effective ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaiterais savoir quel est l’article de loi qui autorise un propriétaire à expulser son locataire envie de démolir un bâtiment car les frais de réparation coûteraient plus cher que la valeur du bâtiment.
Bonjour,
Les dispositions relatives à l’expulsion d’un locataire sont prévues aux articles L411-1 à L412-8 du Code des procédures civiles d’exécution.
Ces derniers prévoient d’ailleurs que, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour j’aimerai savoir quel sont mes droits dans ma situation.
Je suis locataire du parc privé d’un bien meublé. Mon bailleur m’a informé dans les temps de son souhait de reprendre son bien pour y habiter personnellement à l’échéance du bail qui est dans un mois et demi. Je suis à jour et continuerai de payer mon loyer dans tous les cas.
Quels sont mes droits en terme de protection si je ne trouve pas de logement à l’échéance de mon bail? Quelles solutions s’offrent à moi afin de me permettre d’avoir un délai supplémentaire pour trouver un logement?
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement et j’ai un sous locataire (non autorisé) avec moi. j’ai envoyé mon préavis de départ et de fin de bail, et mon sous locataire menace de ne pas quitter les lieux. Est-ce que je peux tout de même partir à la fin de mon préavis? et la sous location n’ayant pas été autorisée, est-ce que le bailleur peut l’expulser rapidement à la fin de mon bail?
Bonjour,
En qualité de locataire, vous pouvez effectivement résilier le bail à n’importe quel moment en respectant un préavis et quitter le logement à l’issue de celui-ci.
Concernant, le sous locataire, puisque celui ci n’est pas autorisé dans votre cas, ce dernier risque effectivement de se faire expulser.
Dans tous les cas, en cas de sous location, puisque le locataire ne peut céder plus de droit qu’il n’en a. Ainsi, si le locataire résilie le contrat de bail, la sous location n’a plus lieu d’être.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace