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Expulsion du locataire d’un bail commercial pour loyers impayés
Dernière mise à jour le 04/01/2024
La procédure d’expulsion du bail commercial en cas de loyers impayés suit des étapes bien précises que le bailleur se doit de respecter s’il souhaite reprendre le local occupé par le preneur.
Le statut des baux commerciaux conférant au preneur un droit à la propriété commerciale, contrairement au bail professionnel, le bailleur doit apporter la preuve de l’inexécution par le preneur des obligations qui lui incombent afin d’obtenir la résiliation du bail commercial et le départ du locataire.
Comment procéder à l’expulsion en bail commercial avec clause résolutoire ?
Le bail commercial, dit bail 3 6 9, est un type de bail très protecteur du preneur. Il crée en effet au profit du locataire un droit au renouvellement du bail commercial, afin de lui garantir l’exploitation paisible de son fonds de commerce.
Il est ainsi particulièrement difficile pour le bailleur de mettre fin au bail, la loi n’admettant que quelques cas de figure :
- Refus de la demande de renouvellement du bail commercial ou congé pour juste motifs
- Congé avec offre d’indemnité d’éviction
- Résiliation anticipée du bail commercial en cas d’inexécution contractuelle du preneur
A ce titre, beaucoup de bailleurs insèrent dans le bail commercial une clause résolutoire. En vertu de cette clause, le bailleur peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution d’une seule des obligations du preneur.
Le champ d’application de la clause résolutoire
En présence d’une clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation de plein droit du bail commercial en cas d’infraction à une stipulation expresse du bail. Il lui est recommandé de préciser les obligations dont la violation peut être sanctionnée par la résiliation du bail commercial.
Les stipulations de la clause résolutoire insérée dans le bail doivent être interprétées restrictivement et se limitent aux infractions énoncées précisément dans le contenu du contrat. Il ne peut être utilisé de formulation large dans le but de sanctionner plusieurs infractions grâce à une terminologie unique.
Lorsque la clause porte sur le non-paiement des loyers, l’expulsion du locataire sur la base de la clause résolutoire ne peut être motivée par des infractions connexes, par exemple :
- Le non-paiement des charges du bail commercial
- Le non-paiement d’une clause pénale
- Le non-paiement d’une indemnité d’occupation
Les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire
Pour faire appliquer la clause résolutoire et mettre fin au bail commercial, le propriétaire du local doit délivrer un commandement par voie d’huissier au titulaire du bail comportant plusieurs mentions à peine de nullité :
- Infractions reprochées au preneur
- Intention du bailleur de recourir au mécanisme de la clause résolutoire
- Délai d’1 mois pour remédier aux manquements
La résiliation de plein droit et l’expulsion du bail commercial peut intervenir dès lors que le commandement est demeuré infructueux à l’issue du délai d’1 mois.
Quelle procédure pour expulser le preneur d’un bail commercial ?
L’expulsion en bail commercial doit suivre une procédure rigoureuse qui se décompose en plusieurs étapes pour aboutir :
- Entamer des démarches amiables avec le preneur
- Ouvrir une procédure judiciaire
- Obtenir l’exécution de la décision judiciaire
A l’issue de cette procédure, le propriétaire obtient une ordonnance d’expulsion de bail commercial qui lui permet de reprendre possession du local loué.
Etape 1 : entamer des démarches amiables avec le preneur
En cas de loyers impayés, le bailleur doit au préalable enjoindre le preneur d’exécuter ses obligations au titre du bail commercial.
Pour ce faire, il convient de lui adresser une mise en demeure de payer les loyers et les charges du bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception. Le preneur doit procéder au règlement des sommes dues dans le délai fixé dans la lettre, généralement à courte échéance.
Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur doit par la suite signifier au preneur un commandement de payer les sommes dues par voie d’huissier.
En cas d’inexécution de ses obligations à l’issue du délai d’1 mois dont il dispose au titre de la clause résolutoire, le preneur est alors réputé sans droit ni titre. Le bailleur peut alors valablement obtenir son expulsion du bail commercial.
Etape 2 : ouvrir une procédure judiciaire
Pour procéder à l’expulsion du preneur du bail commercial, le bailleur doit l’assigner devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, pour obtenir la résiliation et l’expulsion du bail commercial. La date de jugement sera alors fixé au plus tôt 1 mois après la notification du preneur.
Le preneur peut demander des délais de paiement d’au maximum 2 ans. L’issue de la procédure diffère selon la décision du juge :
- Le juge accorde un délai : il peut également suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, qui ne peut donc être mise en oeuvre si le preneur exécute finalement ses obligations.
- Le juge refuse la demande de délai : le tribunal rend une décision d’expulsion du bail commercial qui doit être signifiée au preneur par voie d’huissier. Le preneur peut toutefois interjeter appel dans un délai d’1 mois suivant la date de la décision.
Une fois le délai d’appel passé, la décision a force exécutoire et ne peut être remise en cause par les parties.
Etape 3 : obtenir l’exécution de la décision judiciaire
Pour obtenir l’expulsion du preneur, le bailleur doit lui signifier un commandement de quitter les lieux. Le preneur peut demander un délai de grâce et saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance.
S’il refuse de quitter les lieux, le bailleur doit demander le concours de la force publique auprès de la préfecture de police, qui dispose d’un délai de 2 mois pour répondre :
- En cas d’accord : le commissaire de justice, des policiers et un serrurier procèdent à l’expulsion du bail commercial.
- En cas de refus : le bailleur ne peut expulser lui-même le preneur et doit mettre en cause la responsabilité de l’Etat.
Une fois les locaux libérés, l’huissier y appose des scellés et dresse un procès-verbal d’expulsion. Ce document, qui doit être signifié au preneur, fait mention de l’ensemble des démarches effectuées pour obtenir son départ des lieux.
FAQ
Est-il possible de casser un bail commercial ?
Les parties peuvent obtenir la résiliation anticipée du bail commercial en apportant la preuve de l'inexécution de l'autre partie des obligations qui lui incombent.
Comment mettre fin à un bail 3-6-9 ?
Le preneur d'un bail commercial dispose d'une faculté de résiliation triennale, et peut mettre fin au bail tous les 3 ans en respectant un délai de 6 mois. Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé au preneur qu'à l'arrivée du terme du bail. En l'absence de juste motif, il est tenu de verser au preneur une indemnité d'éviction.
Comment résilier un bail commercial avant le terme ?
Le bailleur peut résilier le bail commercial avant son terme lorsque le contrat comporte une clause résolutoire. Toute inexécution du preneur de l'une de ses obligations peut alors justifier la mise en oeuvre de cette clause.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 04/01/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
L’huissier est venu me signifier que mon bailleur allait dénoncer mon bail commercial pour retard de paiement.
Que va t’il se passer dans le détail?
S’il me vire devient il obligatoirement propriétaire de la véranda que j’ai annexée à son fonds?
Je suis locataire depuis 30 ans peut il me jeter comme un chien?
Merci de m’éclairer.
comment on peux agir contre propriétaire
Bonjour,
Dans une telle situation, nous vous conseillons de contacter un avocat spécialisé en la matière afin de connaître la procédure à suivre le cas échéant.
En vous souhaitant une agréable journée et bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
j’ai pas encore reçu l’ordre expulsion mais ca va pas tarder de mon commerce comment je peux faire pour la tarder ordonnance tribunal maximum possible rester dans la boutique