ConnexionLa grille de vétusté dans l’état des lieux
Dernière mise à jour le 08/12/2023
La grille de vétusté est un moyen particulièrement intéressant pour attribuer la charge des réparations d’un logement loué au moment de l’état des lieux de sortie, pour un bail meublé comme pour un bail vide. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle se révèle utile tant pour le propriétaire que le locataire et établit une relation de confiance entre les parties. En effet, l’usage de ce document permet de faciliter le calcul des sommes à retenir sur le dépôt de garantie du locataire en cas de dégradation du logement.
Ce document définit l’usure naturelle des différents éléments qui composent le logement par l’application d’un pourcentage affectant chaque année l’état du bien. Il est ainsi possible de déterminer si les dégradations affectant chaque partie du bien résulte d’une usure normale, d’une usure rapide liée au mauvais entretien du logement ou d’une dégradation du locataire.
Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un document annexé à l’état des lieux d’un logement. Il permet de mesurer la dégradation naturelle des différents éléments composant le logement en fixant une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel illustrant son usure progressive.
Grâce à la grille de vétusté à l’état des lieux de sortie, les parties peuvent déterminer si la détérioration des éléments du logement est causée par la vétusté ou par un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
La vétusté
Le décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale du 30 mars 2016 apporte une définition de la vétusté. Il s’agit de “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”
La vétusté du bien emporte des conséquences importantes tant pour le propriétaire que pour le locataire. En effet, la réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives qui sont normalement à la charge du locataire.
Le caractère facultatif de la grille de vétusté
L’établissement d’une grille de vétusté à la signature de l’état des lieux d’entrée ne revêt aucun caractère obligatoire.
Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire est en droit de demander l’établissement d’une grille de vétusté annexée au contrat de location. La grille est alors utilisée pour constater l’état des éléments du logement au moment de l’état des lieux de sortie.
Que contient la grille de vétusté ?
Chaque élément du logement ne s’usant pas de la même manière, la grille de vétusté pour l’état des lieux de sortie établit des conditions différentes en fonction de la nature de l’élément, qui peut être :
- Les peintures
- Les parquets et carrelages
- La robinetterie
- Le mobilier
- Le papier peint
- Les appareils ménagers
La grille de vétusté précise pour chaque équipement :
- Sa durée de vie théorique : nombre d’années pendant lesquelles l’élément d’équipement reste en bon état et peut fonctionner correctement.
- La franchise : période pendant laquelle l’élément d’équipement ne commence pas à se détériorer et au cours de laquelle le locataire est responsable des réparations.
- Le taux d’abattement annuel : taux d’usure annuel de l’élément d’équipement.
- La part résiduelle : part des frais de réparation ou de remplacement de l’élément d’équipement incombant au locataire au-delà de la durée de vie théorique, c’est-à-dire lorsque le taux d’usure a atteint 100%.
En pratique, la même durée de vie théorique est utilisée pour certains éléments particuliers :
- Peintures et papiers peints : 7 ans
- Moquettes : 7 ans
- Eléments d’équipement ménagers : 8 ans
L’exemple permet de comprendre comment lire la grille de vétusté établie entre les parties :
| Equipements | Durée de vie | Franchise | Taux d’abattement par an | Part résiduelle |
| Parquet | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Moquette et aiguillette | 7 ans | 1 ans | 15% | 10% |
| Carrelage, faïence | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Faïence murale | 20 ans | 10 ans | 8% | 20% |
| Papiers peints | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Peinture | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Dalles plastiques | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Dalles plastiques (pièces humides) | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Plomberie, canalisation | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Chauffage | 25 ans | 5 ans | 4% | 20% |
| Réseau électrique | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils électrique/gaz de chauffage | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Quincaillerie | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Robinetterie | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Appareils sanitaires | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils ménagers | 8 ans | 5 ans | 2% | 25% |
Comment calculer la vétusté ?
Afin de calculer la vétusté d’un élément d’équipement du logement loué au moment de l’état des lieux de sortie, il convient d’appliquer le taux d’abattement correspondant à chaque année d’utilisation par le locataire.
Ce taux d’abattement s’applique à la première année suivant la franchise, qui correspond à la période au cours de laquelle l’élément d’équipement ne commence pas à se détériorer.
Le pourcentage obtenu à l’issue de ce calcul permet de déterminer la part des frais de réparation incombant au propriétaire, et celle incombant au locataire.
| Exemple : un locataire quitte son logement après 5 ans de location, alors que les peintures du logement venaient d’être refaites à l’entrée dans les lieux du locataire. En théorie, le coût de la réfection des peintures s’élèverait alors à 1500 euros.
Or selon la grille choisie, le barème d’usure des peinture est une franchise d’un an, suivie d’une “perte de valeur” de 15% par an avec valeur résiduelle minimum de 10%. On considère alors que le taux d’usure “naturelle” après 5 ans, selon la grille choisie, s’élève à 0% la première année et 4×15% ensuite soit une usure totale de 60%. Si le coût total pour refaire les peintures est chiffré à 1500 euros, le coût restant à la charge du locataire sera alors de 1500 – 60% = 600 euros. Le reste devra être supporté par le bailleur. Dans le cas où le locataire serait parti après 10 ans de location, il aurait tout de même conservé 10% du prix de réfection des peintures à sa charge, soit 150 euros. En effet, la grille prévoit une valeur résiduelle de 10% quelle que soit la durée écoulée depuis la réalisation des peintures par le propriétaire. |
A qui incombe la réparation des détériorations du bien ?
La réalisation de l’état des lieux de sortie à la fin du bail permet au locataire et au propriétaire de constater conjointement l’état du logement. Les mentions figurant sur l’état des lieux de sortie sont comparées avec l’état des lieux d’entrée, qui fait foi de l’état du bien au jour où le locataire prend possession du logement.
En cas de détérioration du bien par comparaison avec les mentions de l’état des lieux d’entrée, les parties prennent en référence la grille de vétusté afin de déterminer :
- Le niveau d’usure de chaque élément concerné au départ du locataire
- La répartition des frais de réparation ou de remplacement lorsque nécessaire
Bon à savoir : afin d’éviter tous problèmes lors de dégradations, il est possible de souscrire à des assurances telles que la garantie multirisque en cas d’effondrement d’immeuble, etc.
Toutefois, l’inexécution des parties des obligations qui leur incombe peut déterminer à laquelle des parties il incombe de prendre en charge les réparations.
Les obligations du locataire
L’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, en raison de son mauvais entretien par le locataire.
La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination. Ainsi, l’usage anormal est également reconnu lorsque l’usage de la location ne correspond pas à sa destination (utilisation d’un appartement comme bureau, comme local de stockage…).
Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement.
Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, notamment pour que les parties s’accordent sur leur prise en charge financière.
Attention : le locataire engage sa responsabilité personnelle s’il n’informe pas le propriétaire de dégradations dont la persistance est susceptible de provoquer des dommages plus importants.
Les obligations du propriétaire
Il incombe au propriétaire du logement d’effectuer toute réparation autre que locatives nécessaires au locataire pour entretenir le logement et le maintenir en état. Il s’agit notamment :
- Des réparations d’entretien
- Des grosses réparations
- Des réparations résultant de la vétusté du bien
Cette obligation porte également sur les parties communes, dont le bon entretien est indispensable à la jouissance paisible du logement par le locataire.
FAQ
Comment calculer la vétusté d'un logement ?
Quel taux de vétusté s'applique ?
Comment prouver la vétusté ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour à vous. Notre résidence était initialement réservée au pompiers comme logements de service, gérée par le conseil régional de l’époque avant d’être reprise par un bailleur social. Mon vieux voisin (et collègue) est depuis plusieurs mois à l’hôpital et à sa sortie, il rejoindra son épouse très récemment placée en EHPAD. Le bailleur demande donc à sa fille de faire des travaux afin de remettre l’appartement en état de “neuf”. Mon vieux collègue est entré dans cet appartement en 1978 et ne l’a jamais quitté. Le papier peint est défraîchi, se décolle par endroit et un dégât des eaux… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, le locataire (ou ses ayants droit) n’est tenu qu’aux réparations locatives et à l’entretien courant. Les dégradations dues à la vétusté ou à un vice de construction ne peuvent lui être imputées (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour ma maman était locataire d’un appartement depuis 16 ans. Elle vient de décéder mais je n ai pas retrouvé son bail de sortie. Comment faire? Car ma maman a toujours entretenu l’appartement mais les tapisseries et sol lino sont bien usés et abîmés ? Qu’est ce que je risque et comment prouver ? Merci de votre aide
Bonjour, En cas de décès du locataire, le bail prend fin selon les conditions prévues à l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À défaut de bail écrit en votre possession, le bailleur reste tenu d’en conserver une copie. Concernant l’état du logement, seuls les désordres excédant l’usage normal peuvent justifier des retenues sur la succession, sur la base d’un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire. À défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat… Lire la suite »
Bonjour,
A la fin de la location en meublée, qui a duré 2 ans et demi, le locataire doit supporter le coût du remplacement de la vaisselle usagée ?
Bonjour, Ma fille était locataire d’un appartement pendant 2 années. Il y avait 3 tables gigognes. Ces tables n’étaient pas neuves. Elle ne pouvait pas y poser un verre dessus sans que cela marque. Elle a donc mis un revêtement de type venilia sur 2 des tables mais elle l’a choisi de couleur marron. Cela n’a pas plu à l’agence qui nous a imposé le remplacement de ces 2 tables. J’ai évoqué la vétusté. L’agence m’a tout d’abord dit qu’il n’y en avait pas au motif que ces tables avaient 4 ans et que la durée de vie était de… Lire la suite »
Bonjour,
Le revêtement apposé peut être considéré comme une altération de l’aspect d’origine et donc une dégradation imputable au locataire, sauf s’il est facilement retirable sans dommage. Toutefois, la vétusté doit être prise en compte selon une grille applicable au contrat, et en principe seule la remise en état des deux tables modifiées peut être exigée. Le remplacement des trois ne peut être imposé sans justification.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
bonjour
je suis locataire depuis 2003 dans mon logement.
mon lavabo de salle de bain , s’est fêlé petit a petit et puis fuit maintenant. je ne peux plus m’en servir.
mon bailleur social m’a dit que cette réparation est a ma charge.
je trouve que ce sont des gros travaux quand même.
je pense que le lavabo a une durée de vie, je n’arrive pas a trouver l’information mais au bout de 22 ans, je pense que l’on peut parler de vétusté.
je vous remercie de m’apporter des réponses
cordialement
Bonjour,
En principe, le bailleur est tenu de maintenir le logement en bon état d’usage et de réparation, y compris pour les éléments d’équipement essentiels comme le lavabo. En cas de problème, vous pouvez prendre contact avec une assistante sociale qui saura vous aider sur la procédure à suivre.
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, mon état des lieux de sortie se passe le 9 juillet. J’ai donné procuration pour qu’une amie le fasse à ma place. J’y habite depuis 20 ans. Le bailleur hlm estime apres une pré visite demandé par moi que le logement est sale, et essaye de me faire payer le maximum. J’ai lessivé sol et mur, il m’a obligé a oter un dressing que j’avaiis monté il n’est pas content que ce ne soit pas assez propre à son goût. Tout est bon pour qu’il me rajoute des frais. Je ne sais plus quoi faire. Je sens qu’il va… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, selon l’article 1730 du Code civil, le locataire doit restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu, déduction faite de la vétusté normale. Le bailleur ne peut exiger une remise à neuf ni invoquer un défaut de propreté subjectif sans preuve objective. Lors de l’état des lieux de sortie, toute contestation doit être notée au procès-verbal. En cas de désaccord, vous pouvez contester les retenues sur dépôt de garantie devant la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour..nous vivons dans une maison où le tableau électrique à commencé à brûler ilya 3ans..les evacuation ne fonctionnent plus. Car le puits perdu est bouché on a du mettre une pompe dans la douche du garage pour faire cracher les eau usées dans le jardin dehors depuis 2 ans….les velux on fuits ainsi que la cheminée ce qui as complètement pourri les placards des chambres que j’ai demonter pour faire sécher….j’ai tout fait pour éviter des frais au propriétaire car à chaque fois sa réponse étais “fais comme tu peux je n’est pas de sous pour le moment “messages en… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, le bailleur est tenu d’assurer un logement décent et de prendre en charge les grosses réparations, en vertu des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les dégradations résultant du défaut d’entretien ou de vétusté lui incombent. Si les désordres ont été signalés et qu’il a refusé d’agir, les réparations ne peuvent être retenues contre vous lors de l’état des lieux de sortie. Vous pourrez contester toute retenue injustifiée sur le dépôt de garantie devant le juge.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour locataire depuis juillet 1997 il faut que je change le Sous-évier car les porte sont tombe qui doit change le sous l’évier le bailleur social ou moi car le meuble et 1989
Bonjour, En tant que locataire, vous êtes responsable de l’entretien courant de votre logement, ce qui inclut les réparations mineures, telles que le remplacement de portes de meuble ou d’éléments usés à la suite d’une utilisation normale. Toutefois, si le meuble sous-évier date de 1989 et présente un problème lié à l’usure générale du temps (et non à une mauvaise utilisation), la réparation ou le remplacement du meuble relève généralement de la responsabilité du bailleur social, car cela concerne les réparations liées à la vétusté. Vous devez donc contacter votre bailleur pour signaler ce problème et déterminer les modalités de… Lire la suite »