L’encadrement des loyers du bail de location en zone tendue
Dernière mise à jour le 22/04/2024
Qu’est ce que l’encadrement des loyers pour la résidence principale depuis la loi Alur ?
La loi ALUR en date du 24 mars 2014 et ses multiples décrets d’application ont profondément remanié la loi du 6 juillet 1989. Les modalités de fixation des loyers des baux d’habitations principales (contrat de location meublée et contrat de location non meublée) ont fait l’objet d’un important bouleversement.
Plusieurs dispositifs (I) se superposent entraînant une application de règles différentes selon le lieu de situation de l’immeuble (II).
I – Les différents dispositifs relatifs à l’encadrement des loyers
Aujourd’hui, il existe deux dispositifs différents d’encadrement des loyers que sont :
– d’une part, le dispositif de l’encadrement de l’évolution du montant du loyer (Art. 18 de la loi du 6 juillet 1989). Ce dernier a pour objet la relocation du bien[1] ou lors de son renouvellement[2] ;
– d’autre part, le dispositif de l’encadrement du niveau des loyers (Art. 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989) qui concerne la mise en location du bien[3].
En fonction de la localisation du bien concerné aucun de ces nouveaux dispositifs ne s’applique, seul le dispositif de l’encadrement de l’évolution du loyer (Art. 18 de la loi du 6 juillet 1989) s’applique ou, au contraire, les deux dispositifs se cumulent.
II – Les trois zones géographiques françaises et leurs dispositifs d’encadrement des loyers
Chacun de ces régimes s’applique à une région géographiquement déterminée comme suit :
– Les « zones très tendues » à savoir Paris (intra-muros).
– Les « zones tendues » réglementées par la loi Alur à savoir les grandes agglomérations françaises[4] à savoir : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
– Les « zones normales » à savoir le reste de la France (ex : Limoges, Guéret, Cherbourg, Chantilly, etc)
Rappel : Ces dispositifs ne s’applique actuellement, en pratique, qu’à la ville de Paris et seront appliqués dans la commune de Lille a partir du 1er février 2017.
Le tableau ci-après a vocation à résumer les différents régimes d’encadrement des loyers en fonction de ces zones :
Règles lors de la mise en location du bien | Règles lors du renouvellement du bail ou relocation du bien | Textes applicables pour déterminer le loyer | |
Zones très tendues (PARIS) | Loyer qui ne doit pas excéder le loyer de référence majoré
Site : Reference Loyer |
Le nouveau locataire ne doit pas payer plus cher de loyer que l’ancien locataire sauf en cas de travaux (voir ci-dessous)
NB : Dans tous les cas, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (Site : Reference Loyer) |
Art. 17 et 17-2 L.1989
Art. 18 L.1989 Application du décret 2015-931 du 29 juillet 2015 + Arrêté n°2015 176-007 du 25 juillet 2015 |
Zones tendues | Fixation du loyer libre | Le nouveau locataire ne doit pas payer plus cher de loyer que l’ancien locataire sauf en cas de travaux (voir ci-dessous). | Art. 18 L.1989
Application du décret 2015-931 du 29 juillet 2015 + Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 |
Zones normales | Fixation du loyer libre | Fixation du loyer libre | Aucun |
Exceptions à la règle de l’encadrement de l’évolution du montant du loyer (article 4 du décret n°2015-931 du 29 juillet 2015):
1er cas : Possibilité d’augmenter le loyer de 15 % TTC maximum du prix des travaux lorsque les travaux cumulent les conditions suivantes :
– Les travaux[5] réalisés doivent être des travaux d’amélioration[6] ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989) ;
– Ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes[7] ;
– Ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, en cas de renouvellement, depuis le dernier renouvellement ;
– Le coût des travaux doit au moins être égal à la moitié de la dernière année de loyer.
2ème cas : Si le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement (sauf à Paris Intra-muros où il ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré).
***
En conclusion, afin de déterminer le loyer à appliquer à un bien, il faut dans un premier temps être attentif au lieu de situation géographique du bien car les zones pourront varier au cours des années puis dans un deuxième temps appliquer le régime correspondant. le bailleur pourra demander une augmentation du loyer s’il correspond au loyer de référence minoré, le locataire pourra appliquer un loyer de référence majoré, et définir dans quel cas le bailleur peut appliquer un complément de loyer.
[1] Changement de locataire. [2] Toujours le même locataire mais le contrat est renouvelé. [3] Le bien n’a pas fait l’objet d’une location depuis plus de 18 mois. [4] L’agglomération comprend les villes limitrophes qui font partie de la communauté d’agglomération. Pour une liste exhaustive de ces villes, il est nécessaire de consulter le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. [5] Sont exclus du dispositif, les travaux ayant donné lieu à une contribution pour le partage des économies de charges (Art. 23-1 de la loi du 6 juillet 1989). [6] Les travaux d’amélioration sont par exemple des travaux de carrelages, d’aménagement de coffrage d’élément dans la salle de bain mais encore l’installation d’un digicode, etc. Ne sont pas des travaux d’amélioration : travaux de ravalement des murs mitoyens, imperméabilisation des pignons, modification des espaces verts, la réfection de la toiture, le changement des tapis d’escalier, des travaux de peinture dans l’entrée de l’immeuble, etc. [7] Le coût des travaux d’amélioration et de mise en conformité en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.Bon à savoir : Renseignez-vous également sur la légalité du complément de loyer !Modèle de quittance de loyer
Dernière mise à jour le 22/04/2024
Bonjour ,
j’ai loué un studio meublé à paris de 10 M2 à 550 euros en 2020. par la
LOI n° 2005-32 du 18 janvier 2005 Immeuble construit avant 1946 soit un loyer de référence majoré 35.64 euros le M2 j’ai à appris l’encadrement des loyer es-ce que je peux en bénéficier?
Bjr,
La surface pour calculer le loyer est elle au sol ou Carrez ? Pour, un 2 pièces de 28m2 au sol et 19m2 Carrez, comment ça se passe ? Merci
Bonjour,
Afin d’obtenir la surface habitable et ainsi fixer le prix du loyer, la loi Carrez est applicable.
Attention toutefois, cette loi n’est applicable que dans le cadre d’un logement en copropriété.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je suis à Lyon, mon bail dépasse l’encadrement des loyers et a été signé avant la mise en place de celui-ci.
L’agence est OK pour respecter l’encadrement lors du renouvellement tacite mais exige un nouveau bail, or je voudrais un avenant au bail actuel.
Y a t’il des jurisprudence sur un cas comme l’autre ? Je vois que les avenants peuvent parfaitement servir à définir un nouveau montant lors d’une location mais l’agence insiste sur un nouveau bail (probablement parceque c’est payant et l’avenant non)
Bonjour,
Effectivement, l’avenant suffit à modifier le montant du loyer. Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Merci, l’ADIL et les consultations gratuites d’avocats m’ayant dit la même chose, je suis partis pour un dossier devant le juge.
Ca m’embête, mais bon, si le nouveau bail ne se justifie pas, je pourrais peut être faire jurisprudence pour d’autres ^^