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Logement décent : définition, obligations, critères à respecter
Dernière mise à jour le 19/07/2024
L’accès à un logement décent est un critère essentiel et obligatoire. De ce fait, le bail de droit commun émerge alors comme un élément central de la relation entre les locataires et les propriétaires.
Des critères stricts de salubrité, de sécurité et de confort des habitants doivent être respectés pour s’assurer de la décence du logement. On fait le point avec vous.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Pour comprendre ce qu’est un logement décent, il faut donner une définition claire de la décence mais aussi comprendre quels sont les logements concernés.
Définition
Pour commencer, la décence peut être définie comme le respect des convenances et des normes sociales.
De ce fait, un logement est considéré comme décent lorsqu’il est éligible à la location et qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires.
De plus, le logement doit satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires notamment au niveau des équipements de confort.
C’est notamment le cas pour la détermination de la superficie et le volume minimaux dans un logement qui doit être de 9m2 ou de 20m2 selon le type de logement.
Les logements concernés
En principe, respecter les critères d’un logement décent est obligatoire pour tous les logements à usage de résidence principale c’est-à-dire occupée au moins 8 mois par an.
C’est également une obligation pour les logements à usage mixte c’est-à-dire à professionnel et habitation principale.
En revanche, ne sont pas concernés que les logements destinés à la location. De ce fait, les contrats de location meublé logements de tourisme par exemple ne sont pas concernés (sauf disposition locale).
Quels sont les critères d’un logement décent ?
Il y a plusieurs critères pour juger qu’un logement est décent. Il y a :
- Le critère de surface ;
- Le critère de sécurité physique et santé des locataires ;
- Le critère d’équipement et de confort ;
- Le critère d’absence d’animaux nuisible et de parasite ;
- Le critère énergétique.
Le critère de surface
Pour être considéré comme un décent, le logement doit d’abord répondre à des critères de surface et de volume habitables.
De ce fait, toutes les surfaces ne sont, en principe, pas éligibles à la location.
En effet, selon l’article 4 du décret de 2002, il faut que le logement ait au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
- Soit un volume habitable au moins égal à 20m2.
De plus, en cas de colocation à bail unique, il faut que le logement ait une surface minimale de 16m2 pour 2 colocataires.
Ainsi pour chaque colocataire supplémentaire, 9m2 supplémentaires sont requis.
Enfin, ce critère est défini selon des règles déterminées par le code de la construction et de l’habitation à l’article R 111-2 pour le bail d’habitation et pour le contrat de colocation.
Le critère de sécurité physique et santé des locataires
Le logement doit assurer le clos et le couvert. En d’autres termes, on parle des éléments qui assurent l’étanchéité d’un bâtiment et empêchent l’eau et l’air passer.
De ce fait, le propriétaire doit assurer le clos à son locataire en mettant en place des fermetures en bon état sur l’extérieur.
Cela englobe :
- Le gros œuvre du bâtiment et de ses accès doivent être en bon état ;
- Les menuiseries extérieures et la couverture avec les raccords doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau et d’air parasites ;
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps) et leurs accès (fenêtre, balcon, escaliers…) doivent être en état de fonctionnement.
C’est dans cet esprit de sécurité et de santé que le gaz et l’électricité doivent aussi être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.
Tout comme la ventilation, aération qui doivent être en bon état de fonctionnement afin de lutter contre l’humidité.
Le critère d’équipement et de confort
Le logement doit impérativement comporter des éléments d’équipements et de conforts qui sont les suivants :
- Le chauffage : les installations de chauffage doivent assurer au locataire une température minimale de 18° dans chaque pièce ;
- L’eau potable et évacuation des eaux usées ;
- Des appareils de cuisson : le locataire doit disposer d’un coin cuisine aménagé comprenant un évier et de manière à recevoir un appareil de cuisson ;
- Des installations sanitaires : selon comprend un W-C séparé de la cuisine et un équipement de toilette corporelle avec baignoire ou douche.
Enfin, l’électricité et l’éclairage doivent être suffisants dans toutes les pièces pour assurer le fonctionnement des appareils ménagers courant de la vie quotidienne.
Le critère d’absence d’animaux nuisible et de parasite
Un logement décent est un logement qui n’est pas infesté par des animaux nuisibles ou des parasites.
En d’autres termes, le logement doit être sain.
Le critère énergétique
Depuis le 1er janvier 2018 le propriétaire doit remettre à son locataire un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimale.
En métropole, cela implique que si le bail est signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 1er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable par an, selon le diagnostic de performance énergétique (DPE).
A partir de 2025, le logement devra appartenir aux classes A à F du DPE lors du renouvellement du bail. A partir de 2034, le logement devra appartenir aux classes A à D du DPE lors du renouvellement du bail.
Tandis qu’en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, à partir de 2028, le logement devra appartenir aux classes A à F du DPE lors du renouvellement du bail.
A partir de 2031, le logement devra appartenir aux classes A à E du DPE lors du renouvellement du bail.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
En principe, le propriétaire a l’obligation de délivrer aux locataires un logement qui répond aux exigences de décence.
En d’autres termes, le logement doit donc répondre aux caractéristiques définies par le décret.
De plus, le propriétaire doit pouvoir vérifier seul l’existence d’un risque pour la santé ou la sécurité de son locataire.
Enfin, le propriétaire doit remettre aux occupants du logement plusieurs diagnostics obligatoires avec le contrat de bail.
Ces diagnostics concernent :
- La performance énergétique du logement (à travers le DPE) ;
- Les installations électriques ou de gaz ;
- La présence ou l’absence de plomb ou d’amiante ;
- L’état des risques et pollutions (ERP).
Quelles sont les sanctions en cas de logement indécent ?
En cas de logement indécent, les sanctions ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agisse du locataire ou du propriétaire.
Le locataire
Pour le locataire, la non-conformité du logement le prive d’allocation logement.
Le locataire doit alors justifier que le logement répond aux exigences minimales de décence.
De ce fait, la caisse d’allocation familiales (CAF) envoie un questionnaire au locataire qu’il doit faire remplir à son propriétaire.
Ainsi, s’il ressort que le logement est considéré comme indécent, alors la CAF refusera les allocations logements au locataire.
Le propriétaire
Un logement non décent oblige le propriétaire à engager des travaux et/ou à obtenir une compensation financière si l’indécence est la faute du locataire.
Ce n’est pas tout puisque si le juge constate l’indécence du logement, alors il peut :
- Contraindre le propriétaire à procéder aux travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes ;
- Imposer une réduction de loyers au propriétaire ;
- Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire si celui-ci a subi un préjudice du fait de la non-conformité du logement.
De plus, une sanction pénale est possible en cas d’accident causé au locataire. Par exemple en cas de mauvais état d’une fenêtre.
Quels sont les recours possibles en cas de logement indécent ?
Le locataire peut opter :
- Pour un recours amiable ;
- Pour un recours judiciaire.
Cependant, le propriétaire peut contester ces recours.
Le recours amiable
Pour convaincre son propriétaire d’effectuer des travaux de décence, un locataire doit tout d’abord passer par la voie amiable.
Pour cela, il doit effectuer plusieurs étapes :
- Demander à son propriétaire la mise en conformité par voie amiable au bailleur par lettre recommandé de mise en demeure envoyée ;
- Ensuite, il doit signaler la situation de non-décence du logement à l’organisme versant les allocations de logement (généralement la CAF) ;
- De plus, il doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser des travaux, via l’envoi d’une LRAR ;
- Enfin, en cas d’absence de réponse sous un délai de deux mois ou en cas de réponse négative, il faut engager une conciliation s’adressant à un conciliateur de justice ou en saisissant la commission départementale de conciliation (CDC). S’il n’y a pas d’accord amiable établi, alors le dossier peut être porté devant la justice.
Le recours judiciaire
Si aucun recours amiable n’a été trouvé, l’affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire d’où se trouve le logement.
Le locataire doit apporter toutes les preuves au juge de la non décence du logement que lui loue le propriétaire.
De ce fait, la procédure judiciaire pourra prendre deux formes :
- Soit une procédure classique : le juge rendra une décision ;
- Soit une procédure d’urgence : le délai de préparation sera alors abrégé.
La contestation du propriétaire
En cas de contestation du propriétaire des signes de non décence :
Le locataire est tenu de faire savoir au propriétaire qu‘il doit effectuer les travaux requis pour rendre le logement conforme.
En pratique, il est nécessaire d’envoyer cette mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
De plus, il convient de souligner que si le propriétaire est informé par l’organisme payeur de l’allocation logement de son obligation de mettre le logement en conformité, cela constitue une mise en demeure du locataire.
Enfin, si le locataire (ou le propriétaire) ne répond pas ou si le désaccord persiste après 2 mois à partir de la mise en demeure, il peut faire appel au tribunal judiciaire.
Comment le bail locatif encadre la relation entre les locataires et les propriétaires en termes de logement décent ?
Le contrat de location est un acte juridique qui régit la location d’un logement.
Par conséquent, il est essentiel pour réguler la relation entre locataires et propriétaires. En particulier dans le domaine du logement décent.
Voici un tableau récapitulatif sur les différentes caractéristiques présent sur le contrat de location :
| Définition des obligations du propriétaire | Le bail locatif précise les obligations du propriétaire envers le locataire, notamment en ce qui concerne le logement décent. |
| Description du logement | Le bail inclut généralement une description détaillée du logement, spécifiant ses caractéristiques, équipements et installations. |
| Durée du bail | La durée du bail de location influe sur la stabilité du locataire dans le logement. |
| Modalité de révision du loyer | Le bail peut également établir des règles pour la révision du loyer d’habitation. |
| Condition de résiliation | Le bail définit les conditions de résiliation du contrat.
En cas de non-respect des normes de décence, le locataire peut avoir des droits spécifiques pour résilier le bail. |
| Réparation et entretien | Le bail locatif énonce les responsabilités du propriétaire en ce qui concerne les réparations et l’entretien (l’obligation de maintenir le logement en bon état et de remédier aux problèmes affectant la décence du logement) |
En résumé, le contrat de location joue un rôle crucial. Il établissant les droits et les responsabilités des locataires et des propriétaires.
Cela contribue à garantir des conditions de logement décentes.
FAQ
Qu’est-ce qu’un logement décent pour la CAF ?
Un logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique, la santé et qui est doté d'éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Qui constate l’indécence d’un logement ?
La situation d’insalubrité est constatée par le directeur général de l’agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHS). Pour cela, le préfet peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour évaluer les risques d’insalubrité.
Comment savoir si un logement est indécent ?
Voici quelques exemples qui peuvent illustrer qu’un logement est probablement indécent : absence de locaux sanitaires, défaut de ventilation ou ventilation insuffisante, aucune pièce ne mesure plus de 9m2 ou encore un mauvais fonctionnement des installations électriques, de gaz ou de chauffage.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 19/07/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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