Connexion
Loi Macron et bail commercial : ce qui change
Dernière mise à jour le 05/12/2023
La loi n°2015990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron a modifié la forme du congé pour un bail commercial. L’article L. 145-9 du Code de commerce précise désormais que le congé délivré au terme de l’échéance contractuelle doit être donné par acte extrajudiciaire. L’alternative entre la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et par acte extrajudiciaire n’est plus offerte aux parties.
Loi Macron et bail commercial : échéance contractuelle
Concernant la délivrance du congé à l’échéance contractuelle (échéance prévue dans le bail commercial), la loi Macron a supprimé la possibilité offerte aux parties de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le recours à la lettre recommandée avait été permis par la loi Pinel en 2014.
En effet, l’ancien article L145-9 du Code de commerce précisait que « le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties ». Le bailleur comme le locataire pouvait donc librement envoyer son courrier de congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou faire appel à un huissier pour le remettre.
Avec la loi Macron, l’option de la lettre recommandée en cas de congé au terme de l’échéance contractuelle est supprimée. L’article L145-9 du Code de commerce précise désormais que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ». Cette même rédaction pour le congé existait avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel qui a fortement impacté les baux commerciaux.
Ainsi, lorsque le locataire donne congé à l’expiration de l’échéance contractuelle, c’est-à-dire avant la fin du bail commercial et non à l’expiration d’une période triennale (3-6-9 ans), il est préférable d’opter pour l’acte extrajudiciaire (avoir recours à un huissier).
Le bailleur doit également dans tous les cas donner congé par acte d’huissier.
Loi Macron et bail commercial : échéance triennale
Lorsqu’il s’agit de donner congé à l’échéance triennale, il faut se référer à l’article L145-4 du Code de commerce.
Congé donné par le locataire
La résiliation du bail commercial au terme de 3, 6 et 9 ans est une possibilité offerte au locataire (preneur).
Avant la loi Pinel, la faculté de résiliation triennale dont bénéficiait le locataire n’était pas d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle n’était pas obligatoire mais simplement possible « à défaut de convention contraire ». Désormais, la faculté de résiliation triennale du locataire a un caractère impératif. Le locataire ne pourrait être privé de cette faculté par le bailleur.
Le locataire n’a pas à justifier son choix de procéder à une résiliation triennale : il doit simplement respecter le délai (6 mois) et les formes autorisées du congé.
La loi Macron concernant le bail commercial a modifié l’article L145-4 du Code de commerce. Il était auparavant rédigé de la manière suivante : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l’article L. 145-9. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.[…] »
La résiliation triennale devait donc se formaliser par référence à l’article L145-9 du Code de commerce : par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties.
La loi Macron supprime la référence à l’article L145-9 du Code de commerce pour la forme du congé mais conserve le choix du locataire de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Si la référence à l’article L145-9 du Code de commerce n’avait pas été supprimée pour la forme que doit prendre le congé du locataire en cas de résiliation triennale, le locataire aura dû, en raison de la modification de l’article L145-9 du Code de commerce, donner congé uniquement par exploit d’huissier.
Ainsi, le locataire est toujours autorisé à donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’huissier.
La lettre recommandée avec demande d’avis de réception est la seule forme de lettre ayant valeur juridique : en effet, les autres formes de lettres (lettres vertes, lettres prioritaires etc) n’auront pas la même force probante. Cela pourrait poser problème si le bailleur soutient ne pas avoir reçu la lettre de congé du locataire. La lettre suivie est également à éviter. Le locataire devra en effet conserver la preuve d’envoi de la lettre recommandée ainsi que l’avis de réception pour prouver qu’il a bien envoyé son congé à temps.
L’acte extrajudiciaire est également possible pour transmettre le congé du locataire : des frais plus élevés sont néanmoins à envisager en cas de recours à un huissier.
Pour savoir ce qu’il se passe en cas de départ à la retraite du locataire d’un bail commercial, consultez les informations sur ledépart à la retraite du locataire d’un bail commercial.
Congé donné par le bailleur
Le congé triennal pour le bail commercial est un cas d’exception pour le bailleur. En effet, le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour les cas suivants :
- construction, reconstruction de l’immeuble existant ou surélévation de l’immeuble
- réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage
- exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Depuis la loi Macron, l’article L145-4 du Code de commerce ajoute que le bailleur peut donner congé dans les formes et délai de l’article L. 145-9 Code de commerce, c’est-à-dire uniquement par acte extrajudiciaire (huissier) depuis la loi Macron.
Avant la loi Macron, la loi Pinel avait institué une alternative au choix du bailleur : il pouvait délivrer le congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Le congé du bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le bailleur a donc désormais l’obligation de signifier son congé par acte extrajudiciaire (par huissier) en mentionnant les motifs du congé sans oublier de préciser la possibilité pour le locataire de contester le congé ou de demander une indemnité d’éviction.
A noter : un propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail s’il estime et prouve qu’il existe un motif légitime et sérieux à cela.
La demande en renouvellement du bail commercial avec la loi Macron
A défaut de congé (mentionné plus haut), le locataire peut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
En cas de demande de renouvellement du bail commercial, la loi Macron a également modifié la forme de demande. L’article L 145-10 du Code de commerce précise que « la demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».
Avant la loi Macron, la demande en renouvellement devait être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire.
Quant à la réponse du bailleur concernant la demande en renouvellement du locataire, elle doit toujours être effectuée par acte extrajudiciaire.
Ainsi, « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »
Il existe donc une dualité de formes de renouvellement, selon qu’il est question du locataire ou du bailleur.
Le droit de repentir
Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, il peut par la suite décider de le renouveler.
Cette décision de renouveler le bail commercial doit être notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Avant la loi Macron, l’article L145-12 du Code de commerce précisait « lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire. »
La notification de l’exercice du droit de repentir peut donc désormais intervenir par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.
Il existe certains cas, comme la sous-location du bail commercial, qui constituent des cas particuliers, il est recommandé de se renseigner sur ces cas.
Résilier son bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour j’aimerais savoir si l’indemnité d’éviction est due, si le congé est donné (par huissier), dans les délais légaux, à savoir 6 mois avant la fin du bail soit à 8.5 années d’exploitation commerciale ? autrement dit, si le congé est donnée 6 mois avant le terme des 9 ans ? je ne comprends pas si cette indemnité est ENCORE due en cas de rupture du bail commercial après les 9 ans. merci pour votre réponse
Bonjour, L’indemnité d’éviction est due lorsque le bailleur donne congé au locataire sans offre de renouvellement. Elle permet de compenser les frais nécessaires au locataire dans le déplacement de son fonds de commerce (frais de déménagement, impact sur la clientèle, etc…). Elle est versée par le bailleur à la fin du bail. Le locataire peut toutefois se maintenir dans les lieux après la fin du bail si le bailleur tarde à la lui verser : il peut légalement y demeurer jusqu’à ce que l’indemnité lui soit versée. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage… Lire la suite »
Bonjour, je suis le preneur d’un bail commercial 3/6/9 qui se terminait le 31 Mars 2016.
Aucun autre document n’a été signé depuis.
Souhaitant mettre ma s.a.s.u en “sommeil”, quelles sont mes options pour prendre congé du local commercial ?
J’ai dénoncé mon bail commercial dont le délai, expire le 31 mars 2020;
J’ai un prospect sérieux qui veux me racheter ce fond. Quelle est la procédure légale afin que ce prospect puisse racheter mon fond? Merci de votre réponse
Bonjour,
mon locataire ( Gestionnaire EPHAD) m’indique m’avoir transmis une demande de renouvellement du bail commercial dans les 6 mois précédent la fin du bail ( 30/09/2021).
Sauf que je n’ai pas reçu d’avis de LRAR, donc je ne suis pas au courant et je n’ai donc pas pu y répondre.
Il m’indique que c’est la théorie de l’émission et non de la réception.
Or, à défaut d’avoir fait connaître mes intentions, je suis réputée avoir accepté le principe de renouvellement avec leurs conditions.
Est-ce bien exacte?
que puis-je faire?
Merci de votre attention
Bonjour,
En effet, la date prise en compte est celle de l’expédition de la lettre de demande de renouvellement. Toutefois, lorsqu’elle n’a pu être présentée au bailleur, le preneur est tenu de lui transmettre à nouveau la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier.
L’acceptation tacite du bailleur, qui peut être déduite de son silence, ne vaut que pour le principe du renouvellement et non pour les conditions demandées par le preneur.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
mon bailleur va mettre un terme a mon 3/6/9 et me propose un local a proximité (200m) dont les caractéristiques sont proches mais pas identiques ai-je le droit de refuser le déménagement et avoir le droit à une indemnité d’éviction.
Merci
Bonjour,
En cas de congé à l’initiative du bailleur, celui-ci doit obligatoirement verser une indemnité d’éviction au preneur s’il ne justifie pas de justes motifs pour refuser le renouvellement du bail.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Il est possible de sous-louer un local commercial totalement ou partiellement avec l’accord formel du propriétaire du local. Si le propriétaire donne son accord formel à la sous location et participe au contrat de sous-location, alors le contrat de sous-location sera valable. Le locataire ne peut pas consentir plus de droits au sous-locataire qu’il n’en possède lui-même. Dans ce cas, le sous-locataire paye un loyer au locataire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans la cas d’un départ en retraite, quelle méthode dois-je utiliser pour en informer mon bailleur ? LRAR ou acte extra-judiciaire ? J’avoue ne pas avoir bien compris cet article sur ce point précis. Merci par avance et bonne continuation.
Bonjour,
Le locataire qui décide de partir en retraite devra prévenir son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il devra bien spécifier qu’il s’agit d’un départ pour cause de retraite.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.