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La nue-propriété
Dernière mise à jour le 17/07/2024
La nue-propriété fait partie des composantes du droit de propriété avec l’usufruit. Elle séduit de plus en plus de personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier en ayant le droit de disposer du bien mais sans l’utiliser ou d’en percevoir des revenus.
Le nu-propriétaire acquiert cependant le bien et la vente reste possible. C’est pourquoi, c’est un avantage intéressant notamment pour la SCI. On fait le point avec vous.
Quel est le principe de la nue-propriété ?
Pour comprendre le principe de la nue-propriété, il faut d’abord se pencher sur les attributs du droit de propriété.
Les attributs du droit de propriété
Pour commencer, le droit de propriété est un droit réel.
En d’autres termes, c’est un droit qui donne à une personne un pouvoir direct sur une chose.
Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.
De ce fait, les attributs du droit de la propriété sont :
- Le droit d’user de la chose (l’usus) ;
- Le droit de jouir de la chose (le fructus) ;
- Le droit de disposer de la chose (l’abusus).
En outre, le droit de propriété est composé de ces 3 éléments principaux qui peuvent être rassemblées dans les mains d’une même personne : le propriétaire.
A l’inverse, la propriété peut être démembrée.
C’est le cas d’un démembrement d’une SCI. Dans ce cas, elle est divisée entre le nu propriétaire et l’usufruitier :
- L’usufruitier : il perçoit les revenus (les loyers) et peut utiliser le bien. Il détient donc l’usus et le fructus ;
- Le nu propriétaire : il peut vendre le bien. Il détient alors l’abusus.
Pour simplifier, l’usufruitier détient des droits de propriété sur le bien, sans pouvoir en disposer, tandis que le nu-propriétaire peut en disposer, sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir des revenus.
Voici un schéma récapitulatif du démembrement du droit de propriété :
La définition de la nue-propriété
La nue-propriété peut être définie comme étant la détention du titre de propriété d’un bien sans en avoir la jouissance immédiate, cette dernière étant réservée à l’usufruitier.
En d’autres termes, le nu-propriétaire possède le bien tandis que l’usufruitier qui en a l’usage peut en tirer des revenus.
La nue-propriété intervient alors lorsqu’il y a un démembrement du droit de propriété. De ce fait, le nu-propriétaire est le possesseur des murs mais ne peut pas jouir du bien pendant toute la durée de l’usufruit.
Ainsi, le nu-propriétaire peut donc transmettre l’usufruit à une autre personne.
Quelle est la différence entre propriétaire, usufruit et nu-propriétaire ?
Ces 3 notions sont bien distinctes entre elles même si elles se rejoignent sur certains points.
Propriétaire
Un propriétaire peut être définie comme étant une personne qui possède l’entièreté d’un bien mobilier ou immobilier. Par exemple, il a la possibilité de faire un contrat de location.
En d’autres termes, un propriétaire est la personne qui détient l’usus, le fructus et l’abusus.
Le propriétaire peut être toute personne qui décide d’acquérir un bien.
Usufruitier
L’usufruitier est la personne qui jouit d’un bien sans être le propriétaire.
Cependant, l’usufruitier à l’obligation d’assurer la conservation du bien et de l’entretenir.
Par exemple, l’usufruitier peut être :
- Un parent qui détient un bien de leur enfant âgé de moins de 16 ans ;
- Un(e) veuf(ve) qui a reçoit le patrimoine de son conjoint en usufruit ;
- Une personne qui a reçu l’usufruit par testament, décision de justice ou par contrat ;
- Toute autre personne avec qui le nu propriétaire a opté pour un démembrement.
Nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est la personne qui dispose d’un bien sans pouvoir l’utiliser et sans en percevoir les fruits.
Il a la possibilité de vendre son droit de propriété sans vendre la jouissance du bien.
Voici un tableau qui illustre les différents droits du propriétaire, de l’usufruitier et du nu propriétaire :
| Propriétaire | Usufruitier | Nu propriétaire | |
| Disposer du bien | oui | non | oui |
| Utiliser le bien | oui | oui | non |
| Percevoir des revenues issues du bien | oui | oui | non |
Quels sont les droits du nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété ou la transmettre par donation ou succession.
Toutefois en principe, l’accord de l’usufruitier peut être nécessaire pour la vente du bien dans son entièreté.
De plus, le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations du biens selon les termes de l’article 605 du code civil.
Tandis que l’usufruitier prend en charge les dépenses courantes et les réparations d’entretien.
Pourquoi devenir nu-propriétaire est avantageux ?
Il a beaucoup d’avantages à devenir nu propriétaire.
- Pour commencer, cela permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au prix auquel il était initialement sur le marché.
- De plus, pendant toute la durée de la nue-propriété, les travaux d’entretien sont de la responsabilité de l’usufruitier. Cela concerne les parties privatives comme les parties communes.
- L’acquisition d’un bien à un prix inférieur à sa valeur permet de réaliser une plus-value à la revente. La nue-propriété représente un système avantageux pour acquérir un bien à un prix réduit et le revendre au prix initial.
- La possibilité de réduire les impôts sur ses revenus fonciers : Lorsqu’un prêt finance le bien et que le nu-propriétaire reçoit des revenus fonciers d’autres biens, il a la possibilité de déduire les intérêts de son emprunt de ses revenus fonciers pendant une durée maximale de 10 ans.
Ainsi, en tant que nu-propriétaire, vous ne prenez en charge que les grosses réparations comme l’illustre l’article 606 du code civil. Cela correspond :
- Aux gros murs et voûtes ;
- Aux rétablissements des poutres et des couvertures ;
- Aux réparations des digues, murs de soutènement et clôtures.
Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?
Il existe cependant quelques inconvénients qu’il faut prendre en compte lorsqu’on est nu-propriétaire.
Pour commencer, le nu-propriétaire doit faire face à l’absence de jouissance du bien pendant toute la durée de l’usufruit. En d’autres termes, il ne peut ni habiter ni percevoir des revenus locatifs.
En outre, en tant que propriétaire, vous ne pourrez pas recevoir de loyers pour rembourser votre crédit immobilier. Il faudra donc impérativement prévoir cette perte.
De plus, le nu-propriétaire a la responsabilité de s’acquitter des grosses réparations, ce qui peut représenter un coût significatif selon l’état du bien.
Quelle est la fiscalité applicable au nu-propriétaire ?
En principe, le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien.
Par conséquent, il n’est pas soumis aux impôts liés à l’occupation et à la détention du bien immobilier.
Cela concerne la taxe foncière ou encore l’imposition des revenus fonciers.
De plus, si vous souhaitez transmettre un bien en tant que nue-propriété à un héritier, vous pouvez bénéficier de droit de donation qui seront réduit car calculés selon la valeur du bien.
Enfin, en tant que nu-propriétaire, le bien n’intègre pas votre patrimoine immobilier personnel. Ainsi vous n’êtes pas assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour votre SCI par exemple.
Comment mettre fin à la nue-propriété ?
En principe, la nue-propriété prend fin à l’extinction de l’usufruit.
De ce fait le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien concerné et devient donc propriétaire.
Ainsi, l’usufruit prend fin dans les situations suivantes :
- Mort de l’usufruitier ;
- Expiration du temps pour lequel il a été consenti ;
- Consolidation ou réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire sur une même personne ;
- Non-usage du droit pendant 30 ans ;
- Perte totale du bien ;
- Abus de jouissance de la part de l’usufruitier (dégradations ou absence d’entretien) ;
- Arrivée au terme de 30 ans pour un usufruit qui n’est pas accordé à un particulier.
FAQ
Quelle est la valeur de la nue-propriété ?
En principe, la nue-propriété est estimée à 50% de la valeur du bien. De plus, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue.
Pourquoi donner la nue-propriété ?
La donation de la nue-propriété peut répondre à plusieurs objectifs comme préparer sa succession en diminuant la valeur de son patrimoine taxable ou encore protéger le patrimoine familial en assurant la transmission des biens aux héritiers, tout en limitant les droits de succession.
Y a-t-il une indivision entre le nu-propriétaire et l'usufruitier ?
Non, le démembrement de propriété et l'indivision sont deux situations distinctes. L'indivision implique le partage de la pleine propriété d'un bien entre plusieurs personnes, tandis que dans le cas de la nue-propriété, ni le nu-propriétaire ni l'usufruitier ne détiennent la pleine propriété.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Rédigé par
Samuel Goldstein
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