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Quelles obligations pour le locataire d’un bail commercial ?
Dernière mise à jour le 26/06/2019
Dans le cas d’un bail commercial, le locataire doit répondre d’une diversité d’obligations. Le locataire est ainsi soumis à un ensemble composé de quatre obligations :
- L’obligation de payer le loyer ;
- L’obligation d’utiliser les lieux conformément à leur destination ;
- L’obligation de réaliser les travaux prévus dans le contrat et d’entretenir les lieux ;
- L’obligation de restituer les lieux en bon état à l’issue du bail.
Dans le cas où le locataire dans un bail commercial manquerait à l’exécution de ces obligations, il s’expose à des risques juridiques pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail commercial.
L’obligation de payer le loyer dans un bail commercial
Payer le loyer dans un bail commercial est une des principales obligations du bail commercial. D’autre part, le propriétaire a l’obligation réciproque de lui fournir une quittance de loyer. Le non-respect de cette obligation dans un bail commercial par le locataire peut naturellement entraîner des conséquences allant jusqu’à la résiliation du bail.
L’obligation de payer le loyer : la principale obligation du bail commercial
Dans le cadre d’un bail commercial, l’une des principales obligations du locataire est de payer le loyer. Le montant du loyer et les modalités de paiement de ce dernier sont librement négociés par les deux parties : le propriétaire et le locataire. Ces éléments doivent toutefois clairement apparaître dans le contrat de location. Les modalités de paiement du loyer doivent spécifier clairement la périodicité du paiement (mensuel, trimestriel, annuel), la date et le mode de règlement.
La quittance de loyer dans un bail commercial
Il est important de souligner que la preuve de paiement du loyer porte sur le locataire. Ce dernier doit donc obtenir une quittance de loyer de la part du bailleur à chaque paiement du loyer. Naturellement, la remise d’une quittance de loyer est une obligation légale pour le bailleur à condition que le locataire en fasse la demande. Dans le cas où le locataire a bien respecté l’obligation de paiement du loyer, et qu’il en fait la demande, le propriétaire est dans l’obligation de lui fournir gratuitement une quittance de loyer.
Les conséquences du non-paiement du loyer par le locataire dans un bail commercial
En revanche, si le locataire ne paye pas le loyer, le propriétaire peut mener deux types d’action : l’action en paiement et l’action en résiliation du bail. Toutefois, le locataire a la possibilité de justifier le non-paiement du loyer en raison de carences du bailleur face à ses obligations dans un bail commercial. Cette possibilité est appelée l’exception d’inexécution. Naturellement, le locataire doit être prudent quant à l’utilisation de cette possibilité qui introduit des risques juridiques pouvant être importants dans le cas où les éléments reprochés au propriétaire ne sont pas suffisamment graves pour justifier sa réaction. Pour finir, il convient de mettre en lumière que, dans un bail commercial, le bailleur n’a plus la possibilité de réclamer une dette locative une fois cinq années écoulées : il s’agit de la prescription des loyers.
L’obligation dans un bail commercial d’utiliser les lieux conformément à leur destination
Dans un bail commercial, le locataire a l’obligation d’utiliser les lieux loués selon leur destination. Le non respect de cette obligation entraîne des conséquences pour le locataire.
Utiliser les locaux selon leur destination dans un bail commercial
La seconde obligation du locataire dans le cadre d’un bail commercial correspond à l’obligation d’utiliser les lieux conformément à leur destination. En d’autres termes, le locataire doit exploiter le local qu’il loue conformément à l’objet qui lui est assigné initialement. Un bail commercial peut alors autoriser une seule activité, plusieurs ou l’ensemble des activités commerciales. Dans ce dernier cas, le bail commercial est caractérisé de bail « tous commerces ».
Le locataire peut toutefois utiliser les lieux pour un usage différent. Dans ce cas, il doit en avertir le bailleur et obtenir son accord. Par ailleurs, les lieux doivent être utilisés à la manière d’un “bon père de famille”. En d’autres termes, le locataire doit faire un usage raisonnable des lieux.
Les conséquences du non-respect de cette obligation dans un bail commercial
Dans le cas où le locataire ferait un usage des lieux à une autre destination que celle prévue dans le contrat de location, le bailleur peut résilier le bail en vertu de l’article 1728 du Code civil.
L’obligation dans un bail commercial de réaliser les travaux prévus dans le contrat et d’entretenir les lieux
Le bail commercial doit inclure l’ensemble des obligations relatives aux travaux et à l’entretien des lieux. Le principe de base est que le bailleur conserve à sa charge l’ensemble des gros travaux. Ce principe est posé par l’article 606 du Code civil. De son côté, le locataire réalise les travaux locatifs et l’entretien des lieux. Toutefois, une clause suffisamment spécifique doit clairement mentionner les travaux qui sont à la charge du locataire. Si le contrat n’inclut pas de répartition particulière des charges, ces dernières incombent au propriétaire.
D’autre part, le locataire doit réaliser l’entretien des locaux qui lui sont loués. En d’autres termes, le locataire a à sa charge les dépenses locatives composées des dépenses d’entretien et de réparations courantes. À titre d’exemple, les charges suivantes incombent normalement au locataire : eau, gaz et électricité, une partie des frais d’ascenseurs ou des charges liées au personnel d’entretien, les frais de réparations courantes (peintures, moquettes, …). De la même manière, dans un bail commercial, le propriétaire peut mettre à la charge du locataire les travaux d’embellissement à condition que leur coût n’excède pas le coût de remplacement à l’identique de l’élément changé. Certaines taxes peuvent également être mises à la charge du locataire telles que la taxe foncière du bail commercial ou professionnel, ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
On note une exception si le bail est signé avant le 5 novembre 2014 et comprend une clause dérogatoire mettant à la charge du locataire, de manière explicite, les gros travaux. Le caractère explicite de cette clause est essentiel afin que le juge puisse en apprécier la légalité (Cass, 19 décembre 2001, n°00-12.561).
En outre, la définition de gros travaux donne lieu à une interprétation jurisprudentielle nécessaire. Les juges considèrent deux critères principaux au moment d’apprécier ce caractère : l’importance de la réparation et son caractère exceptionnel. La Cour de Cassation a ainsi précisé que les grosses réparations concernent alors les travaux qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass, 13 juillet 2005, n°04-13764). Il existe toutefois une limite à cette définition : le locataire a l’obligation d’effectuer les gros travaux s’il a pris le local en l’état sans émettre aucune réserve. Cette limite s’applique également si le locataire a entrepris de lui-même ces travaux sans avoir préalablement demandé au propriétaire de les réaliser.
Le locataire est, par ailleurs, responsable de l’ensemble des dégradations que son comportement aurait pu entrainer. Dans le cas de dégradations, il peut être contraint à remettre les lieux en état ou à verser un dédommagement au propriétaire. Ce dernier dispose aussi de la possibilité de conserver le dépôt de garantie versé par le locataire.
Bon à savoir : Il est possible dans certains cas de faire une sous-location du bail commercial.
L’obligation dans un bail commercial de restituer les lieux en bon état à l’issue du bail commercial
Dans le cas d’un bail commercial, le locataire évacue les lieux et remet les clés au propriétaire des lieux à l’issue de la durée prévue dans le contrat de location. Cette action est appelée libération des lieux. Au moment de la libération des lieux, le locataire a pour obligation de restituer les lieux dans un bon état. On dit alors que le locataire a pour obligation de restituer la chose louée dans son état primitif. En conséquence, l’état des lieux est obligatoire dans un bail commercial, tant au moment de la conclusion du bail qu’au moment de la restitution des lieux. Par ailleurs l’état des lieux doit être contradictoire et amiable. Dans le cas où le locataire aurait manqué à cette obligation de restituer les lieux en bon état, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie que le locataire avait déposé.
En outre, si le locataire se maintient dans les lieux à l’issue du terme prévu dans le bail commercial, il devient automatiquement débiteur d’une indemnité d’occupation qui sera due au propriétaire des lieux. En d’autres termes, il devra verser une somme au propriétaire considérant qu’il continue à occuper les locaux.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 26/06/2019
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
je suis propriétaire d’un local commercial. Avec mon accord, mon locataire ( bail commercial triennal 3-6-9) à quitté les lieux au bout de 2 ans, donc avant la fin de la période triennale. Est ce que je peux garder le dépôt de garantie en guise de compensation vu que le locataire était censé me payer au moins 3 années ? A noter que le local à tout de suite été reloué.
Merci pour votre réponse.
Michel Galon
Bonjour,
Les parties doivent établir ensemble les modalités de résiliation anticipée du bail commercial.
Les modalités concernent notamment le dépôt de garantie, les loyers et charges, etc…
Il est très important d’établir un acte de résiliation à l’écrit et d’y inscrire toutes les modalités et conditions convenues entre les parties.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
BONSOIR VOILA J AI UNE QUESTION , CELA FAIT PLUS DE 3 MOIS QUE J’OCCUPE UN LOCAL COMMERCIALE, OR DEPUIS MA DATE D ENTREE DANS LES LIEUX JE N AI TOUJOURS PAS DE COMPTEUR ENEDIS , QUI EST A LA CHARGE DU PRORPIETAIRE , JE NE PEUX DONC PAS EXPLOITE DE FACON OPTIMALE MON LOCALE COMMERCIALE, J AI DONC POUR POUVOIR AVOIR LE COURANT POUR ALIMENETMON PC , J AI BRANCHER UNE RALLONGE JUSQUE AU COMPTEUR COMMUN LE TEMPS DE L INSTALLATION DU COMPTEUR. (LEBAIL A ETE SIGNE POUR DEBUTER LE 1 JUILLET 2021) LA PROPRIETAIRE A OFFERT LES DEUX… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour merci pour votre réponse je vais le faire.
Cordialement
Flora
Deolse je ne trouve pas “parler à un avocat sur votre lien”
Rommene khaled
Bonjour
Je suis propriétaire d’un local commercial, et suite un accident, une voiture à endommagé l’enseigne, qui indique le nom du commerce sur l’entrée du parking, alors le locataire me menace qu il va arrêter de payer le loyer, si l’enseigne n’est pas réparé. Alors que dans le bail rien ne précise la responsabilité de l’enseigne. Est ce que vous pouvez me dire qui est responsable, et qu’elles sont les procédures, si le locataire, arrêt de payer le loyer suite à cette incident ? Merci
Bonjour, en principe les gros travaux sont à la charge du bailleur. Cependant, la qualification de gros travaux dépend de l’interprétation que le juge peut lui donner. Ici, la réparation de l’enseigne n’est pas un gros travaux car elle n’est pas indispensable à la conformité de la chose. Ainsi, il serait normal que la réparation de l’enseigne soit à la charge du locataire. Si ce dernier arrête de payer le loyer, il vous appartient de le poursuivre en justice.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai trouvé un local commercial et les vitrines de se local ne sont pas faites. La propriétaire me demande de payer à mes frais les travaux du menuiser pour réaliser la vitrine. Est-elle dans son droit ou elle doit elle même financer les travaux de sa vitrine sachant que je ne serai que locataire de ce local
Merci à vous
Bonjour,
Les travaux dont vous parlez ne tiennent pas à l’entretien du lieu mais plutôt à l’amélioration voir la bonne tenue de celui-ci.
Alors, normalement il ne vous appartient pas de réparer ces fenêtres, surtout en qualité de futur propriétaire. Cependant, il vous est possible de réaliser ces travaux si vous convenez d’une baisse de loyer en échange.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Est-il obligatoire de déclarer son chiffre d’affaire à son bailleur, sachant que le montant du loyer n’y est pas attaché ?
Merci
Bonjour, le locataire dispose de 4 obligations que sont :
– L’obligation de payer le loyer ;
– L’obligation d’utiliser les lieux conformément à leur destination ;
– L’obligation de réaliser les travaux prévus dans le contrat et d’entretenir les lieux ;
– L’obligation de restituer les lieux en bon état à l’issue du bail.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour je suis locataire d un local commercial je veux savoir si je suis obligé de payer l assurance pno car mon propriétaire m’oblige de le payer. Merci
Bonjour,
Le preneur d’un bail commercial a l’obligation de souscrire au minimum à une assurance responsabilité civile locative. Toutefois, il a tout intérêt à souscrire à des garanties plus complètes. Par ailleurs, le propriétaire peut exiger la souscription à un contrat d’assurance directement dans le bail.
Quant à l’assurance PNO, elle concerne le propriétaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir je suis propriétaire d un bail co.. le locataire n arrive pas a vendre le bien. Le bail est pour une activité uniquement. Est ce que je risque qqchose en tant que bailleur ? Y a t il apres les 9 ans… un besoin de renouvellement ou pas ? Je souhaite me protéger.
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre situation. Pouvez-vous nous reformuler votre demande svp ?
Par ailleurs, le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son échéance. En effet, 3 situations peuvent se présenter :
1. le locataire adresse une demande de renouvellement au propriétaire ;
2. le propriétaire envoie un congé avec ou sans proposition de renouvellement au locataire ;
3. le bail se poursuit tacitement car aucune des parties ne s’est manifestée.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Je loue un local commercial depuis octobre 2018, j ai un bail classique en 3 6 9
Si je ferme ma boutique pour cessation d activité car je n arrive plus à me verser de salaire, quelles obligations ai je envers mon propriétaire ?
Merci pour votre réponse
Bien cordialement,
Florence Mille
Bonjour, en cas de cessation d’activité le bail commercial prendra fin.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, voilà un an que j’ai quitter un local commercial, hors ma publicité étant encore sur la vitrine, ai-je le droit de la retirer sans en avertir le propriétaire alors qu’il y a encore l’autre locataire dedans ?
Bonjour,
il n’est pas recommandé de retirer votre publicité sur la vitrine du local commercial sans en avertir le propriétaire, même si vous avez quitté les lieux depuis un an. Le retrait de la publicité pourrait être considéré comme une atteinte à la propriété du propriétaire du local.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour . Un locataire d un bail commercial peut il casser son bail pour raison de maladie?
Bonjour, En règle générale, le locataire d’un bail commercial peut résilier le bail commercial sans motif particulier à l’expiration de chaque période de 3 ans. Il s’agit d’une révision triennale. Néanmoins, le locataire peut résilier le bail à tout moment en dehors de ces périodes triennales mais seulement dans certaines situation, à savoir : – En cas de départ à la retraite ; – S’il bénéfice d’une pension d’invalidité ; – En cas de demande auprès du tribunal judicaire du lieu de situation de l’immeuble si le bailleur en respecte pas ces obligations ; – En cas de commun accord… Lire la suite »
Bjr,
Je viens de louer un bail commercial éligible de chuter à mon insu. Sachant que le syndic et le propriétaire sont au courant de la situation de l’immeuble. Que puisse je faire, surtout que le propriétaire ne veux pas me fournir le rapport de l’expert pour garder mes droits et rembourser mes dommages et intérêts.
Merci d’avance
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis locataire de mon local depuis 2 mois.
Le propriétaire refuse de signer l’état des lieux que j’ai établi avec l’agence immobilière. Il nous propose de faire les travaux et faire l’état de lieux qu’après les travaux.Que dois je faire ?
Merci à vous pour votre réponse
Cdt,
Bonjour,
Je suis locataire d’un local commercial, mais depuis janvier 2022 que j’ai pris ce local, je n’ai pas l’eau chaude ni le chauffage et en plus il veut que je paie l’entretien du chaudière …Pouvez-vous m’éclairer s’il vous plaît ?
Bonjour, L’eau chaude et le chauffage sont des éléments essentiels qui affectent la jouissance du bien loué. Le bailleur doit assurer le bon fonctionnement de ces installations. Si ces éléments sont défaillants, cela peut être considéré comme un manquement à ses obligations. La question de l’entretien de la chaudière doit être précisée dans votre bail commercial. Habituellement, l’entretien courant et les petites réparations peuvent être à la charge du locataire, mais les grosses réparations ou le remplacement de l’équipement incombent au propriétaire. Si le bail stipule que l’entretien de la chaudière est à votre charge, cela doit être respecté, mais… Lire la suite »
Bonjour,
Un bailleur peut il légalement imputer la totalité des charges locative (réfection cage d’escalier, travaux de structure etc etc) où est ce uniquement les charges récupérables qui peuvent être imputé au locataire comme dans le cadre d’une location pour un bien d’habitation ?
Merci par avance.
Bonjour, La répartition des charges dans un bail commercial n’est pas libre. En effet, ces dernières sont prévues pas la loi. Ainsi, il revient au bailleur : – Les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment ; – Les dépenses nécessaires en raison de la vétusté du bien ou pour la mise aux normes s’il s’agit des grosses réparations ; – Les honoraires du bailleur concernant la gestion du loyer du local ou de l’immeuble ; – Les impôts taxes et redevance liés à la propriété des locaux ; Par conséquent, le locataire est redevable des dépenses suivantes :… Lire la suite »
Bonjour j’habite en haut d’un commerce et j’aimerais savoir quelle sont les heures d’occupation qu’un locataire de commerce doit respecter où il peut ouvrir et fermer comme bon lui semble car présentement je ne peux même pas jouer avec mes chats sans qu’il frappe au plafond pour que j’arrête immédiatement !!!
Bonjour, je suis propriétaire et j’ai loué jusqu’en 2018 un local commercial ou la taxe foncière était prise pour moitié par le locataire. A la vente de son fond il m’a demandé si je voulais augmenter le loyer par rapport au nouveau locataire. J’ai pris la décision de ne pas augmenter le loyer pour la vente mais de faire supporter la taxe foncière entièrement par le nouveau locataire. Dans le contrat de location il est marqué que le nouveau locataire prend le bien en l’état et fait son affaire du lieu. L’ancien locataire avait refait l’électricité mais n’est plus au… Lire la suite »
Bonjour j’ ai loué mon local commercial à une SARL dont l’ activité était la coiffure et la vente de produits capillaires . Cette même SARL a loué sans m’ avertir un autre local commercial pour vendre des vêtements et accessoires de mode . Je viens d’ apprendre la liquidation judiciaire simplifiée de la SARL . 1/ avait il le droit de louer un local pour exercer une activité non prévue dans les statuts 2/ devait il m’ informer de l’ élargissement de son objet social ? 3/ Il doit une somme colossale de loyers à l’ autre bailleur . Puis je… Lire la suite »