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Le pré-état des lieux est-il obligatoire ?
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Le pré-état des lieux, n’est pas obligatoire. Aussi appelé “visite conseil”, le pré-état des lieux est un constat de l’état des lieux qui est effectué à titre purement indicatif, avant la réalisation de l’état des lieux final lors de la restitution des locaux par le locataire au titre du contrat de location (qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un bail meublé).
Définition du pré-état des lieux
Le pré-état des lieux est un document qui a uniquement pour but d’informer le locataire avant la restitution, concernant :
- les réparations,
- les remises en état,
- les remplacements d’éléments,
- les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement
Il l’informe également sur le coût éventuel des réparations locatives (fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui resteraient à sa charge lors de son départ du logement.
Ce document permet souvent d’éviter bon nombre de conflits, c’est pour cela qu’il doit être réalisé sur la base de l’état des lieux d’entrée, de manière à ne pas faire supporter au locataire des réparations qui ne lui incomberaient normalement pas.
Il est important de noter que le pré-état des lieux n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle. De plus, il n’est pas signé par les parties au contrat de bail et ne s’appuie sur aucun texte législatif ou réglementaire : cela signifie qu’il est inopposable aux parties au contrat de location.
En pratique, le pré-état des lieux est souvent proposé dans le secteur HLM et SEM, par exemple après que le locataire ait adressé une lettre de résiliation du bail (lettre de congé), mais il est très peu utilisé dans le secteur privé.
Etant donné qu’il s’agit uniquement d’un élément de dialogue entre les parties, le pré-état des lieux n’est pas obligatoirement matérialisé par un écrit. Cependant il est fortement conseillé de faire établir un rapport écrit à la suite de la visite conseil. Le cas échéant, un double devra être remis au locataire.
A noter qu’à cette occasion, une évaluation approximative des coûts pourra également lui être remise.
Il est fortement recommandé que le pré-état des lieux soit proposé et réalisé le plus tôt possible après réception du congé de façon à ce que le locataire ait le temps d’effectuer, par lui-même ou par le biais des entreprises qu’il aura choisies, les travaux de réparations locatives nécessaires qui seront éventuellement à sa charge (c’est à dire les réparations, les remises en état, les remplacements d’éléments et les prestations d’entretien).
Il est également préférable que la visite-conseil et l’état des lieux final soient réalisés par le même préposé du bailleur. Cela permet d’éviter les positions divergents du bailleur entre le pré-état des lieux et l’état des lieux final.
Réparations à la charge du locataire
Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d’un devis ou d’une facture :
- soit de l’artisan ayant réalisé les travaux,
- soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état.
Le bailleur peut déduire toute la facture s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire.
En revanche il ne peut le faire s’il faut remplacer l’élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf : il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’ancienneté de l’élément en question. Or étant donné qu’il n’existe pas de “grille de vétusté” légale, le bailleur doit se référer aux usages en la matière ou convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un “accord collectif de location”.
Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions entre bailleur et locataire.
En effet, la loi Alur de mars 2014 et son décret du 30 mars 2016 ne fixent pas de grille de vétusté. Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent choisir, lors de la signature du contrat, d’appliquer une grille de vétusté existante.
Cette grille doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location. Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré ou pour ceux détenus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).
A titre indicatif, il a été estimé que :
- la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ 10 ans ;
- la durée de vie des moquettes est d’environ 7 ans ;
- la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ 5 ans.
A noter que dans le cas où le logement est rendu très sale, la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Par la suite, le bailleur devra faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu’il lui faut une facture afin de retenir la somme sur la caution. En revanche, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s’en occuper lui-même, il ne pourra retenir que les produits ménagers et non le temps passé.
Bon à savoir : En pratique, le véritable état des lieux est souvent réalisé après la signature du bail.
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour : je vais dèmènager , l agence me dit que j ai un avant ètat des lieux a faire le 26/04 et ensuite l ètat des lieux le 30 /04, cela veut veut dire que je vais avoir 2 factures au lieu d une , car moi l ètat des lieux me suffit , est que avant ètat des lieux est obligatoire ?
Bonjour,
Il n’est pas obligatoire de réaliser un pré état des lieux. Seul l’état des lieux classique est obligatoire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Lors du pré-état des lieux de sortie, une fissure a été observé sur une mur de la chambre. Elle serai dû à la prise électrique et à l’humidité de l’appartement. Par précaution, nous (locataire) avons fait reboucher la fissure. Lors de l’état des lieux de sortie, les propriétaires ne sont pas contents que la fissure ait été rebouché et note sur l’état des lieux “fissure observée lors de la pré-visite, rebouchée par le locataire, par qui, avec quoi, quand ?”. Est-ce que cela à une valeur légale? Peuvent-ils faire une retenue sur le dépôt de garantit ?
Cordialement
Bonjour, Le bailleur peut retirer toute ou partie de la caution, si l’état des lieux de sortie diffère de l’état des lieux d’entrée en ce qu’il mentionne des dégradations imputables au locataire. Pour rappel le locataire est responsable des réparations locatives c’est-à-dire d’entretien et les menues réparations. Ainsi, face à de telles dégradations et donc une remise en état pas le bailleur, ce dernier doit justifier le montant prélevé sur le dépôt de garantie par des factures ou des devis. Si besoin, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement. En espérant avoir su… Lire la suite »
Bonjour, Selon moi non, vu que vous avez rebouché (donc même état à l’entrée et à la sortie des lieux)…..c’est même à ça que sert une pré visite. Cdt