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Le renouvellement du bail précaire
Dernière mise à jour le 22/04/2024
Le renouvellement du bail précaire, également désigné sous le terme de bail de courte durée ou de bail dérogatoire, ne constitue pas un droit acquis au preneur. En effet, ce type de bail est conclu pour déroger au statut très protecteur des baux commerciaux. A ce titre, il ne crée pas au bénéfice du preneur un droit à la propriété commerciale.
A l’arrivée du terme du bail précaire, qui est régi par le régime du bail civil, le contrat cesse de plein droit et le preneur est tenu de quitter les lieux, sans prétendre à une indemnité d’éviction. Toutefois, son maintien dans le local entraîne la requalification du contrat en bail commercial.
Peut-on procéder au renouvellement d’un bail précaire ?
A l’arrivée du terme du contrat, le renouvellement du bail précaire n’est pas automatique. En principe, ce bail dont la durée ne doit pas excéder 3 ans cesse de plein droit à son expiration, sans qu’il ne soit nécessaire au bailleur de donner congé au preneur.
Au moment de la rédaction du contrat de location, qui peut s’effectuer grâce à un modèle de bail précaire, il est recommandé aux parties d’accorder une attention particulière à son contenu. Il est en effet possible d’y insérer une clause relative à la fin du bail pour organiser la suite des relations entre le bailleur et le preneur.
Comment procéder au renouvellement d’un bail précaire ?
Le renouvellement du bail précaire à l’issue du contrat s’effectue par la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire. Il est toutefois nécessaire que la durée des baux successifs portant sur l’exploitation du même fonds de commerce dans le même local n’excède pas 3 ans.
A l’expiration de la durée maximale de 3 ans, les parties qui souhaitent que leurs relations contractuelles se poursuivent sous le statut du bail précaire disposent de plusieurs options :
- Exploiter le même fonds dans un autre local
- Exploiter un fonds différent dans le même local
Quelles situations conduisent au renouvellement du bail précaire en bail commercial ?
Le renouvellement du bail précaire sous le statut des baux commerciaux résulte de plusieurs situations :
- Maintien dans les lieux du locataire 1 mois après l’expiration du bail
- Durée des baux précaires successifs supérieure à 3 ans
Le maintien dans les lieux du locataire
Lorsque le preneur demeure dans les locaux 1 mois après la fin du bail, il est conclu un nouveau bail sous le statut des baux commerciaux.
Il n’y a ainsi pas de renouvellement du bail précaire sans que les parties n’en fassent expressément le souhait. Si le bail précaire échu a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, il n’est pas tacitement prolongé jusqu’à l’arrivée de ce terme.
Pour éviter la requalification de la relation contractuelle en bail commercial, le bailleur doit ainsi exprimer formellement son refus au preneur de le laisser occuper les lieux. Il est recommandé de l’informer par lettre recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
La durée supérieure à 3 ans des baux précaires successifs
Lorsque les parties concluent plusieurs baux précaires dont la durée globale est supérieure à la durée maximale de 3 ans, le contrat est requalifié en bail commercial en vertu de l’article L.145-5 du Code de commerce.
Le point de départ du nouveau bail est fixé à l’échéance de la durée maximale de 3 ans.
FAQ
Quelle est la durée maximale d'un bail précaire ?
Un bail précaire ne peut être conclu pour une durée supérieure à 3 ans dans le même local pour exploiter le même fonds de commerce.
Comment prolonger un bail de courte durée ?
La prolongation du bail précaire résulte d'un accord exprès des parties. En effet, il ne peut y avoir de tacite reconduction du bail précaire : en cas de maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail, un nouveau bail sous le statut des baux commerciaux est conclu.
Qu'est-ce qu'un bail précaire ?
Un bail précaire est un bail civil permettant à un preneur d'exploiter un fonds de commerce dans un local sans être soumis au statut des baux commerciaux. Il ne peut être conclu pour une durée supérieure à 3 ans, et ne crée pas au profit du preneur un droit au renouvellement du bail.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 22/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour Maître, et tout d’abord, merci pour la clarté de votre contribution. Toutefois, je reste perplexe quant à la date à prendre en considération pour fixer le point de départ “en cas de renouvellement exprès du bail” ? En l’occurrence, le bail dérogatoire de 24 mois a pris effet le 01/08/2018. Par avenant du 23/07/2020 il a été porté à 36 mois et prendra fin le 31/07/2021. Questionnée sur sa décision de quitter les lieux à cette date ou de basculer sur un bail commercial, ma locataire a exprimé le désir de rester avec un bail commercial. Ma question: la… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Un peu tard pour répondre peut être ? Pour en avoir parlé avec un avocat spécialisé, il me semble que le nouveau bail en 3/6/9,ne peut être rétro-actif ! Il faudra donc qu’il parte APRES, la période du bail précaire !
Bien cordialement
Bonjour je viens exercer mon métier pendant 3 ans avec un bail précaire (commerce de prêt à porter) je veux continuer mais mon propriétaire ne veut pas me faire un bail commercial car il entame des travaux dans 2 ans il veut bien que je continue mais voilà que puis-je faire
Bonjour, Le bail dérogatoire (bail précaire) prend automatiquement fin à l’échéance prévue dans le contrat. Si le locataire est toujours présent dans les locaux 1 mois après la fin du bail et que le propriétaire ne fait aucune opposition, le locataire bénéficie d’un nouveau bail. Toutefois, ce bail sera automatiquement un bail commercial. Par conséquent, si le locataire ne quitte pas les lieux à la date de fin de bail, le propriétaire doit lui adresser un congé par acte de commissaire de justice ou par courrier recommandé avec accusé de réception. En espérant que notre réponse vous sera utile, L’équipe… Lire la suite »
Bonjour, Merci pour votre article. Arrivant à la fin de deux ans de mon bail précaire j’aimerais être prorogé pour 6 mois et non 1 an comme il était le cas précédemment, est-il envisageable de s’entendre avec le bailleur où dois-je formellement respecter le format d’un an (reconductible) Merci
Bonjour, En règle générale, le bail dérogatoire est conclu pour une durée qui ne peut pas être renouvelée. Ainsi, au terme, le contrat prend fin. Cependant, malgré le renouvellement impossible un bailleur peut signer un ou plusieurs baux de courte durée sur un même local avec le même locataire à la seule condition que la durée totale de tous les contrat avec ce locataire n’excède pas 3 ans. Dans cette conjoncture, vous pouvez faire la demande d’un nouveau bail à votre bailleur. De plus, si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après le terme prévu du contrat… Lire la suite »
Bonjour, Titulaire d’un bail précaire signé une première fois du 1er juillet 2022 au 31 août 2022 soit 2 mois, reconduit 12 mois du 1er septembre 2022 au 31 aout 2023 soit 14 mois au total. 1°/ Je souhaite savoir si je reste dans les murs jusqu’au 30 septembre 2023 soit 1 mois de plus que prévu sur mon contrat, est ce que mon contrat est requalifié automatiquement en bail commercial 3/6/9 2°/ Si oui l’est-il aux mêmes conditions tarifaires et 3°/ Quelle serait la date de prise d’effet du bail 3/6/9 ? Svp. Dans l’attente de vous lire, Avec… Lire la suite »
Bonjour,
Le bail précaire ne peut pas faire l’objet d’un renouvellement. Ainsi, il prend automatiquement fin à la date prévue dans le contrat.
Toutefois, si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après cette date et que le propriétaire ne s’est pas manifesté, le locataire bénéficie d’un nouveau bail. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une requalification mais bien d’un nouveau contrat. Ce nouveau contrat sera automatiquement un bail commercial et prend effet dès lors que le délai d’1 mois est passé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Maitre,
J’ai un locataire ( je suis un SCI) dans un local, avec un bail précaire encours de 23 mois sans droit au renouvellement ainsi qua une indemnité d’éviction( de 01.12.2022 au 30.10.2024). Est-ce que je peut faire un avenant pour prolonger son bail précaire encore 7 mois afin de pas dépasser le 30 mois et de pas le donne le droit a un bail commercial.
Bien Cordialement
Bonjour,
Un bailleur peut signer un ou plusieurs beaux successifs précaires et donc de courte durée tant que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excède pas 3 ans.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Maître,
Je loue un local depuis maintenant 5 en bail précaire donc à priori il a dû être re-qualifié bail commercial depuis 2 ans (je n’ai jamais reçu d’avenant ou de nouveau contrat). Je souhaiterais désormais quitter le local, quel est le préavis qui s’applique et est ce que cela change qq chose que le bail soit devenu commercial pour mon départ?
Merci d’avance pour votre aide!
Bonjour,
En effet, si le bail précaire excède la durée de 3 ans, il est d’office soumis aux statuts des baux commerciaux .
Par conséquent, pour le locataire, en cas de résiliation du bail commercial celle-ci doit répondre à la résiliation triennale.
Cependant, dans une telle situation nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel afin de savoir la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPace
Bonjour , je suis propriétaire d’un local commercial, les occupants actuels ont un bail précaire qui allait jusqu’au 31 décembre 2023, ce jour ils viennent de me contacter par téléphone (message) pour m’informer de leur souhait de quitter le local dans 2 mois. Du fait de leur maintien dans le local plus d’un mois après la date d’échéance du bail précaire , le contrat initial est il transformé en bail commercial.
Merci de votre retour
Cordialement
Bonjour,
En règle générale, à la fin du bail précaire, le bail prend automatiquement fin.
En revanche, si le locataire se maintient dans les lieux pendant 1 mois après la date de fin sans opposition de la part du bailleur alors il bénéficie d’un nouveau bail qui constitue un bail commercial.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Maitre,
Apres un bail precaire de 23 mois, je peut prolonger le bail encore 13 mois afin de completer les 3 ans?
Bonjour,
En effet, le bail dérogatoire ne peut excéder 3 ans (renouvellement compris).
Au-delà de cette durée, il devient d’office soumis aux règles protectrices des baux commerciaux.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Maître, J’ai un bail précaire de 0,5 années fermes (maximum 3 années) et j’arrive au terme des 3 ans d’occupation. Par contre, aucun autre bail précaire n’a été signé à l’issue des 0,5 ans ou renouvellement d’un commun accord. Par contre, une clause dans les conditions générales qui accompagne le bail initial prévoit je cite que: “Ce dernier ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera une fois le contrat arrivé à son terme, même à défaut de dénonciation pour cette date. Il pourra toutefois être renouvelé, d’un commun accord entre les parties, une ou plusieurs fois, dans la limite… Lire la suite »
Bonjour,
J’ai besoin d’aide, Je reprends un commerce qui bénéficie d’un bail précaire dans une galerie commerciale, la personne avant moi n’avez pas d’obligation d’ouverture ni en heure ni jour.
L’avocat du directeur m’avait fait un mail en me disant qu’il reconduiriez ce bail, hors aujourd’hui j’ai reçu un projet dans lequel on m’impose une ouverture du lundi au samedi avec des contraintes horaires.
Est ce qu’il est en droit de faire ça??
Merci d’avance de votre retour.
Bien cordialement
Bonjour,
Suite à l’acquisition d’un local commercial ayant un bail précaire de plus de 3 ans, je souhaite rédiger un bail commercial en bonne et due forme.
Plusieurs questions viennent à moi sur sa rédaction et surtout les éléments à mettre dedans. Je pense à la rédaction d’un état des lieux, la prise en charge de différents travaux, la révision du loyer, la potentielle prise en charge de la taxe foncière…
En espérant que vous puissiez m’éclaircir,
Je vous remercie,
Antoine
Bonjour, je souhaite sortir d’un bail précaire où on est 4 locataires. Le contrat date du nov 2022 mais je ne sais pas si il est reconduit automatiquement d’année en année. La mention de la durée sur le contrat signé stipule ” une année ferme (3 années maximum) . Dois-je considérer que ce bail est déjà caduque depuis nov 2023 et par conséquent je n’ai aucune obligation d’attendre la fin des 3 années ? Ou bien il est tacitement renouvelable est dans ce cas je dois négocier avec les locataires actuels ma sortie anticipée en Nov 2024 ? Merci par… Lire la suite »
Bonjour,
Je loue un local commercial sous bail précaire. Mon propriétaire et moi même souhaitons continuer notre “collaboration”. Seul problème, à l’issue des 3 années, il ne veut pas faire de bail commercial. Il y a t’il une autre solution ?
Bonjour,
Passé la durée de 3 ans (durée maximale d’un bail précaire), le bail ne peut plus être renouvelé. Il deviendra donc automatiquement un bail commercial et sera alors soumis au statut des baux commerciaux.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Maître, Nous sommes en SARL, et nous louons un local commercial sous bail précaire depuis 2 ans (à raison de 9 mois par an.) Il nous reste 1 saison pour pour arriver aux 3 ans. Notre propriétaire et nous même serions d’accord pour continuer notre “collaboration” sur du plus long terme, mais, pour des raisons personnelles que nous comprenons, il ne souhaite pas faire de bail commercial 3,6,9. Nous le comprenons, et nous sommes prêts à renoncer à ce “droit” et serions prêts à continuer sous le même régime de bail précaire. Nous sommes prêt à signer “un droit… Lire la suite »