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La SARL de famille ou la SCI
Dernière mise à jour le 17/05/2023
La SARL de famille et la SCI restent à ce jour les formes juridiques les plus adaptées pour les proches désirant investir ensemble dans l’immobilier. Cette typologie de sociétés ouvre aux associés de nombreuses possibilités et leur permet d’élargir, de gérer et de transmettre leur patrimoine avec facilité. Malgré ces avantages, il existe quelques différences qui peuvent pousser les intéressés à se tourner vers la SARL de famille ou la SCI.
Quelles sont les principales différences entre la SARL de famille et la SCI ?
Ces formes juridiques présentent de nombreuses différences notamment en matière fiscale. Toutefois, en substance, elles sont surtout différentes au niveau de l’objet social. Une SCI a pour vocation de gérer un bien ou un parc immobilier acquis par les associés. En principe, l’activité concernée ne devrait revêtir aucun caractère commercial. En revanche, rappelons que la SARL est une société commerciale.
Définition de la SARL de famille
La création d’une SARL de famille octroie les mêmes avantages qu’une SARL classique. Les associés sont responsables des dettes de l’entreprise à la hauteur de leurs apports. En outre, le patrimoine de la société est dissocié de leur patrimoine personnel.
Toutefois, comme son appellation le suggère, une SARL de famille ne peut être créée que par des personnes qui entretiennent des liens familiaux. Les autorités compétentes vérifieront si de tels liens existent à la constitution de l’entreprise.
Dans ce contexte, les SARL de famille regroupent souvent des proches voulant se constituer une source de revenus. Ces structures correspondent la plupart du temps à des PME qui œuvrent dans des secteurs variés.
Il n’existe aucune restriction concernant les activités à réaliser. Cependant, la loi interdit l’exercice d’une profession libérale couverte par ce type de SARL.
Avantages du statut
L’existence des liens familiaux entre les associés apporte une tout autre dimension à cette catégorie de SARL. Ces structures sont habituellement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), mais les associés d’une SARL de famille peuvent choisir de s’acquitter de l’impôt sur le revenu (IR).
Dans le cadre d’un investissement immobilier, ce second régime d’imposition présente de nombreux avantages. Cette solution facilitera grandement la gestion financière. De plus, les dirigeants bénéficieront d’une réduction d’impôt si la SARL traverse une période difficile. Toutefois, les associés doivent effectuer ce choix dès la constitution de l’entreprise. Il faut que la décision soit prise à l’unanimité.
Inconvénients du statut
Malgré sa fiscalité avantageuse, la SARL de famille présente aussi quelques inconvénients. Les gérants ont l’obligation de tenir une comptabilité détaillée. Il faudra notamment garder une trace de toutes les transactions opérées, du recouvrement des loyers aux dotations les plus minimes.
Dans la pratique, ce statut n’est pas adapté aux familles nombreuses. Les conflits peuvent naître rapidement à mesure que l’entreprise intègre de nouveaux associés. Soulignons également que l’arrivée de personnes extérieures à la famille mettra un terme au régime d’imposition qui prévoit le paiement de l’IR.
Définition de la SCI
La SCI est à ce jour la forme juridique la plus prisée par ceux qui s’associent pour réaliser un placement immobilier. L’entreprise ne peut exercer une activité commerciale à titre principal. Par conséquent, elle est naturellement soumise à l’IR. En cas de location en meublé, elle peut tout de même être tenue de s’acquitter de l’IR.
Si l’on se réfère à la nature de leurs activités, il existe 4 types de SCI :
- SCI de gestion ;
- SCI de location ;
- SCI de construction-vente ;
- SCI d’attribution.
Avantages du statut
La SCI constitue une option avantageuse pour tous ceux qui souhaitent préparer leur succession. Quel que soit le nombre d’enfants, les parents peuvent facilement partager la propriété d’un bien entre leurs héritiers.
D’ailleurs, la SCI familiale permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant. Chaque associé peut céder des parts d’une valeur totale de 100 000 euros tous les 10 ans. Cette donation ne fera pas l’objet d’un quelconque prélèvement obligatoire.
La SCI évite également aux associés de s’acquitter de l’IS. Néanmoins, le régime d’imposition dépend en grande partie de la nature des activités. Si des actes de commerce comme la location meublée génèrent plus de 10 % du chiffre d’affaires, la structure sera soumise à l’IS.
Inconvénients du statut
Au sein d’une SCI, les associés ont intérêt à s’assurer que les activités ne dépassent pas les seuils prévus. Comme cité précédemment, les particuliers optent le plus souvent pour ce régime afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse offerte par l’IR. Les intéressés devront être particulièrement vigilants s’ils louent des biens meublés.
Dans le cas où la SCI est soumise à l’IS, elle a également l’obligation de tenir une comptabilité. Ce changement aura de nombreuses conséquences dans la gestion de l’établissement.
En outre, il y aura un véritable risque de double imposition dans la mesure où l’administration réclamera par la suite le paiement de l’IS après que chaque associé se soit acquitté de l’IR.
Enfin, les conflits familiaux pourraient entraîner la dissolution de la SCI. Des désaccords sur la vente ou l’achat d’un bien risquent de menacer la survie de la société.
La SARL de famille ou la SCI : comment faire le bon choix ?
Avant de choisir entre une SARL de famille et une SCI, les principaux concernés doivent se pencher sur de nombreux points. En règle générale, on optera pour une SCI, car elle permet aux membres d’une même famille d’investir dans l’immobilier et de profiter des avantages décrits plus haut. Néanmoins, une SARL de famille sera bien plus adaptée si l’on souhaite élargir son patrimoine au fil des années. Dans cette situation, s’acquitter de l’IS est plus intéressant dans la mesure où les charges ne seront pas prises en comptes dans le calcul de l’impôt.
Quels critères prendre en compte ?
De nombreux critères peuvent être retenus au moment de choisir entre une SARL de famille ou une SCI. Avant toute chose, les intéressés doivent prendre en ligne de compte leurs objectifs. S’ils souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs proches, rien ne vaut la SCI.
En revanche, la SARL de famille conviendra davantage à ceux qui désirent investir une somme importante dans l’immobilier. Comme évoqué précédemment, cette seconde option permet de déduire ses charges courantes du calcul de l’impôt.
Critère n°1 : Protection et flexibilité
Protection et flexibilité sont les priorités de ceux qui optent pour la SARL. Cette forme juridique offre un maximum de liberté en matière de disposition statutaire. Les associés peuvent librement fixer les principes qui régissent leurs relations au sein de l’entreprise. En outre, ils ne sont soumis à aucune restriction concernant les activités de la future société.
Quel que soit le projet choisi, les responsabilités de chacun seront proportionnelles à leurs apports. Dans le cas où la SARL ne rencontre pas le succès escompté, les créanciers ne peuvent exiger le paiement de sa créance sur le patrimoine personnel des associés. La faillite de l’entreprise n’entraînera donc pas de faillite personnelle.
Critère n°2 : Constitution d’un patrimoine immobilier important
Une SCI convient parfaitement pour gérer une modeste résidence possédée par les membres d’une même famille, mais elle n’est pas adaptée à la constitution d’un patrimoine immobilier important.
Dans ce cas de figure, les propriétaires associés peuvent être amenés à vendre des éléments du parc immobilier. La vente de biens étant considérée comme une activité commerciale, les porteurs de projets devront envisager la création d’une SARL de famille.
Si l’achat et la vente de biens ont un caractère occasionnel, les associés auront toujours la possibilité de fonder une SCI. Cela dit, ce choix présenterait un inconvénient majeur. Les charges ne seront pas déduites lors du calcul de l’impôt. Les investisseurs s’acquitteront de taxes réduites en optant pour la SARL.
Critère n°3 : Temporalité
Le facteur temps constitue également un critère à ne pas négliger. Il est d’usage d’opter pour la SARL en prévision de l’acquisition et de la revente de biens immobiliers. Ce procédé possède un caractère commercial certain. De plus, la fiscalité sera nettement plus avantageuse en choisissant cette forme juridique comme expliqué précédemment. Les dirigeants ont la possibilité de déduire les charges.
En revanche, une SCI familiale sera bien plus appropriée pour la location et la gestion d’un parc immobilier sur le long terme. D’ailleurs, la SCI de location a été justement pensée pour s’adapter à cette situation. Ce statut permet aux associés de se prémunir contre les impayés de loyer.
La société est autorisée à résilier le bail unilatéralement 2 mois après l’émission d’un ordre de paiement. Dans le cas d’une SCI classique, les propriétaires associés devront préalablement accomplir diverses procédures.
Critère n°4 : Loueur en meublé non professionnel ou professionnel
Faire la distinction entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui du loueur meublé professionnel (LMP) constitue également un point crucial pour choisir entre la SCI et la SARL de famille.
Les associés d’une SARL de famille peuvent bénéficier du régime réel du LMNP. Celui-ci octroie des réductions d’impôt non négligeables à la SARL LMNP. Il permet effectivement de soustraire ses charges courantes du résultat imposable. En outre, la SARL peut profiter de l’amortissement immobilier pour réduire davantage le montant de l’IR. D’ailleurs, ce dernier sera calculé sur la base d’un taux progressif.
Malgré tous ces avantages, pour accéder à ce statut, il faut que les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000 euros par an par associé. De plus, ce montant ne doit pas représenter plus de 50 % des revenus de chacun. Autrement, la SARL sera soumise à l’IS.
Par ailleurs, ce type de montage n’est pas envisageable pour une SCI. Pour rappel, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale. Or, cela est incompatible à la vocation première d’une SCI.
Dès lors qu’une SCI tire des revenus de la location meublée et que ces recettes correspondent à plus de 10 % de ses revenus totaux hors taxe, la structure sera soumise à l’IS. Il y aura donc double imposition. La SCI devra s’acquitter de l’IS en tant que personne morale et chaque associé devra payer l’IR.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de ces deux formes
En somme, la SARL et la SCI sont toutes deux adaptées aux familles qui souhaitent investir dans l’immobilier. Les particularités de ces deux statuts devraient tout de même pousser chacun à réfléchir davantage sur ses projets. Il faut que les associés prennent effectivement en compte de nombreux éléments avant de choisir entre ces formes juridiques.
Voici un tableau qui présente succinctement leurs avantages et inconvénients.
| SCI | SARL de famille | |
| Avantages | – Idéal pour la préparation d’une succession et la transmission des parts
– Aucune obligation de tenir une comptabilité détaillée – Une imposition basée sur l’IR par défaut – Une gestion simplifiée |
– Une meilleure protection du patrimoine personnel des associés
– Aucune restriction quant aux activités de la SARL – Possibilité d’opter pour une imposition basée sur l’IR – Possibilité de bénéficier du régime réel des LMNP |
| Inconvénients | – Risque de double imposition
– La non-déductibilité des charges sur les impôts à payer |
– Obligation de tenir une comptabilité
– Risque accru de dissolution pour les familles nombreuses |
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 17/05/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour est ce que j’ai bien compris qu’une SARL familiale transparente peut imputer ses déficits à l’IR en cas de période difficile? “
Bonjour,
En principe, la SARL est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, la SARL de famille a la particularité de pouvoir opter pour le régime des sociétés de personnes, ceci pour une durée illimitée. On parle alors de transparence fiscale.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour,
Merci pour cet article.
Peut-on investir dans une SCI Familiale ou une SARL de famille avec une holding en propre, ou faut-il faut que ce soit une personne physique ?
Merci
Bonjour,
Pour profiter du statut de la SARL ou de la SCI familiale, les associés doivent être liées par un lien de sang ou d’alliance. Une personne morale comme une holding ne correspond pas à cette définition.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Pour un projet immobilier: dont une partie de la maison (RDC) serait en exploitation pour location de chambres d’hôtes (au nombre de 3), L’autre partie, (R+1), serait ma résidence principale. La question se pose aujourd’hui de savoir sous quelle forme juridique faut-il choisir? Si j’ai bien compris à la lecture de votre article, La forme la plus adapté, serait de créer une SCI (acquisition du bien immobilier) et d’autre part une SAS ou SARL pour l’exploitation commerciale?? Tout en sachant, que je souhaiterai m’associer avec mon fils et le but serait de me créer une activité commerciale afin de… Lire la suite »
Bonjour,
Si nos articles vous permettent de prendre connaissance des avantages et inconvénients de diverses formes juridiques, nous ne sommes pas habilités à vous conseiller d’opter pour l’une plutôt qu’une autre.
Votre choix doit prendre en compte votre projet et votre situation personnelle. Afin de réaliser le meilleur choix, nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un avocat ou d’un expert-comptable.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, merci pour la qualité de vos articles!!
Petite question :
Pour un bien neuf acheté sur plan destiné à une colocation étudiante, comment se passe la défiscalisation en LMNP?
En prenant l’exemple d’une maison achetée 150 000€ divisée en 4 chambres, où chaque chambre serait louée 420€ TOUTES charges comprises, soit un revenu de 20160€/an, comment se décomposerait la défiscalisation?
Intérêts de l’emprunt, amortissement de la maison (sur la totalité de sa valeur d’achat?), charges courantes (eau, électricité, gaz, …), achat des meubles, …
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour J’envisage d’acheter un bien immobilier à usage mixte : une maison ou un immeuble dont : – une partie serait ma résidence principale – l’autre partie serait consacrée à la location (immobilier locatif) afin de générer des revenus supplémentaires à mon salaire. J’ai déjà vu avec ma banque qui m‘a dit qu’un tel montage est possible. Ma question est de savoir : Faudrait-il acheter en NOM PROPRE ou monter une STRUCTURE type SCI, SAS ou SARL ? Dans mon cas (projet mixte), quels sont les avantages et les inconvénients d’être en NOM PROPRE ou en SOCIETE ? Qu’est ce qui est plus intéressant… Lire la suite »
Bonjour,
Dans votre cas, les deux sont possibles. Pour connaître les avantages de création d’une SCI, nous vous invitons à consulter notre article sur la question: https://www.legalplace.fr/guides/avantages-sci/. Pour plus d’informations, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat spécialisé, qui sera plus à même de vous répondre.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour.
Un filleul est-il considéré comme faisant partie de la famille pour créer une SARL de famille?
Merci.
Bonjour,
Toutefois, comme son appellation le suggère, une SARL de famille ne peut être créée que par des personnes qui entretiennent des liens familiaux. Les autorités compétentes vérifieront si de tels liens existent à la constitution de l’entreprise. Ainsi, non ils ne sont pas compris dedans.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour ,je désire donner ma maison de famille à mes enfants ,en garder la jouissance et louer meublé une partie de cette maison .Que dois je choisir la sci familiale ou la SARL familiale ?
Bonjour,
Pour ce mode de transmission, la nue-propriété s’y prête parfaitement. En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour pour la SARL Famille les associés doivent avoir en lien de parenté directe vivant ou représenté?
Bonjour,
La SARL de famille concerne les SARL dont les associés ont un lien de parenté direct ou d’alliance (partenaire da PACS, conjoint).
Ainsi, cette option est possible dès lors que les associés ont ce type de lien.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Famille recomposée avec 4 enfants dont 1 en commun avec ma femme, quelle structure est il préférable de choisir afin que tous les membres de la famille soit protégés équitablement et qu’en cas de décès d’un des parents, les ex-conjoints ne soient impliqués (les héritiers direct étant les enfants mineurs)??
D’avance merci
Cordialement
Bonjour,
Lorsqu’une famille recomposée comprend des enfants mineurs et que vous souhaitez assurer une protection équitable pour tous les membres de la famille en cas de décès d’un des parents, il est recommandé d’envisager la création d’un testament et de mettre en place des dispositions spécifiques pour répondre à vos souhaits ( donation au dernier vivant, souscription à une assurance vie au nom des héritiers, mettre en place un mandat de protection future ou encore créer une fiducie).
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans le cadre d’une SARL de famille avec l’option à l’IR, est-il possible de pratiquer l’amortissement comptable du bien pour la détermination du résultat, et l’abattement pour durée de détention s’applique-t-il sur la plus-value lors de la revente ?
Bien cordialement,
Luis
Bonjour, En tant que SARL de famille avec option à l’IR, vous avez la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable sur les biens de l’entreprise. Il est déductible du résultat imposable, ce qui peut donc réduire le montant de l’impôt sur le revenu dû par la SARL. Concernant l’abattement pour durée de détention, il est généralement appliqué sur la plus-value réalisée lors de la revente d’un bien. Cet abattement s’applique plutôt au niveau de l’impot sur les plus-values professionnelles et non sur l’IR. Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.… Lire la suite »
Bonjour, merci pour la video, très claire sur SCI vs SARL de famille sauf à la fin où j’ai entendu 2 infos qui créent chez moi une confusion : « SCI = la responsabilité des associés est ILLIMITEE », puis dans la phrase suivante : «Les associés sont sont responsables A HAUTEUR DE LEUR PART AU CAPITAL de la société ». Laquelle de ces 2 définitions est la bonne dans la SCI svp ? Merci.
Bonjour,
La responsabilité des associés dans une SCI est illimitée.
Donc, la première définition que vous avez entendue est la bonne : “SCI = la responsabilité des associés est illimitée”.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-il possible d’ouvrir des chambres chez l’habitant dans un bien détenu par une SARL de famille ?
Bonjour,
Oui, une SARL de famille peut proposer des chambres chez l’habitant sous certaines conditions. Cette activité doit être compatible avec l’objet social inscrit dans les statuts de la SARL, généralement lié à la location ou à l’hébergement. Toutefois, il est nécessaire de vérifier les règles d’urbanisme local et, si l’activité constitue une location meublée professionnelle, elle peut être soumise à des obligations spécifiques comme l’inscription au registre du commerce. Nous vous invitons à contacter un avocat pour en savoir plus.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite mettre en place un OBO immobilier en partie apport à titre onéreux et une autre par emprunt. Je m’interroge sur :
– Que type de société choisir : SCI à l’IS ou SARL à l’IS.
– Y a-t-il une rémunération obligatoire du gérant et surtout des charges minimales pour le gérant ? Si oui combien ?
– Quels sont les frais inhérents à la création d’une SCI ? D’une SARL ?