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La SASU immobilière
Dernière mise à jour le 08/01/2024
La SASU immobilière est une forme juridique pertinente pour investir seul dans l’immobilier. En effet, la SCI et la SARL immobilière ne constituent pas les seules solutions pour réaliser un investissement immobilier. Constituée d’un actionnaire unique, la société unipersonnelle immobilière est plus adaptée à certains projets professionnels et offre des perspectives intéressantes en raison de la souplesse de son fonctionnement.
Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) immobilière est une société commerciale à responsabilité limitée composée d’un seul actionnaire. Ce statut juridique permet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. De plus, son caractère commercial permet à son gérant d’exercer une activité immobilière commerciale. La société peut en effet générer des revenus par la réalisation d’opérations d’achat-revente ou encore par la location immobilière.
Pourquoi créer une SASU immobilière ?
La SASU immobilière présente un grand nombre d’avantages qui en font une forme sociale attrayante pour les personnes souhaitant investir seules dans l’immobilier. En effet, ses formalités de constitution sont peu exigeantes, la responsabilité de son gérant est limitée, et son régime est bien plus souple que les autres sociétés (SA, SARL…). Par ailleurs, elle offre un régime social relativement protecteur.
Une solution pour investir seul dans l’immobilier
La SASU immobilière est la solution idéale pour investir seul dans l’immobilier. En effet, la SASU se constitue d’un actionnaire unique. Au contraire, la constitution d’une SCI ou d’une SARL immobilière nécessite deux associés au minimum. Ainsi, dans le cadre d’une société unipersonnelle, l’actionnaire prend seul toutes les décisions relatives à la gestion des biens détenus.
Pas capital social minimum
Dans le cadre de la constitution d’une SASU, la loi n’impose aucun capital social minimum. Cela signifie que la société peut être créée avec seulement 1€ de capital. Toutefois, pour que la structure soit considérée comme immobilière, l’actionnaire a l’obligation d’apporter au moins un bien immobilier lors de sa création, par le biais d’un apport en nature.
Responsabilité limitée de l’actionnaire unique
La responsabilité de l’actionnaire est limitée à ses apports. Ainsi, en cas de dettes sociales, le patrimoine personnel de ce dernier ne peut être engagé par les créanciers de la SASU que dans la mesure de l’apport réalisé. En contrepartie, la banque peut demander à l’actionnaire des garanties personnelles supplémentaires ou un apport plus conséquent pour sécuriser le financement immobilier.
Souplesse du fonctionnement
Parmi toutes les formes sociales, la SAS ou SASU est celle qui offre le régime le plus souple. En effet, le fonctionnement de la SASU est peu encadré par le code de commerce, de sorte qu’il laisse place à une grande liberté contractuelle. L’actionnaire détermine ainsi lui-même les règles de gestion de la société. La seule obligation légale est celle de désigner un président.
Régime social protecteur
La société par actions simplifiée unipersonnelle offre un régime social protecteur à son Président. En effet, il est rattaché au régime général de la Sécurité sociale et bénéficie ainsi d’une couverture sociale complète, à l’instar des salariés (assurance, maladie, retraite…).
Comment créer une SASU immobilière ?
Les conditions et formalités nécessaires à la création d’une SASU immobilière ne diffèrent pas de celles requises pour la constitution d’une simple SASU :
- Constitution et dépôt du capital social ;
- Rédaction des statuts ;
- Publication d’un avis de constitution dans un support d’annonces légales ;
- Réalisation des formalités légales.
Constitution du capital social
Si le capital social d’une SASU n’est soumis à aucun minimum, l’apport en nature d’un bien immobilier est exigé pour que la société ait un caractère immobilier. En tout état de cause, les banques sont plus enclines à accorder un prêt pour financer l’acquisition d’un bien lorsque le capital social de la société est important.
Rédaction des statuts
La rédaction des statuts de la SASU est relativement libre dans la mesure où le code de commerce ne réglemente que très peu son fonctionnement. Toutefois, cette liberté peut être dangereuse. En effet, des statuts mal rédigés peuvent mettre en péril la pérennité de la société. L’actionnaire unique doit ainsi veiller à ce qu’ils contiennent un certain nombre de mentions obligatoires (dénomination sociale, montant du capital, siège social…) et des clauses particulières adaptées aux besoins de l’activité.
Publication d’un avis de création dans un support d’annonces légales
La constitution d’une SASU immobilière implique également la publication d’avis de création dans un support d’annonces légales. Le représentant légal de la société reçoit ensuite une attestation de publication prouvant qu’il a bien respecté ses obligations de publicité légale.
Dépôt des fonds
Comme pour toute société, le représentant de la SASU dépose les fonds constituant le capital social sur un compte bancaire. Les fonds sont bloqués jusqu’à ce que la société soit immatriculée et les statuts définitifs signés. Le capital est débloqué lorsque la société reçoit son extrait Kbis.
Réalisation des formalités légales de création de la société
Enfin, le dossier de constitution de la SASU immobilière et la demande d’immatriculation sont à déposer sur le site du guichet des formalités et des entreprises. Le dossier contient les documents suivants :
- Formulaire en ligne relatif à la création de la SASU ;
- Attestation de non-condamnation et de filiation ;
- Exemplaire des statuts de la société ;
- Attestation de dépôt des fonds SASU ;
- Attestation de parution dans un support d’annonces légales.
Quelle fiscalité ?
Une SASU classique est imposée par défaut à l’impôt sur les sociétés, mais dispose de la faculté d’opter pour l’impôt sur le revenu à titre supplétif. Dans le cadre d’une SASU immobilière, cette option n’existe pas. La société commerciale immobilière est ainsi soumise à l’IS en raison de la gestion du patrimoine immobilier et l’actionnaire est imposé sur le revenu au titre des dividendes perçus.
Quels sont les avantages et inconvénients de la SASU immobilière ?
La SASU immobilière est un statut juridique relativement attractif en raison de ses nombreux avantages. Pour autant, ses quelques inconvénients ne doivent pas être ignorés. Découvrez ci-dessous un tableau synthétique des atouts et des désavantages de cette société immobilière :
| Avantages | Inconvénients |
| Actionnaire unique | Double imposition |
| Possibilité d’exercer une activité commerciale | Cotisations sociales élevées |
| Aucun capital social minimum | Rédaction rigoureuse des statuts |
| Responsabilité limitée aux apports | – |
| Gestion souple | – |
| Couverture sociale complète | – |
Quelles similitudes et différences avec une SCI et une SARL immobilière ?
Si la SCI, la SARL et la SASU immobilière ont toutes une vocation immobilière et présentent ainsi des similitudes, la SASU se distingue de ces dernières sur un certain nombre de points. Voici un tableau récapitulatif des similitudes et des divergences entre ces 3 formes sociales :
| SASU immobilière | SCI immobilière | SARL immobilière | |
| Nombre d’associés | Actionnaire unique | Au moins 2 associés | Au moins 2 associés mais possibilité de créer une SARL à associé unique (EURL) |
| Type d’activité | Commerciale | Civile | Commerciale |
| Capital social | Aucun minimum | Aucun minimum | Aucun minimum |
| Responsabilité | Limitée | Illimitée | Limitée |
| Gestion et fonctionnement | Fonctionnement très souple | Gestion légalement encadrée (obligation de tenir une comptabilité détaillée) | Organisation réglementée |
| Imposition | Double imposition | Option IS ou IR | IR par défaut
IS sur option |
FAQ
Qu’est-ce qu’une SASU ?
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est une société commerciale constituée d’un actionnaire unique. Ce dernier alimente le capital social au moyen d’apport en numéraire ou en nature et définit les règles de gestion de la société.
Pourquoi choisir une SASU ?
La SASU est un statut juridique qui offre de nombreux avantages : pas de capital social minimum, flexibilité des règles de fonctionnement de la société, protection sociale du président, responsabilité limitée de l’actionnaire unique, ect.
Quelle société pour investir dans l’immobilier ?
D’une manière générale, l’investisseur immobilier dispose de deux choix : créer une société civile (SCI) ou constituer une société commerciale (SAS/SASU immobilière, SARL immobilière…). Le choix dépend en réalité du projet immobilier envisagé, du profil de l’investisseur et de ses ambitions.
Créer ma SASU
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 08/01/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour,
Un ami à moi a reçu un héritage. Il a acheté 3 biens immobiliers et il souhaiterait m’embaucher pour gérer la location de ses bien. Sous quel statut pourrait-il m’embaucher ? SCI ou SASU? Nous pensions nous associer dans une SCI Immo et que je sois actionnaire (très minoritaire 1€) et salariée pour la gestion de ses locations meublées. Mais je souhaite savoir si j’ai les avantages d’un salarié du régime général et si je cotise retraite et chômage….ou bien y a t-il une meilleure solution? Merci beaucoup pour votre aide…
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je vais gérer deux biens immobiliers qui me sont propres (gestion locative).
Quel est le statut adapté à mon cas de figure?
En vous remerciant par avance
Bonjour,
Il existe plusieurs structures propices à la gestion d’un patrimoine immobilier et à la gestion locative. Il est possible d’opter pour une SCI, une SAS, ou encore une SASU immobilière. Ces structures procurent des avantages et des inconvénients. Afin de choisir la structure adaptée à votre projet, il est recommandé de consulter un professionnel en la matière qui saura vous renseigner au regard de vos attentes professionnelles.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
N’arrivant pas à trouver une location, j’ai pour idée de créer une société afin d’acheter un bien immobilier et ensuite de me le louer à court terme. Plus tard, ça me servira pour de la gestion locative.
Est-ce pour vous une opération faisable ? Avez-vous des conseils à me donner ?
Merci pour votre aide.
Bonjour,
Créer une société pour acheter un bien immobilier en vue de le louer à court terme et de gérer la location est une bonne idée et c’est généralement une opération faisable.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je souhaite créer une SASU immobilière pour l’achat de mon premier investissement locatif, comment ça se passe au niveau de l’apport en nature du bien immobilier, es ce que je dois acheter à mon nom puis créer la SASU et effectuer l’apport en nature ? Es ce que c’est la SASU qui effectue l’achat ? À qui incombe le remboursement de l’emprunt de ce premier bien ? Moi ou la SASU ? De même es ce que les charge du à l’emprunt et la dépréciation du bien peuvent être déduit du résultat ? J’ ai globalement un peu de… Lire la suite »
Bonjour, De manière générale, l’apport en nature dans une SASU est fait par son associé unique et peut se faire au moment de la constitution de la société comme ultérieurement. Si l’apport en nature se fait au moment de la constitution de la société par l’associé unique, alors cet apport contribuera à la formation du capital social de la société. Si l’apport en nature se fait ultérieurement à la constitution de la société, alors cela constitue une augmentation de capital social. Ces informations s’appliquent également en cas d’apport en nature de bien immobilier. La différence est qu’un acte notarié est… Lire la suite »
Bonjour,
Un bien peut-il être apporté à une sasu immobilière lorsqu’il est hypothéqué ?