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La SCI d’attribution : mode d’emploi
Dernière mise à jour le 18/10/2024
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La Société civile immobilière (SCI) d’attribution est une forme de société civile qui a pour but l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de leur répartition par fractions entre les différents associés au prorata de leur participation au capital social dès la création de la SCI. L’attribution des biens aux associés peut s’effectuer en jouissance ou en propriété selon les stipulations des statuts de la SCI.
Il s’agit d’une forme juridique particulièrement adaptée aux opérations entreprises par des investisseurs dans un projet immobilier en raison des particularités de ce statut. Bien que cette forme sociale soit soumise au régime juridique applicable à la SCI, elle comporte certaines spécificités notamment quant aux modalités de dissolution de la SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?
La SCI d’attribution est un type de SCI permettant à au moins 2 associés d’entreprendre l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de leur division par fractions et de l’attribution à chacun d’entre eux au prorata de leur participation au capital social de la SCI.
L’attribution des biens aux associés peut s’effectuer de 2 manières :
- Attribution en propriété : chaque associé acquiert la propriété de la fraction qui lui a été attribuée à la dissolution de la société.
- Attribution en jouissance : les associés disposent d’un droit d’usage exclusif sur la fraction des biens qui leur a été attribuée. Ils sont toutefois tenus d’utiliser les locaux conformément à leur destination et dans le respect des statuts.
A ce titre, la SCI d’attribution est une structure juridique particulièrement intéressante pour différents projets, qu’ils s’agissent de projets à caractère professionnel réunissant des investisseurs dans un projet immobilier, ou de l’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé organisée entre des associés non professionnels.
Quelles formalités de création pour une SCI d’attribution ?
La procédure nécessaire en vue d’obtenir l’immatriculation de la SCI d’attribution suit les mêmes étapes de création d’une SCI classique :
- Réalisation d’apports au capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d’une annonce légale de création de SCI
- Immatriculation de l’entreprise au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
La particularité de l’objet social de la SCI d’attribution impose toutefois des démarches spécifiques qui dérogent au régime général de la SCI quant à la constitution du capital social et à la rédaction des statuts.
Le capital social
En principe, la détermination du capital social d’une SCI est libre. Il est donc possible en théorie de créer une SCI avec un capital d’1 euro seulement.
L’article L.212-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose toutefois que les parts sociales attribuées à chaque associé en contrepartie de sa participation à la société doivent correspondre à la valeur de la fraction du bien qui leur revient, par rapport à la valeur de l’ensemble du projet. A ce titre, le montant du capital social doit nécessairement être particulièrement élevé et correspondre à la valeur de l’ensemble de la construction ou de l’acquisition immobilière.
La souscription de parts sociales est soumise aux règles applicables en cas d’achat immobilier. Ainsi, lorsque la SCI d’attribution a pour vocation d’attribuer à un associé non-professionnel une fraction d’immeuble d’habitation, celui-ci dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réception de la lettre lui notifiant l’acte de souscription des parts.
Les statuts
Outre les mentions obligatoires figurant habituellement dans les statuts d’une SCI, il est indispensable que les statuts de la SCI d’attribution comporte un certain nombre d’éléments particuliers :
- Obligations des associés en cas d’appel de fonds permettant de financer l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble détenu par la société, ou pour compenser la carence d’un associé défaillant
- Conditions dans lesquelles les parts sociales détenus par des associés défaillants peuvent être mises en vente
- Etat descriptif de division délimitant les différentes parties du bien immobilier en établissant une distinction entre les parties communes et les parties privatives attribuées à chaque associé
- Règlement de jouissance organisant la gestion et l’entretien de l’immeuble ainsi que les conditions de jouissance des associés
Quelle gouvernance pour une SCI d’attribution ?
Le fonctionnement de la SCI d’attribution est soumis aux articles 1832 et suivants du Code civil. Il est toutefois possible que le Code de la construction et de l’habitation prévoit des dispositions spécifiques permettant d’adapter le régime de la SCI aux particularités de l’objet social de cette forme juridique.
La gestion de la SCI d’attribution
Le Code de la construction et de l’habitation ne prévoit aucune disposition particulière relative à la gestion et à l’administration de la SCI d’attribution. A ce titre, il incombe aux statuts de prévoir les modalités d’exercice de la fonction de gérant de la SCI dans le respect du principe de liberté contractuelle.
Le gérant dispose ainsi des pouvoirs les plus étendus pour administrer la société, sauf si les statuts limitent ses pouvoirs.
Certaines personnes ne peuvent toutefois pas devenir gérantes d’une SCI d’attribution, ni même participer à la société en qualité d’associé :
- Personnes faisant l’objet d’une interdiction d’exercer une profession commerciale ou industrielle
- Personnes condamnées à une peine de prison, avec ou sans sursis, pour l’une des infractions visées à l’article L.241-3 du Code de la construction et de l’habitation (faux et usage de faux en écriture privée, vol, banqueroute…)
Les décisions collectives
Il incombe à l’assemblée générale de la SCI de prendre les décisions qui ne peuvent être prises par le gérant, incluant à titre obligatoire :
- La vente forcée des droits des associés défaillants
- La dissolution de la société
- La constatation de l’achèvement de l’immeuble et de sa conformité avec l’état descriptif
Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation au capital social. Les statuts fixent librement les conditions de vote et de quorum des décisions, à l’exception de certaines décisions particulières qui doivent impérativement suivre les prescriptions du Code de la construction et de l’habitation :
| Décision | Conditions de vote |
| Vente forcée des droits des associés défaillants | — Sur première convocation : majorité des 2/3 du capital
— Sur deuxième convocation : majorité des 2/3 des parts sociales des titulaires présents ou représentés Il n’est pas tenu compte des droits des associés défaillants. |
| Dissolution de la société | — Sur première convocation : majorité des 2/3 des associés présents ou représentés
— Sur deuxième convocation : majorité des 2/3 des voix |
Quel régime fiscal pour une SCI d’attribution ?
La SCI d’attribution est soumise au régime de la transparence fiscale. Ce mode d’imposition, également applicable à la SCI de construction-vente, déroge à la fiscalité de la SCI de droit commun qui est dite translucide.
Dans les faits, ce régime fiscal, qui est visé par l’article 1655ter du Code général des impôts (CGI), ne comporte pas de réelle différence avec le régime normalement applicable à la SCI classique. Ainsi, les associés s’acquittent eux-mêmes des impôts dus par la société. Les bénéfices imposables sont répartis entre eux au prorata de leur participation au capital social, incorporés dans leurs revenus globaux et soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
En application du régime de la transparence fiscale, la taxe foncière de la SCI n’est pas établie au niveau de la SCI mais pour chaque associé individuellement en fonction de sa quote-part du capital social.
Quelle responsabilité pour les associés d’une SCI d’attribution ?
La responsabilité des associés de la SCI d’attribution est illimitée au prorata de leur participation au capital. Avant de se retourner contre eux, les créanciers doivent d’abord tenter de se désintéresser auprès de la société : ils ne peuvent entreprendre d’action contre les associés à titre individuel que si les finances de la SCI d’attribution ne lui permettent pas de régler ses dettes.
Les associés sont également tenus de répondre aux appels de fonds initiés par le gérant dans le but d’acquérir, de construire ou d’aménager l’immeuble détenu par la société. Les appels de fonds peuvent également suivre un plan de financement établi au préalable afin de tenir compte de dépenses imprévues.
La participation des associés aux appels de fonds s’effectue proportionnellement à la participation de chacun au capital. Lorsqu’il existe un écart disproportionné entre la participation exigée et la valeur de la fraction du bien attribuée à un associé, celui-ci peut obtenir le remboursement de l’excédant ou un versement complémentaire.
Quelles sont les conséquences de la dissolution de la SCI d’attribution ?
La dissolution de la SCI d’attribution est soumise à la même procédure applicable en cas de dissolution et de liquidation d’une SCI classique.
Il incombe au liquidateur désigné par l’assemblée générale des associés au moment du vote de la dissolution de la société de procéder au partage de la SCI d’attribution :
- Attribution des parties privatives de l’immeuble
- Attribution à chaque associé de la quote-part des parties communes
Le liquidateur établit le projet de partage par acte authentique et le soumet à l’approbation des associés. Il doit par la suite procéder à la publication de l’acte de partage au service de publicité foncière.
Il résulte de la dissolution de la société que les associés deviennent propriétaire de la fraction de l’immeuble qui leur a été attribuée en vertu de l’état descriptif joint aux statuts à sa création.
FAQ
Comment financer une SCI d'attribution ?
Le financement d'une SCI d'attribution peut s'effectuer grâce aux apports de chaque associé, qui peuvent également souscrire un prêt immobilier en présence d'un apport conséquent.
Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?
La SCI familiale relève du même régime que la SCI classique. L'existence d'un lien de parenté ou d'alliance entre les associés permet toutefois à la société de bénéficier du statut de loueur non professionnel, en vertu duquel elle peut conclure des baux de 3 ans seulement, contre 6 ans pour un loueur professionnel.
Quel intérêt de mettre sa résidence principale en SCI ?
L'apport de la résidence principale en SCI permet à un couple de conserver la jouissance du bien tout en organisant sa succession à ses enfants. Pour un couple de concubins, la détention de la résidence principale au travers d'une SCI permet de protéger le conjoint survivant qui dispose toujours de la jouissance du bien grâce à la détention de parts sociales.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 18/10/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour, ma question est la suivante: dans le cas d’une SCI d’Attribution, combien coûte la répartition des lots entre les associés lorsque le temps du partage est venu? Les associés doivent-ils s’acquitter de droit de mutation? Merci par avance
Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.
L’équipe LegalPlace
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/
Bonjour,
Nous sommes un couple avec 2 enfants et souhaitons rénover un bien avec un couple d’amis (avec enfants également) afin d’y avoir chacun notre habitation. À priori, nous partirions donc sur une SCI d’attribution. Or, le bien présente un potentiel immense et dans un second temps, nous aimerions gérer ensemble des gîtes. Est-il possible de transformer la SCIA en SCI location une fois les maisons finies ? Ou est-il plus judicieux de
dissoudre la SCIA et de monter une nouvelle SCI au moment où nous ferions les gîtes ?
En vous remerciant,
Thérèse Debonne
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
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N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Combien coute la fait de passer de sci d attribution en copropriété
Peut on le faire sur un seul bien que nous achetons . La Sci compte 25 lots
Merci
Stéphanie
Bonjour,
Pourriez-vous préciser votre question ?
Nous vous en remercions par avance.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Tout d’abord, nous vous remercions pour cet article complet.
Lors de la dissolution de la SCIA qui intervient d’après ce que j’ai compris au moment de de la signature de l’acte de partage des lots de l’immeuble.
A l’issue de l’acte de partage des lots de l’immeuble, les associés sont donc propriétaires en nom propre de leurs lots respectifs ?
De plus, devons-nous payer des frais de notaires supplémentaires, pour le transfert de propriété entre la SCIA et les propriétaires en nom propre ?
Nous vous remercions par avance,
Estelle & Jérémy
Bonjour,
A la dissolution de la SCIA, chaque associé devient en effet propriétaire en nom propre de la fraction de l’ensemble immobilier qui lui revient. Cette opération ne s’analyse pas comme une vente immobilière, et n’est donc à ce titre soumise à aucun droit d’enregistrement ni aucune imposition.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, récemment actionnaire (au sein d’une Société d’actionnaires dans un Parc Résidentiel de Loisir ) et ayant la jouissance d’une parcelle sur laquelle repose un mobilhome, le Bureau a décidé ce jour que les actionnaires se devaient de donner l’identité des locataires pour lesquels nous louons notre mobilhome quelques jours en été. Est-ce un droit pour le Bureau d’exiger une telle chose auprès des actionnaires? Merci.
Bonjour,
Le Bureau a effectivement un droit d’informations sur l’identité des locataires pour lesquels vous louez votre parcelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Merci beaucoup pour votre retour.
Bien cordialement
Salmon
Bonjour,
Votre article est super. J’ai une question si vous voulez bien y repondre.
nous avons acheté un terrain par le biais de la SCIA. Nous avons construit et definit lors de l’achat un EDD pour la partie de mon pere et la mienne.
A ce jour la construction est terminée. Je trouve dommage de continuer a payer un compte bancaire professionnel juste pour l’immeuble.
Si j’ai bien compris nous devons la dissoudre. Savez vous le coût approximatif? Devons nous passer obligatoirement par un notaire?
Dans l’attente cdt
Bonjour,
Le coût de dissolution d’une SCI est approximativement de 200 euros.
Il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire afin de dissoudre une SCI. Il faut voter la dissolution, publier une annonce de dissolution dans un JAL puis déposer un dossier de dissolution au greffe du Tribunal de commerce.
En revanche, la dissolution de la SCI a pour conséquence la liquidation du bien immobilier, ainsi, vous devrez liquider le bien immobilier en question.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, la réponse n’est pas assez claire dans votre derniere phrase. “Liquider le bien immobilier” signifie t’il payer des droits de mutation? Merci
Bonjour,
A la dissolution et la liquidation de la SCI d’attribution, le liquidateur procède à l’attribution des biens détenus par la société, et répartit entre eux le passif. Les associés deviennent alors propriétaires de la fraction d’immeuble qui leur revient.
L’attribution des biens à chaque associé ne dégage pas de plus-value imposable, et les associés ne sont donc pas tenus de payer d’impôts sur la plus-value. Les actes de partage sont également enregistrés gratuitement.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Ma question est : Peut-on adapter une SCIA à un bien mobilier ?
Bonjour,
Le régime de la SCIA ne peut être appliqué à un bien mobilier, et permet de diviser en fractions réparties entre les associés uniquement des biens immobiliers.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous avons constitué une SCA avec un autre couple pour l’achat d’un terrain.
Les constructions sont terminées mais notre associé ne respecte pas les hauteurs de terrain indiquées sur le PC. Il a monté celui ci et nous domine car il a décidé de mettre son terrain plat. Avons nous un recours ? L’urbanisme lui dit qu’il peut faire ce qu’il veut chez lui. Merci
Bonjour,
Votre situation nécessite de prendre conseil auprès d’un avocat.
Dans un premier temps, ce dernier tentera de régler le litige à l’amiable et de vous exposer les recours possibles compte tenu des détails de votre situation.
Si le litige persiste, il pourra vous représenter dans le cadre judiciaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis medecin et avec plusieurs professionnels nous souhaitons investir dans la construction d’un local medical via une SCIA. Pouvez vous nous indiquer la différence avec une SCI et les avantages et inconvénients.? aussi, lorsqu’on veut céder le local une fois la SCI liquidée quelles sont les démarches et les impacts fiscaux? merci par avance,
Bonjour,
La SCIA est une SCI qui a uniquement pour objet social l’acquisition ou la construction d’immeuble. Pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients de ces deux régimes de sociétés vous pouvez consulter notre article https://www.legalplace.fr/guides/sci-societe-civile-immobiliere/. Concernant votre question relative à la liquidation de la SCI, veuillez consulter l’article https://www.legalplace.fr/guides/dissolution-sci/.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Mon compagnon et moi avons un projet immobilier pour l’acquisition d’un terrain et la construction de notre maison. Pour cela nous avons créé une SCIA avec les 5 autres futurs acquéreurs car il s’agit d’achats de lots dans un lotissement de 6 parcelles, qu’il fallait viabiliser. Nous sommes éligibles au PTZ, mais pour le montage du dossier bancaire nous avons fourni une promesse d’attribution et non une promesse de vente. Du coup, ma conseillère financière qui n’a jamais traité ce genre de dossier, me laisse comprendre qu’on ne pourra pas demander le PTZ car l’achat du terrain se fait… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour ma question est la suivante: une SCIA peut elle se constituée pour prendre un bail à construction ? Je sais qu’elle peut en être bailleur mais peut elle en être preneur sachant que cela sera son unique objet?
merci
Bonjour,
Oui, une Société en Commandite par Actions (SCIA) peut se constituer pour prendre un bail à construction.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Je parle d’une SCIA société civile immobilière d’attribution. Merci
Bonjour,
La réponse est identique concernant une société civile immobilière d’attribution.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Merci.
Bonjour,
est-il possible de contruire et revendre en SCI d’attribution?
merci
Bonjour,
La SCI d’attribution permet à 2 associés minimum d’acquérir et de construire des biens immobiliers.
Pour la revente, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
J’ai fait apport d un immeuble dans une sci familaile, je suis majoritaire, je regrette amèrement ce choix, j’ai signé les statuts il y a un mois, y a t il un délais qui me permettrait d’annuler cette sci?.
merci
Bonjour,
Si la SCI est déjà immatriculée, alors il vous faut initier la procédure de dissolution de l’entreprise. Pour en savoir plus sur les démarches à accomplir, nous vous invitons à consulter l’article suivant : https://www.legalplace.fr/guides/inpi-dissolution-sci/
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Une SCIA peut elle avoir pour associées deux SCI (normales)?
Merci d’avance
Bonjour,
Une SCIA peut avoir pour associés des personnes morales, il est donc en principe possible de faire de 2 SCI les associés d’une SCIA.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous allons faire l’acquisition d’une maison de 200m2 , pour un tarif de 600K + 8% de frais de notaire, à titre privée ( Mr/Mme) le projet étant la destruction de ce bien, pour la construction d’un seul bâtiment composé de chambre d’hôtes et deux gites, et residence principale surface totale de 370m2 (cout de construction 1Mk) Est il possible pour une SCIA, lors de sa création, d’ intégrer une SARL de Famille, en plus des deux associés ( Mr/Mme) afin de repartir au prorata les couts de construction des deux lots? une fois le bâtiment construit, dissolution de la… Lire la suite »
Bonjour, Vous envisagez d’acheter une maison pour la démolir et construire à la place une structure comprenant une résidence principale et des chambres d’hôtes/gîtes. Vous vous demandez si vous pouvez utiliser une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) pour gérer ce projet, y compris en intégrant une SARL de famille. Cela est possible. Voici comment cela pourrait fonctionner : – Création d’une SCIA : vous pouvez créer une SCIA pour acheter le terrain et superviser la construction du nouvel ensemble immobilier ; – Intégration d’une SARL de famille : vous pouvez inclure une SARL de famille en tant qu’associé dans la… Lire la suite »
Bonjour, J’ai un logement secondaire dans le cadre d’une SCIA de 113 logements. Le règlement de jouissance indique clairement que la SCIA a vocation à devenir une copropriété une fois les lots distribués, mais la démarche n’a jamais été opérée. La SCIA a été créée dans les années 70 et les lots sont distribués depuis 1975. Comment prouver au Conseil de Gérance qu’ils ont l’obligation de dissoudre la SCIA et de passer en copropriété ? Qu’ont-ils à perdre ? Y’a-t-il un texte de loi qui pourrait me permettre de leur prouver que nous devrions être en copro ? Pourriez-vous m’indiquer… Lire la suite »
Bonsoir,
Ayant monté une sci il y a 4ans avec un concubin, en cours de séparation est-il possible de passer de SCI classique à SCIA et quels coûts et démarches svp?
Bonjour,
Techniquement, il n’est pas possible de transformer directement une SCI classique en SCIA par simple modification des statuts. Il s’agit de deux structures juridiques distinctes ayant des objets sociaux différents : la SCI gère et administre le bien en commun tandis que la SCIA a pour but d’attribuer des lots individuels à chaque associé.
Toutefois, vous pouvez dissoudre la SCI existante et en créer une nouvelle sous la forme d’une SCIA.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace