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Le cumul des statuts de SCI et LMNP
Dernière mise à jour le 16/06/2023
Le cumul du statut de SCI avec celui de location meublée non professionnelle (LMNP) n’est en principe pas possible contrairement à celui de l’EURL et la LMNP. En théorie, une Société civile immobilière (SCI) dont l’objet doit nécessairement être civil ne peut exercer d’activité de location meublée, considérée comme étant de nature commerciale.
Toutefois, la loi prévoit des tempéraments et permet à une SCI d’exercer une activité de LMNP, sous certaines conditions :
- Remplir les critères propres au statut de LMNP
- S’assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI
Peut-on cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?
La SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles, qui se distinguent des sociétés commerciales de par leur obligation d’avoir un objet civil. Il s’agit d’une forme sociale permettant à ses associés d’investir à plusieurs dans l’immobilier, notamment par la mise en location d’un logement.
L’article 1845 du Code civil apporte une définition négative de la société civile : “Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.”
Il résulte de cette disposition légale que les sociétés civiles, et par extension la SCI, ne peuvent exercer une activité commerciale par nature, excluant de fait la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), considérée comme telle par l’administration fiscale.
En effet, les profits réalisés grâce à une activité de location meublée, qu’il s’agisse d’une LMP ou d’une LMNP, sont imposés au titre des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC) en principe exclus du régime de la SCI.
La location meublée permet au loueur de retirer des revenus locatifs de son activité, par opposition à la location vide dont les bénéfices appartiennent à la catégorie des revenus fonciers réalisés par une SCI.
Plusieurs conditions sont requises afin de bénéficier de ce statut :
- Détenir un bien en nom propre
- Proposer à la location un logement décent équipé d’un ameublement minimum (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur…)
Il est toutefois possible pour la SCI d’exercer une activité de location meublée non professionnelle dès lors qu’elle remplit les conditions requises pour l’application de ce régime:
- Les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) n’excèdent pas 23 000€ par an
- La LMNP ne constitue pas la source de revenus principale de la société
Si ces conditions ne sont pas respectées, l’activité de la SCI relève du régime de la location meublée professionnelle, ce qui emporte certaines conséquences sur le plan fiscal.
Quelles conditions pour cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?
La SCI peut librement exercer une LMNP en complément de son activité principale, mais perdra toutefois le bénéfice du régime de l’impôt sur le revenu (IR), applicable par défaut aux sociétés civiles, si certaines conditions ne sont pas remplies :
- Les revenus tirés de la LMNP correspondent à moins de 10% de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI
- L’activité de LMNP n’est exercée par la SCI qu’à titre occasionnelle : il peut s’agir notamment de locations de courte durée, qui n’est pas renouvelée de manière régulière.
Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle doit impérativement basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), qui correspond au mode d’imposition dont relèvent normalement les sociétés commerciales. Les bénéfices imposables de la société sont ainsi soumis au taux fixe de 25%.
Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 42 500€ lorsque 3 conditions sont remplies :
- Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros
- Le capital social est entièrement libéré
- Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%
Quelles conséquences en cas de cumul du statut de la SCI avec le régime de la location meublée ?
L’exercice d’une activité de location meublée par la société emporte diverses conséquences, notamment à l’égard de la fiscalité de la SCI.
En effet, il est généralement préférable pour la société de conserver le régime de l’IR, dont le barème progressif se révèle très souvent plus avantageux que les taux fixes de l’impôt sur les sociétés. Cependant, selon sa situation, elle ne dispose pas toujours de ce choix et sera soumise à une fiscalité aux règles plus lourdes.
En cas de respect des seuils de revenus de la LMNP
La SCI qui s’astreint au respect des seuils de revenus lui permettant de bénéficier du régime de la LMNP demeure soumise au régime de l’IR.
La société peut ainsi profiter pleinement des avantages de la LMNP, en particulier en cas de vente du logement par la SCI.
Elle conserve également le bénéfice du régime de l’IR, qui est préférable à l’IS lorsque le chiffre d’affaires réalisé par la SCI est peu important. Il n’est ainsi pas imposé à la société de tenir une comptabilité, contrairement à la SCI à l’IS.
En cas de dépassement des seuils de revenus de la LMNP
Lorsque la SCI ne respecte pas les limites de revenus ouvrant droit au régime de la LMNP, elle n’exerce alors plus l’activité de location meublée à titre occasionnelle, mais à titre habituelle, ce qui entraîne une requalification en location meublée professionnelle.
A ce titre, la SCI doit impérativement passer au régime de l’IS et doit s’astreindre aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales.
Le régime de la LMP présente toutefois certains avantages :
- Imputation du déficit sur le revenu global de la SCI
- Application du régime des plus-values professionnelles permettant à la société de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôts selon le montant des recettes
FAQ
Quelle société créer pour une activité de LMNP ?
Il est possible de louer un bien meublé sous le statut de LMNP quel que soit le statut juridique choisi, à condition qu'il s'agisse d'une activité occasionnelle qui ne génère pas de recettes supérieures à 23 000€ par an.
Une SCI peut-elle louer ?
Il est possible pour une SCI de mettre en location des biens non meublés. La location de biens meublés n'est en principe pas autorisée sous la SCI, sauf s'il s'agit d'une activité accessoire qui ne représente pas une part importante du chiffre d'affaires de la société.
Est-il préférable de créer une SARL de famille ou une SCI pour une activité de location meublée ?
Le choix de la SARL de famille est adapté lorsque les associés souhaitent que l'activité de location meublée constitue l'activité principale de la société. En effet, la SCI doit obligatoirement avoir un objet civil, ce qui exclut d'office la location meublée qui entre dans la catégorie des actes de commerce. Toutefois, si la location meublée ne constitue qu'une activité occasionnelle de la société, il est possible de constituer une SCI. La société sera alors soumise d'office au régime de l'impôt sur les sociétés.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 16/06/2023
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour Samuel Je suis à la retraite, et j’ai une SCI à l’IS qui n’a plus d’activité mais sur les comptes de laquelle il reste 300k€ provenant de ventes de foncier pro détenu par cette sci. Je souhaite faire investir cette SCI dans des biens en LMNP (mais pas en résidence services) qui devraient me rapporter environ 20k€/ an. Puis-je le faire (et donc bénéficier de l’amortissement) et si oui serai-je considéré comme LMP plutôt que LMNP ? Si ce n’est pas possible, suis-je soumis la flat tax de 30% si je sors ces 300k€de la SCI pour les récupérer… Lire la suite »
Bonjour Pascal, Votre SCI étant à l’IS (et à moins que vous ne déteniez de compte courant d’associé au sein de votre SCI), les sommes que vous retirerez seront considérées comme des dividendes et donc imposées au titre de la flat tax ou au barème de l’IR (si vous souhaitez opter pour cette option). Le fait de réinvestir via votre SCI dans des logements que vous louerez en meublé ne vous permettra pas de bénéficier du statut LMNP car malgré le fait que vos revenus locatifs seront inférieurs à 23k€ / an, cette activité représentera l’activité principale de votre SCI.… Lire la suite »
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre retour positif sur l’article.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Lorsque la SCI ne respecte pas les limites de revenus ouvrant droit au régime de la LMNP, cela entraîne une requalification en location meublée professionnelle. De ce fait, elle doit impérativement passer au régime de l’IS et doit s’astreindre aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales. La SCI à l’IS présente des avantages comme le report des déficits ou encore la déduction de frais du résultat fiscal (frais d’acquisition et de gestion du bien, salaire du gérant, amortissement du bien immobilisé dont la contrepartie est que la plus-value de cession sera importante). Le régime… Lire la suite »
Bonjour Samuel. le seuil pour LMNP est de 23 000 euros de recettes +condition annexe. si un loueur en LMNP a déja 20000 euros de recettes , est ce que la création d’une sci à l’IS par lui pour investir dans un bien supplémentaire meublé et amortissable compte t’il globalement pour le régime LMNP du loueur (recettes LMNP + quote part du loueur des recettes sci IS lui revenant ) ou est ce que le fait de gérer un autre bien meublé en SCI is est dissocié du montant maximal de 23 000 euros de recettes pour la partie LMNP… Lire la suite »
Bonjour,
A toute fin utile, n’oubliez pas que pour passer en LMP il faut que vos revenus LMNP dépasse vos revenus salariale.
Si vous gagné 30 000 euros de salaire à l’année, vous pouvez toucher 29 999 euros en LMNP sans passé en LMP.
Bonne journée
bonjour, les revenus LMNP comprennent-ils les charges, c à d, les charges locatives payées par les locataires. Cela peut décider du passage en SCI en effet. Merci pour vos précieux conseils.
Bonjour,
Les charges payées par le locataire sont effectivement comprises dans les revenus LMNP.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-ce si un jour je souhaite acheter une maison, une SCI peut mordre mon pourcentage d’endettement dans ma vie privée ?
Bonjour,
Dans le cadre d’un emprunt immobilier pour une résidence principale, et même si les dettes pèsent sur la SCI et non sur ses actionnaires, la banque prendra très certainement les mensualités des prêts accordés a la SCI dans le calcul du taux d’endettement.
Pour l’acquisition de votre résidence principale il faudra vous faudra donc vous renseigner au préalable sur votre capacité d’emprunt, l’idée étant de connaitre exactement le budget que vous pouvez allouer à cette acquisition.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai quelques questions concernant les SCI:
Actuellement propriétaire avec ma femme de notre résidence principale, nous souhaitons vendre notre maison (elle ne nous correspond plus) puis créer une sci (tous les deux) afin de racheter une résidence et de nous la loué. Est-ce possible ?
Je suis aussi propriétaire (seul) de 2 studios LMNP, il ne sera pas possible de les inclure dans la SCI sans les faire racheter par celle-ci ?
Merci d’avance
Cordialement
MT
Bonjour,
Il est en effet possible pour les associés d’une SCI d’être locataires de leur résidence principale détenue par la société.
Afin d’inclure un bien dans une SCI, il est nécessaire de les apporter au capital ou que la société procède à leur rachat.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous vous remercions pour ce commentaire positif.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Mehdi
Nous avons avec mon mari une SCI qui détient notre habitation principale et nous aimerions faire de la location meublée .
Nous avons sur la parcelle deux logement et nous risquons fort de dépasser les 23000 euros, pouvons nous passer en SAS (c’est quoi exactement ) et comment le faire ? Pourrons-nous dans quelques années revendre notre bien en habitation principale et dans de bonnes conditions fiscales ?
merci d’avance de nous éclairer sur ces questions.
bien cordialement
Marie-Pierre
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour nous avons une Sci avec nos enfants qui fait de la location non meubléeet qui dispose aujourd’hui d’une capacité de remboursement. Nous envisageons l’achat d’un logement à la montagne en démembrement de propriété usufruit pour nous et NP pour la SCI.
Les usufruitiers souhaitent louer ce bien en LMNP ( résidence de montagne en le confiant à un gestionnaire) . Y a t il un risque pour que la SCI nue propriétaire se voie taxer de réaliser une activité commerciale et soit soumise à l’IS plut^t que l’IR.
Je vous remercie
Bonjour,
Tout dépend de la part que représente l’activité de LMNP pour la SCI. Il est possible de bénéficier du statut de LMNP en SCI dès lors que cette activité demeure accessoire : elle doit conserver un caractère non habituel, et représenter moins de 50% du chiffre d’affaires de la société au cours de l’exercice social.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je bloque un peu sur le critère des “<10% du CA”.
Si la SCI détient une maison qui ne sert que d’habitation principale, le CA est de 0€.
Il est donc impossible de louer en LMNP ?
Merci pour votre réponse,
Bonjour, Il est possible de louer sa SCI résidence principale en LMNP. Cependant, si vous ne remplissez pas ce critère des 10% du chiffre d’affaires, vous ne pourrez pas bénéficier du régime de l’impôt sur le revenu (IR), applicable par défaut aux sociétés civiles. Vous basculerez alors automatiquement vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS),qui correspond au mode d’imposition dont relèvent normalement les sociétés commerciales. Les bénéfices imposables de la société sont ainsi soumis au taux fixe de 25%. Sous certaines conditions, il vous sera cependant possible de bénéficier du taux réduit de 15% sur la tranche des… Lire la suite »
Bonjour,
Nous sommes 5 frères et soeurs et nous souhaitons mettre la maison de nos parents en location saisonnière sur Airbnb. Sachant que nous sommes tous salariés. Quel société serait la plus adéquate?
Merci,
Bonjour,
Dans votre cas, il serait plus approprié de créer une SARL familiale immobilière : https://www.legalplace.fr/guides/sarl-immobiliere/
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous souhaitons créer une SCI familiale à l’IS pour acheter un bien et exercer de la location meublée sous le régime LMNP (revenus < 23k€). Est-il préférable d’attendre de trouver le bien et d’avoir une offre acceptée (et donc de connaître le montant exact du projet) avant de procéder à la création de la SCI? Ou peut-on anticiper la société sans connaître le montant exact de l’apport des associés, et donc le capital de la SCI? Quel est le délai effectif de création de la SCI après avoir effectué les démarches en ligne sur LegalPlace? J’imagine que la SCI… Lire la suite »
Bonjour, Il est tout à fait possible de créer une SCI familiale à l’IS avant de trouver le bien immobilier. Vous pouvez anticiper la création de la SCI sans connaître le montant exact de l’apport des associés ni le capital de la SCI. Cependant, il est important de déterminer une estimation raisonnable du capital social en fonction du projet immobilier envisagé. Une fois que vous avez entamé les démarches en ligne sur LegalPlace pour créer votre SCI, la validation par le greffe, dure normalement entre 2 et 7 jours en moyenne. Elle peut être retardée, notamment dans des administrations comme… Lire la suite »
Bonjour, Avec mes parents et mes 2 frères nous souhaitons créer une SCI familiale à l’IS pour gérer les biens familiaux et construire notre patrimoine immobilier. Nous allons acheter avec la SCI 2 biens immobiliers. Je veux apporter en nature à la SCI Familiale ma résidence principale afin de la garder dans la famille au cas où il m’arrive quelque chose car je n’ai pas encore d’héritier. Je souhaite exercer de la location meublée sous le régime LMNP (revenus < 23k€) dans ce bien que je vais quitter (ne sera donc plus ma résidence principale). Est-ce compatible avec la SCI Familiale… Lire la suite »
Pardon, à l’IR
Bonjour, Il est généralement déconseillé de mélanger une SCI familiale à l’IS avec une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). La SCI est conçue pour gérer des biens immobiliers de manière non commerciale, tandis que le LMNP est une activité commerciale. Si vous voulez apporter votre résidence principale à la SCI et la louer en meublé après, cela peut compliquer les choses. Il est préférable de garder les activités séparées pour des raisons fiscales et de simplicité. Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin de vous donner des conseils adapté à votre situation. En espérant… Lire la suite »