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Investir en nom propre ou via une SCI ? Comparaison et avantages
Dernière mise à jour le 29/01/2024
Investir en nom propre ou en Société civile immobilière (SCI) est un dilemme que se posent la plupart des personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier.
En dépit de ses nombreux avantages, la création d’une SCI n’est pas nécessairement le choix le plus adapté à l’activité envisagée. Il convient donc au préalable d’étudier avec soin les différences entre les deux régimes. En cas d’investissement à plusieurs, les investisseurs devront alors choisir entre l’indivision ou la constitution d’une SCI.
Quelle différence entre investir en nom propre ou via une SCI ?
Afin de faire le choix adéquat entre investir en nom propre ou en SCI, il est important de comprendre les différences entre ces deux régimes.
En effet, l’investissement immobilier peut être réalisé de 2 manières distinctes :
- L’acheteur acquiert le bien directement en son nom propre : son nom et celui de ses éventuels co-acheteurs figurent distinctement sur le titre de propriété du bien.
- L’acheteur constitue une SCI qui sera propriétaire du bien : l’acheteur peut acquérir le bien au préalable et apporter l’immeuble à la SCI, ou bien effectuer des apports en numéraire et confier à la SCI le soin d’acheter le bien, qui est donc la propriété de la société.
Comment choisir entre investir en nom propre ou en SCI ?
Pour effectuer le meilleur choix entre investir en nom propre ou via une SCI, il est nécessaire de tenir compte d’un certain nombre d’éléments, incluant :
- Le nombre d’investisseurs
- Les relations entre les investisseurs
- La nature de l’activité envisagée (mise en location meublée ou non meublée, achat pour revente…)
- Le montant nécessaire pour réaliser l’investissement
- Le nombre de biens concernés
Selon la situation, le choix de constituer une SCI sera plus ou moins opportun. En effet, il existe certains cas dans lesquels la création d’une SCI est impossible :
- L’acheteur souhaite investir seul
- Les co-investisseurs envisagent une activité de nature commerciale.
L’acheteur investit seul
Au contraire d’autres sociétés comme la Société à responsabilité limitée (SARL) ou la Société par actions simplifiée (SAS), il n’est pas possible de créer une SCI seul.
En effet, l’article 1832 du Code civil dispose, au sujet des sociétés civiles, que “la société est instituée par deux ou plusieurs personnes”, ce qui exclut d’emblée le cas d’une SCI unipersonnelle.
Une personne qui souhaite investir seul ne peut donc faire le choix de créer une SCI. Le greffe du Tribunal de commerce rejette systématiquement les dossiers de création de SCI comportant un associé unique.
L’investisseur seul dispose alors de 2 options :
- Investir en nom propre
- Créer une société unipersonnelle telle que la Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou l’Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)
L’investissement envisagé est de nature commerciale
En tant que société civile, l’objet social de la SCI ne peut comporter de caractère commercial. Dans le cas contraire, la société peut être contrainte de changer de forme juridique.
L’article L.110-1 du Code de commerce établit une liste des actes de commerce qui confèrent une nature commerciale à certaines activités, incluant :
- La mise en location de biens meublés
- L’achat pour revente
Les investisseurs qui souhaitent exercer ce type d’activité doivent exclure d’emblée la création d’une SCI. Il est alors recommandé d’opter pour l’achat d’un bien en nom propre sous le régime de l’indivision, ou de constituer une société commerciale.
Pourquoi investir en nom propre ou en SCI ?
Investir en nom propre ou en SCI est un choix qui dépend de la situation des investisseurs. Objectivement, il n’existe pas de bon ou de mauvais régime, mais chacun présente des spécificités qui le rendent plus adapté à des situations bien précises.
Investir en nom propre
L’investissement immobilier en nom propre convient plutôt aux personnes qui souhaitent acheter un bien seules afin de le conserver sur une longue période.
En investissant en nom propre, ils auront la possibilité de bénéficier de certains avantages :
- Application de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de la plus-value au moment de la revente
- Possibilité de proposer le bien en location meublée
- Durée minimale du bail fixée à 3 ans pour les locations non-meublées
Investir avec une SCI
Il est intéressant d’investir en SCI plutôt qu’en nom propre en présence de plusieurs investisseurs qui souhaitent mutualiser la gestion d’un patrimoine immobilier commun ou s’engager dans un projet de mise en location non-meublée.
En effet, la création d’une SCI familiale offre de nombreux avantages aux personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance. Cette forme juridique permet notamment d’éviter les contraintes posées par l’indivision. L’article 815 du Code civil dispose à ce sujet que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, ce qui a pour conséquence que la personne qui souhaite quitter l’indivision contraint ses co-indivisaires à la vente forcée du bien.
La SCI est également un choix intéressant pour transmettre aisément un patrimoine immobilier aux héritiers en diminuant le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. En transmettant progressivement des parts sociales aux héritiers en veillant à demeurer en-deçà des seuils d’abattement à respecter tous les 15 ans, il est possible d’être totalement exonéré de droits de mutation.
Enfin, la fiscalité de la SCI offre un certain nombre d’avantages aux associés qui y prennent part. Cette forme sociale étant par défaut soumise au régime de l’impôt sur le revenu, il en résulte que la charge du paiement de l’impôt de la société revient aux associés au prorata de leur participation au capital social de la SCI. On parle de SCI transparente ou translucide.
Ainsi, lorsque la société réalise un déficit foncier, celui-ci est reporté sur la déclaration de revenus personnelle de chaque associé, et permet de faire diminuer le montant de leurs revenus globaux, et donc des impôts dus.
FAQ
Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
La SCI supporte plusieurs inconvénients, principalement liés au fait de créer une structure juridique. Parmi eux, on peut citer le coût relatif aux formalités de création, le formalisme attaché à la forme de société, les financements inaccessibles ou encore les obligations d'administration et de gestion
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
Le principal intérêt d'une SCI réside dans la possibilité de gérer un patrimoine immobilier. La SCI familiale peut notamment permettre de se constituer un patrimoine immobilier et d'organiser sa succession.
Quelle différence entre SCI et indivision ?
L'indivision correspond à une copropriété directe. Plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien et détiennent des droits de propriété identiques sur ce bien. La SCI quant à elle, permet une propriété commune mais indirecte.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 29/01/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
Simplement dire au redacteur de cet article qu’il est – ce qui n’est pas courant- d’une clarté et limpidité parfaites
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre remarque et pour votre intérêt pour LegalPlace. Grâce à vos commentaires, nous oeuvrons pour rendre toutes les informations publiées sur notre site les plus claires et compréhensibles possible.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Je valide le commentaire d’UZAN. Bravo pour avoir résumé un dossier aussi épineux en quelques paragraphes si simples !
Bonjour,
Merci infiniment pour votre retour.
Nous sommes ravis que nos articles permettent de vous éclairer.
En espérant encore vous compter parmi nos lecteurs.
L’équipe LegalPlace
Bravo , votre décryptage donnent lune ouverture plus claire pour arriver chez un notaire et lui expliquer ce que nous aimerions mettre en place. Merci
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre commentaire et pour votre intérêt pour nos articles. Nous espérons que ces informations pourront vous aider dans vos démarches.
Si vous souhaitez constituer une SCI, LegalPlace peut réaliser pour vous l’ensemble des formalités. N’hésitez pas à vous renseigner sur notre offre.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai deja 2 biens et j’aimerais creer une SCI en couple. Est ce possible de loger ces 2 biens ensuite dans ma SCI crée? Merci par avance.
Oui mais là SCI devra payer les frais de notaire (comme dans n’importe quel achat immobilier).
Bonjour, Afin d’apporter des biens à une SCI, il convient d’effectuer des apports en nature au capital social de la société. A la suite de cette opération, la société devient propriétaire des biens, et l’apporteur obtient des parts sociales en contrepartie de son apport. En cas d’apport de biens soumis à la publicité foncière, les statuts de la société doivent impérativement être rédigés par un notaire et être constatés par acte authentique, qui devra faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’administration fiscale. Des droits d’enregistrement sont alors dus. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon… Lire la suite »
j’ai un bien en nom propre ,je voudrais le transformer en sci avec mes deux enfants cela et il possible.
Bonjour,
Lorsqu’une personne apporte un bien détenu jusqu’alors en nom propre au capital d’une SCI, ce bien devient la propriété de la société elle-même.
Pour rappel, chaque personne souhaitant devenir associée d’une SCI doit effectuer des apports d’argent ou de biens au capital de la SCI. Le Code civil ne prévoyant aucun montant minimum, il est possible de constituer une SCI avec un capital d’1€ seulement.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Oui transformer un bien en nom propre en sci est possible. Pour créer une SCI, il convient d’effectuer des apports qui constituent le capital social. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales. Ces apports peuvent être de deux sortes : – Les apports en numéraire : il s’agit d’une somme d’argent qui concourt à la formation du capital de la SCI ; – Les apports en nature : les associés décident de donner la propriété de biens qu’ils possèdent à la SCI, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers. Dès lors, il est possible de… Lire la suite »
Bonjour
Merci pour cet article. Une petite question concernant l’achat en nom propre ou en SCI avec un associé évoquée. Est ce qu’un niveau imposition il n’y a pas de différence? même si nous sommes soumis à l’IS ? Merci
Bonjour,
Pouvez-vous préciser votre question ?
Nous vous en remercions par avance.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis gérant d’une Sarl, je souhaite acquérir un bâtiment (valeur 150k) ou je pourrais mettre ma société, dans ce bâtiment il y a 3 locaux, dont deux loué par des entreprises (loyer 13200ht/an pour les 3 locaux)
Ma question est donc: L’intérêt de créer une SCI pour l’achat de se bien est il si intéressant, car les avis des “connaisseurs” sont variables.
Dans l’attente de vous lire.
Cordialement
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
“Dans un second temps, les deux membres du couple peuvent faire en sorte que le conjoint ou le concubin survivant devienne propriétaire du bien immobilier dans une large mesure au décès de l’autre, sans avoir à payer de droits de succession. En effet, chaque époux, partenaire ou concubin est propriétaire de la moitié des parts sociales de SCI en usufruit, et de l’autre moitié en nue-propriété. Lorsque l’un des associés décède, le survivant récupère de facto la deuxième moitié de l’usufruit, sans payer de droits de succession : il est usufruitier de 100 % des parts sociales de la société… Lire la suite »
Bonjour,
Nous prenons note de votre demande et la transmettons immédiatement à nos formalistes. Un expert prendra prochainement contact avec vous pour discuter de votre dossier.
Nous vous remercions d’avoir fait confiance à LegalPlace pour votre projet.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, lorsqu’une SCI achète un immeuble, doit-elle déclarer un établissement secondaire (pour cet immeuble) ?
Merci
Bonjour,
Il n’est nécessaire de déclarer un établissement secondaire que s’il s’agit d’un local utilisé pour les besoins de l’activité. Dans le cas d’une SCI, la société n’est pas tenue de déclarer l’ouverture d’un établissement secondaire à chaque nouvelle acquisition d’un bien. La plupart du temps, ce bien vient simplement intégrer le patrimoine de la société, sans revêtir d’importance déterminante pour l’exercice de l’activité.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. Merci pour cet article très clair et détaillé. Je suis propriétaitaire de plusieurs biens locatifs en indivision loués nus ou meublés mais aussi de bien acquis locatifs acquis seuls. Malheureusement je n’ai acquis aucun des biens acquis à 2 via une SCI, car achat à faire rapidement sous la pression des vendeurs. J’ai 2 questions: -La création d’une SCI semble nécessité du temps. Combien de temps faut-il au minimum pour créer une SCI à 2? -Apparemment il est possible de créer une SCI a posteriori et d’y rajouter les biens immos acquis avant sa création. il parait que cela… Lire la suite »
Bonjour, En réponse à votre première question, le temps requis pour effectuer les formalités de création dépend surtout du retour du greffe. De manière générale, il s’écoule généralement moins d’1 mois entre l’établissement des statuts et la réception de l’extrait Kbis. Chez LegalPlace, nous pouvons réaliser l’ensemble des démarches pour vous et dans un délai réduit. En réponse à votre seconde question, l’apport de biens immeubles soumis à publicité foncière impose d’enregistrer les statuts au Service des impôts des entreprises (SIE). Le montant des droits d’enregistrement dus au titre de cette démarche varie mais n’excède pas 5% de la valeur… Lire la suite »
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réactivité et pour votre réponse détaillée.
Cordialement.
bonjour,
une famille suisse (parents et 3 enfants mariés) souhaite acheter une maison de vacances en France. est-il avantageux d’investir via une société immobilière ou plutôt en nom propre (en partageant l’investissement de base et les frais d’entretien)?
Bonjour,
Il semble qu’il soit plus avantageux d’investir en SCI immobilière familiale à l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous serez imposé sur les dividendes que vous percevrez selon le barème de l’IR, et la société elle ne sera pas imposée.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’aurai SVP 2 questions:
Combien coûte le transfert d’un bien en nom propre vers une SCI? Est-ce un % selon la valeur du bien ? Y a t-il des tranches?
Ce bien ayant été acheté il y a 22 ans révolu, faudra-t-il payer l’impôt sur la plus value lors de ce transfert?
Merci d’avance pour vos réponses!
Bonjour,
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Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour. je n’arrive pas à trouver d’éléments me permettant de répondre à la question suivante : la SCI sera créée dans mon cas (divorcée, famille recomposée). Nous aimerions savoir s’il vaut mieux acheter le bien immobilier en mon nom pour l’apporter en nature à la SCI ? ou créer la SCI qui achètera directement le bien immobilier ? je ne trouve pas les critères permettant de faire le choix. Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour,
Chaque option présente des avantages et des inconvénients.
En apportant le bien au capital de la SCI, il est nécessaire de tenir compte des frais de notaire, la rédaction des statuts devant notaire étant obligatoire, ainsi que des droits d’enregistrement des statuts.
En achetant le bien après la création de la SCI, il est indispensable de prévoir un capital social consistant qui permettra à la société de souscrire un prêt immobilier. Les intérêts d’emprunt doivent également être pris en compte.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
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Bonjour,
Conseillez vous de créer une SCI pour débuter dans l’investissement locatif ou est -il préférable d’investir en indivision à deux ?
Le régime micro foncier en SCI (abattement de 30%) est il possible si l’on est pas déjà propriétaire d’un bien?
Merci,
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour est-il possible d’acheter une SCI et de la mettre en nom propre ?Merci bien .
Bonjour,
Pour détenir les biens d’une SCI en nom propre, il est possible :
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je suis kiné, souhaite acheter mon local, ma femme (mariée sous le régime de la communauté réduite aux acquets) ne veut pas. puis-je acheter ce bien en nom propre en tant qu’entrepreneur individuel. Je précise que je travaille seul.
Bonjour,
Si l’un des époux souhaite acheter un logement seul sous le régime de la communauté légale, ce bien lui appartiendra s’il le finance entièrement ou majoritairement par de l’argent qui lui est propre. En revanche, si le logement est financé par de l’argent commun ou par un emprunt, il sera automatiquement réputé commun aux deux époux.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
j’ai acheté un bien avec ma sci, pour faire un gite, mais après divers renseignements , je m’aperçois que les aides pour la création de gites, ne sont pas données lorsque c ‘est une sci Comment puis je rétrocéder ce bien a titre individuel? Pour peut être plus tard la remettre dans la sci? Sans que cela me coute bien évidement le moins possibleMerci
Cordialement
Sandrine G
Bonjour,
Si vous souhaitez sortir un bien de votre SCI, il faut que vous en soyez propriétaire, et si et seulement si une clause le stipulant est intégré dans les statuts. De plus, il faudra l’accord des différents associés.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous avons actuellement un appartement acheté en 2014, et loué en meublé à l’année. Le notaire nous avait suggéré qu’il était possible de créer une SCI, et de faire un crédit au nom de la SCI, pour racheter ce bien, tout en nous injectant des liquidités en fonds propres. Le conseiller en immobilier a fait la grimace lorsque nous lui avons évoqué cette possibilité. Est ce que cela est possible et légal? Par ailleurs, nous envisageons l’achat d’un autre bien, pour en profiter à titre personnel, et le louer le reste du temps en R B&B par exemple. Vaut-il… Lire la suite »
Bonjour,
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