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Le simulateur de calcul de l’IS en SCI
Dernière mise à jour le 11/02/2022
Le simulateur pour société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS) donne la possibilité d’effectuer la simulation de l’investissement immobilier. Cet outil permet notamment d’estimer facilement le montant effectif d’IS à payer en SCI. Il faut savoir que cette dernière est soumise de manière irrévocable à l’IS ; une option qui présente un certain nombre d’attraits fiscaux. Notons qu’il est impératif pour la société civile immobilière relevant de l’IS de tenir une comptabilité en suivant le principe des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Comment calculer l’IS pour une SCI ?
Il est primordial d’avoir conscience que la société civile immobilière à l’IS est soumise de manière directe à l’impôt. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus à partir du bénéfice net d’impôt, soit le bénéfice sur lequel la SCI a payé l’impôt.
L’IS permet d’effectuer certaines opérations fiscales qui sont, selon les cas, plus ou moins intéressantes, comme l’amortissement des biens. Cet impôt est appliqué sur les bénéfices des sociétés, suivant le tableau ci-dessous.
| Bénéfices | Pourcentage d’IS |
| En dessous de 38 120 € | 15 % |
| Au-delà de 38 120 € | 25 % |
Aussi, si avec un montant total des loyers de 20 000 € par an une SCI dispose par exemple de 4 000 € après avoir réglé l’ensemble de ses charges, elle doit alors payer 600 € d’impôts sur les sociétés à l’administration fiscale (4 000 € x 15 %).
Pourquoi utiliser un simulateur pour SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Il est plus pratique de se servir de cet outil pour effectuer la simulation d’un investissement à l’IS. Il permet d’obtenir des résultats précis de manière plus facile et rapide sur les calculs à effectuer, et s’assurer de faire les bons choix stratégiques.
Apport personnel dans le financement
Lors de la création de la société, le ou les immeubles qui seront exploités doivent être financés. Entre autres solutions, les associés peuvent constituer le capital par un apport personnel. Son montant fait partie des éléments indispensables à l’estimation du coût de l’investissement.
Taux de revalorisation annuelle de l’immeuble
Le taux de revalorisation annuelle de l’immeuble permet d’évaluer la valeur du bien au bout d’un certain nombre d’années. Il est tout aussi important de l’intégrer dans la simulation afin d’estimer correctement le prix du bien à acheter ou à vendre.
Revenu fiscal de référence de l’investisseur
Selon son montant, le revenu fiscal de référence, ou RFR, permet au contribuable d’être exonéré ou de payer moins de taxes. En principe, c’est l’administration fiscale qui se charge de le calculer. Son montant est disponible sur l’avis d’imposition.
Nombre de parts fiscales
Le nombre de parts fiscales compte parmi les éléments à renseigner dans le simulateur pour SCI à l’IS afin de déterminer entre autres la tranche marginale d’imposition. Il est utile pour calculer le quotient familial.
Tranche marginale d’imposition (TMI)
Il s’agit de la dernière tranche de l’impôt sur le revenu (IR), celle qui indique le taux auquel les revenus sont fiscalisés. Il devient plus simple de l’estimer grâce au simulateur d’investissement immobilier à l’IS.
Coût du crédit
Le coût total du crédit, qu’il soit amortissable ou in fine, est également facilement obtenu en utilisant l’outil de simulation. Il suffit de compléter les informations demandées telles que le montant de l’investissement et la durée du crédit.
Résultat financier de l’investissement
Le simulateur pour SCI à l’IS permet d’obtenir rapidement le résultat financier de l’investissement, accompagné des détails suivants :
- Effort d’épargne moyen sur 20 ans ;
- Taux de rendement interne de l’investissement sur la même durée ;
- Total des impôts payés.
Tableau d’amortissement du crédit
Selon le type de crédit choisi, le tableau d’amortissement est aussi disponible dans les résultats. Pour qu’il soit bien correct, il suffit de remplir soigneusement les informations concernant le crédit, à insérer dans le simulateur.
Résultat comptable de l’activité de location immobilière
Cette partie donne le résultat comptable de l’activité de location immobilière par la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés. Elle détaille :
- Les loyers ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les charges de propriété ;
- Les amortissements ;
- L’imputation des frais d’acquisition ;
- Le résultat comptable distribuable.
Coût de l’impôt sur les sociétés
Quant à cette partie, elle met en lumière le sort des déficits et les conséquences fiscales de l’investissement. Il est possible d’y retrouver en détail :
- Le résultat comptable ;
- Les déficits non imputés ;
- Le cumul des déficits non imputés ;
- L’utilisation des déficits ;
- Le solde ;
- Le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés ;
- L’IS, y compris la plus-value au terme des 20 ans ;
- L’impôt sur dividendes payé par l’associé ;
- La contribution sur les revenus locatifs.
Impact sur la trésorerie de l’investisseur
Le simulateur permet également d’évaluer l’impact sur la trésorerie de l’investisseur. L’outil donne par exemple la possibilité d’estimer :
- Les loyers ;
- L’annuité du prêt immobilier ;
- Les charges de propriété ;
- La trésorerie nette ;
- L’enrichissement patrimonial.
Quels sont les attraits fiscaux que présente la SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Pour rappel, la SCI est soumise de plein droit à l’IR. En choisissant l’option irrévocable à l’IS, elle bénéficie de :
- La déductibilité des frais d’acquisition du bien ;
- L’amortissement des travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ;
- L’amortissement de l’immeuble au taux de 2 % par an pendant toute la durée de détention du bien.
Quelle est la contrepartie à ces avantages fiscaux ?
En revanche, la SCI subit une imposition sur la plus-value immobilière. Elle est obtenue par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition à partir des amortissements effectués, sans qu’elle puisse demander une exonération après 30 ans de détention du bien. D’autre part, quand les associés se versent des dividendes, ceux-ci sont fiscalisés entre les mains de l’associé au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %.
Rappel : que faut-il savoir sur la société civile immobilière soumise à l’IS ?
Dans la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés, le résultat est déterminé en prenant en compte :
- La quasi-totalité des charges réelles ;
- L’amortissement du bien.
L’option pour l’IS a surtout des conséquences au niveau de :
- L’imposition des revenus ;
- La détermination du résultat imposable ;
- L’imposition des plus-values de cession de biens immobiliers.
Elle impacte également les modalités d’imposition des cessions de parts sociales de la société par un associé.
Créer ma SCI
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/02/2022
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Je suis sur idr de 4 lots et je vais louer en meublé donc je suis obligé de partir sur une sci a l’IS??
Bonjour,
En principe, si l’activité de la SCI est de la location meublée, alors elle est soumise à l’IS. Il y a deux exceptions :
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
S’agissant de l’activité de location meublée pratiquée par une SCI, cette dernière devra en principe être soumise à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, il existe deux exceptions :
Si la location meublée constitue moins de 10% de vos recettes;
Si la location meublée est occasionnelle;
Dans ces deux cas, la SCI sera soumise à l’IR.
En espérant avoir répondu à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour, où se trouve le simulateur dont il est question?
Bonjour,
Des simulateurs sont disponibles sur de nombreux sites internet. La simulation peut également être effectuée par un expert-comptable.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous sommes en train un bien à rénover que nous souhaitons louer dans un premier temps comme lieu de stockage pour l’entreprise de mon conjoint. Nous ne savons pas pour l’instant si nous souhaiterons le transformer en habitation. C n’est pas à l’ordre du jour. Des travaux sont pour l’instant à effectuer. Nous hésitons entre créer une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS ? Option tva ou pas ? Nous sommes un couple sans enfant, pacsés. Et nous souhaiterions que le capital soit détenu à hauteur de 5% par la holding de mon conjoint. Est ce que… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Les charges de copropriété, les assurances, les frais de comptabilité, les frais d’agence, les travaux sont-elles des charges déductibles ?
Merci
Bonjour,
La liste des charges déductibles dans une SCI imposée à l’IS figure à l’article 31 du code général des impôts, vous pouvez la consulter via le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041587070/#
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour nous avons vendu un bien en Sci soumis à l’Is mais acheté un autre bien avec le bénéfice de la première, est que la plu value est calculée uniquement sur la vente du premier bien ou le fait d’avoir ré investi est pris en compte?
En gros est ce que l’imposition dépend du bénéfice total de la société, ou est divisée par bien vendu?
Je ne sais pas si je suis très claire ^^
merci d’avance
Bonjour,
Dans une SCI à l’IS, la plus-value réalisée à la suite de la vente du bien est incorporée dans le résultat de la société. L’impôt sur les sociétés est par la suite appliqué aux bénéfices imposables constatés à la clôture de l’exercice social.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
bonjour
je souhaite acquerir ma residence principale et la mettre en SCI familiale avec mes 2 enfants
comment calculer l’IS avant de ma lancer car je ne veux pas me retrouver a payer des impots
Merci
Bonjour, Si vous faites le choix de soumettre votre SCI à l’IS, ce ne sont plus les associés qui paient l’impôt, mais la société qui est directement imposée sur ses bénéfices. Le barème de l’impôt sur les sociétés est le suivant : – 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 €, – 25% pour les bénéfices supérieurs à 38 120 € Ainsi, si vous réalisez par exemple 50000€ de bénéfices, la première tranche de 38120€ sera imposée à hauteur de 15% (soit 5718€), et le reste, soit 11880€, sera imposé à hauteur de 25% (soit 2970€). En espérant… Lire la suite »
Bonjour
En terme de fiscalité, qu’est ce qui est le plus intéressant ? Sci avec IS ou SCI avec IR ?
Bonjour
Suite à un contrôle fiscal mon Sci a IR A ETE requalifiee a l IS
SCI CREE EN OCTOBRE 2014
CONTRÔLE 2018 2019 2020
L Immeuble a été achete pour 500000 euros
On a effectué des travaux Pour 150000 euros en apport personnel
Quelle sont les consequences?
Merci pour votre réponse
Cordialment
Bonjour,
Votre SCI sera alors soumise à l’IS avec un taux fixé à 25 %. Pour en savoir plus sur le régime de l’IS, nous vous invitons à consulter notre article sur le sujet : https://www.legalplace.fr/guides/sci-is/.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
avec une SCI à L IS qui fait 30 000 € de bénéfice.( taux 15%)
Après imposition–> 25 500 €
Question :
Merci d avance de votre retour
Bonjour,
Si vous décidez de vous verser des dividendes, il faudra les indiquer sur votre déclaration de revenus, à la rubrique dédiée aux revenus de capitaux mobilier. Ils seront alors imposés au taux unique de 30% correspondant à la flat tax.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai actuellement une sci à l’IR depuis près de 16ans. les loyers servent à rembourser un emprunt qui devrait se terminer en 2028. Je suis cependant imposée, ne touchant pas ces revenus, la situation est devenue très compliquée pour payer cet impôt (revenu +CSG RDS). Ce revenu de capitaux mobiliers me fait passer dans la tranche marginale à 30% (l’autre associé également) Si nous changeons et passons à l’IS 1/ comment la société paye t-elle l’impôt puisqu’elle n’a pas de liquidité : les associés mettent la somme sur le compte? 2/ je vois beaucoup d’info sur l’impôt mais que… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je suis en Sci à l Is, nous souhaitons revendre un bien (le seul) de la Sci acquis en 2022 , Prix d acquisition + travaux 250000 €, revente 550 000€, le résultat fiscale de la Sci va être de 10 000 € pour 2024, à cela je vais ajouter les 300 000 € de bénéfice réalisé par la vente de mon bien, soit un résultat fiscale de 310 000 € taxé à 25 % (IS) Soit en principe un impôt sur les sociétés pour 2024 de 77500 € Mais si entre temps toujours sur l exercice 2024 je… Lire la suite »
Bonjour,
Si vous utilisez les bénéfices de la vente pour acheter un nouveau bien et réaliser des travaux, cela peut réduire votre impot sur les sociétés, mais pas nécessairement de la même manière que vous l’espèrez.
Les dépenses seront généralement amorties sur plusieurs années, ce qui peut réduire votre impôt sur le long terme mais mais forcément dans l’immédiat.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin de vous donner des conseils adapté à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous avons injecté de l’apport dans notre SCI à l’IS, nous souhaitons le récupérer, celui ci est il imposable ( comme les dividendes?)
cordialement
kevin
Bonjour,
Les apports injectés dans une SCI à l’IS ne sont pas imposables lorsqu’ils sont récupérés par les associés, car ils ne sont pas considérés comme des revenus distribués comme les dividendes. Cependant, il peut y avoir des conséquences fiscales lors de la sortie des associés de la SCI, notamment en cas de plus-value sur leurs parts sociales.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace