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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Dernière mise à jour le 29/03/2024
La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.
Ce type de forme sociale présente l’avantage d’être facilement accessible et peu coûteux, cela le rend par ailleurs très attractif.
Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?
Une société civile de placement immobilier est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse (attention à ne pas la confondre avec la SCI).
La SCPI est gérée par le Code Monétaire et Financier et par le Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers.
La société collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.
Il existe 2 types de SCPI :
- La SCPI d’entreprise : elle acquiert et gère des immeubles à usage commercial ;
- La SCPI d’habitation : elle acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation.
Quelles sont les missions de cette société ?
Les missions de la SCPI sont les suivantes :
| Mission n°1 : | Acquérir des biens immobiliers |
| Mission n°2 : | Rechercher des locataires |
| Mission n°3 : | Etablir l’état des lieux |
| Mission n°4 : | S’acquitter des charges |
| Mission n°5 : | Effectuer des travaux |
| Mission n°6 : | Récupérer les loyers |
Les immeubles détenus par la société sont les suivants :
- Les immeubles loués ou offerts à la location à compter de l’acquisition par la société ;
- Les immeubles construits, réhabilités ou rénovés en vue de la location ;
- Les terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser, limitée par un document d’urbanisme.
Quelle est la différence entre la SCPI et les autres sociétés civiles ?
Il est important de faire la distinction entre la SCPI, la société civile et la société immobilière.
La société civile est une forme sociale n’ayant pas d’activité commerciale.
La société civile immobilière est une société ayant pour but la location ou la gestion d’un bien immobilier.
La SCPI, quant à elle, a pour mission la rémunération des investisseurs ou la réalisation d’économies d’impôt par l’investissement.
Quelles sont les étapes de création ?
Pour créer une SCPI, il faut :
- Remplir les conditions légales ;
- Accomplir les formalités administratives.
Les conditions légales à remplir
Le législateur a ajouté des spécificités relatives à l’organisation des SCPI.
Les conditions à remplir sont les suivantes :
- Détenir un capital social minimum de 760 000€ ;
- Obtenir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ;
- Justifier d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF ;
- Assurer la gestion de la SCPI par une société de gestion.
Les formalités
Afin de créer une SCPI, il faudra d’abord préparer tous les documents nécessaires à sa création, viendra ensuite la rédaction de l’annonce légale puis le dépôt du dossier au greffe.
La rédaction de l’annonce légale
Ces frais sont variables et dépendent du département, du support d’annonces légales et du nombre de mots que l’on y insère.
Le prix est généralement de 118€ mais il peut augmenter.
Les informations à renseigner sont les suivantes :
- La date de signature des statuts de la société ;
- La forme sociale ;
- Le montant du capital social et le nombre maximum/minimum du capital s’il est variable ;
- La dénomination sociale ;
- L’adresse du siège social ;
- Le prénom et le nom du gérant ;
- La durée de la société.
Une fois l’annonce légale rédigée, le gérant reçoit une attestation d’annonce légale qu’il faut déposer au greffe.
Le dépôt du dossier de création au greffe
Le dépôt se fait auprès du greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel est situé le siège social. Généralement, il s’agit du greffe du département.
Il faudra s’acquitter d’un prix de 70,39€ pour faire traiter ce dossier.
Les élément à déposer sont les suivants :
- Un exemplaire des statuts signés et datés ;
- L’acte de nomination des gérants ;
- Un justificatif de jouissance des locaux (bail, titre de propriété) ;
- Une copie certifiée conforme de la carte d’identité du gérant et des associés ;
- Une déclaration de non condamnation et de filiation datée et signée par le gérant ;
- Un formulaire M0 ;
- L’attestation de publication dans un support d’annonces légales ;
Comment investir dans une SCPI ?
Deux options s’offrent aux investisseurs lors de l’achat de parts :
- L’achat direct ;
- L’achat indirect.
L’achat direct
Une relation d’investissement direct est établie lorsqu’un souscripteur achète des actions directement auprès d’une société de gestion, d’un gestionnaire de portefeuille ou d’une banque.
L’achat indirect
Il s’agit d’une collecte de fonds auprès d’investisseurs.
Cela permet d’investir dans des placements locatifs puis de verser à chacun des investisseurs des revenus fonciers nets.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la société civile de placement immobilier ?
L’investissement en SCPI présente des avantages et des inconvénients mais reste toutefois très attractif.
Les avantages de la SCPI
Les avantages que présente la SCPI sont les suivants :
| Avantage n°1 : | – L’investissement en “pierre papier” est accessible à un large public ;
– Possibilité d’investir dans un SCPI de rendement ou fiscale pour 185€ ; – Pas de limite maximum d’investissement ; |
| Avantage n°2 : | – La mutualisation des risques lorsque l’on dispose d’un pourcentage dans chacun des biens immobiliers de la SCPI ;
Exemple : En SCPI même si un locataire fait défaut, le risque sera mutualisé avec les autres loyers perçus. |
| Avantage n°3 : | – Aucune gestion de trésorerie ;
– La SCPI verse à ses associés un loyer net de charges ; – Pas de gestion pour l’investisseur ; |
| Avantage n°4 : | – La SCPI est rentable ;
– Cette rentabilité est supérieure à celle de l’immobilier direct ; |
| Avantage n°5 : | – Flexibilité de la SCPI lors de la cession de parts sociales ;
– Possibilité de vendre une partie de ses parts et de conserver l’autre pour avoir des rendements. |
Les inconvénients de la SCPI
Cependant, la SCPI présente quelques inconvénients :
| Inconvénient n°1 : | – Risque de perte de capital car la valeur du parc immobilier dépend de la conjoncture immobilière ;
– Rôle limité des investisseurs qui apportent principalement du capital à la SCPI ; |
| Inconvénient n°2 : | – Risque de carence locative possible car le taux de distribution sur valeur de marché est lié à celui de l’occupation financier ; |
| Inconvénient n°3 : | – La revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion ; |
Quels sont les différents régimes fiscaux applicables aux SCPI ?
Les règles en matière de fiscalité pour les placements en SCPI dépendent de la nature des gains et de leurs origines géographiques.
Le régime de droit commun
Il s’agit du cas le plus simple et il ressemble au traitement fiscal réservé aux salaires et aux pensions de retraites.
Les dividendes provenant d’une SCPI doivent être déclarés en tant que revenus fonciers et être taxés à l’impôt sur le revenu (IR) au barème progressif.
Ce barème comporte 4 tranches (de 11% à 45%), auxquelles il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Le régime du micro-foncier
Il s’agit d’une option créée par le législateur pour simplifier le processus de calcul de l’imposition des revenus fonciers.
Il s’applique aux épargnants percevant moins de 15 000€ de revenus fonciers avant imputation des charges foncières et des intérêts d’emprunt.
Dans le cadre de cette option, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué aux revenus bruts perçus.
Les revenus de source étrangère
Il s’agit des revenus de la SCPI issus d’immeubles situés à l’étranger.
Il existe deux cas de figure s’appliquant à ces revenus permettant d’éviter une double imposition :
- Le législateur considère que les revenus déjà imposés à l’étranger vont générer un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français correspondant à ces revenus : ils sont gommés de la base imposable mais ils pèsent sur le revenu global en termes de taux d’imposition moyen ;
- Les revenus taxés à l’étranger sont exonérés de fiscalité française mais sont pris en compte pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus de source française : cela revient à augmenter le taux moyen d’imposition des autres revenus.
En somme, dans la plupart des cas, une fiscalité amoindrie s’applique sur ces revenus de source étrangère.
L’économie réelle par rapport à des revenus français dépend de chaque tranche d’imposition.
En outre, ces revenus de source étrangère sont exonérés de prélèvements sociaux.
Le cas des plus-values immobilières
Elles répondent à un régime spécifique et sont imposées à un taux forfaitaire de 19% auquel il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour la durée d’abattement d’une durée supérieure à 5 ans, il existe un mécanisme d’abattement :
- Abattement de 6% à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème ;
- Abattement de 4% à partir de la 22ème année ;
Le bien est exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux, il existe un mécanisme comparable :
- 1,65% d’abattement de la 6ème à la 21ème année ;
- 9% au-delà de la 22ème année.
L’exonération complète intervient au-delà de la 30ème année.
Le cas de la SCPI dans l’assurance vie
Il est possible de placer des parts de SCPI dans l’assurance vie, elles vont alors entrer dans l’enveloppe fiscale du contrat.
Les revenus générés et les plus-values potentielles forment un “pot commun” qui bénéficie de l’exonération de fiscalité au bout de 8 ans :
- Jusqu’à 4 600€ de gains annuels pour une personne seule ;
- Jusqu’à 9 200€ pour un couple soumis à imposition commune et taux forfaitaire de 7,5% au delà ;
- Jusqu’à 150 000€ de versements postérieurs au 27/09/2017 avec un taux porté à 12,8% au-delà de ce montant.
FAQ
Quelle durée de placement est conseillée pour les SCPI ?
Une durée de détention recommandée de 10 ans.
Quel est le rendement d’une SCPI en 2022 ?
La collecte nette des SCPI a augmenté de 45% pendant les 9 premiers mois de 2022. Les SCPI de bureaux captent une partie majeure de cette collecte. Le taux de rendement annualisé moyen des SCPI se fixe à 4,26% au 31 septembre 2022.
Quelle est la motivation principale d’un investissement en SCPI ?
Acheter des parts de SCPI permet également de se prémunir contre l’inflation. La performance des SCPI est supérieure à l’inflation et l’immobilier représente un placement sensible à l’inflation.
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 29/03/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
