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Peut-on sous-louer un local commercial ?
Dernière mise à jour le 08/12/2023
La sous-location du bail commercial nécessite l’autorisation du bailleur. La sous-location est une convention en vertu de laquelle le locataire titulaire du bail commercial initial met à disposition tout ou partie des locaux à un tiers en contrepartie d’une compensation financière.
De l’interdiction de la sous-location du bail commercial par le Code de commerce
Le régime des baux commerciaux est encadré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
À ce titre, l’article L145-31 du Code de commerce dispose que la sous-location partielle ou totale des locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite, sauf accord du bailleur ou stipulation conventionnelle contraire. Cela signifie que si le locataire souhaite procéder à la sous-location de tout ou partie des locaux qu’il occupe, celui-ci devra, soit en informer le bailleur afin d’obtenir son accord tacite ou exprès, soit prévoir une clause spécifique au contrat de bail commercial.
Dans tous les cas, la sous-location du bail commercial doit résulter d’une autorisation claire et non équivoque de la part du bailleur pour être valable.
Attention ! En cas de sous-location sans autorisation préalable du bailleur ou sans accord conventionnel entre les parties, le bailleur pourra, de plein droit, mettre fin au bail du locataire principal ou refuser de renouveler le contrat. Dans ce cas, le locataire sera déchu de la propriété commerciale et le bailleur ne sera tenu au versement d’aucune indemnité d’éviction.
Dès lors que la sous-location du bail commercial est autorisée par le bailleur, celle-ci est rattachée au contrat de bail commercial initial et est donc soumise aux mêmes conditions.
Les conditions à la sous-location du bail commercial
Pour être valable, la sous-location du bail commercial doit répondre à certaines conditions de validité.
Étape 1 : La manifestation de la volonté du locataire principal de procéder à la sous-location du bail commercial
En premier lieu, le locataire principal doit signifier au bailleur de façon formelle sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux faisant l’objet d’un contrat de bail commercial. Pour ce faire, il doit manifester sa volonté auprès du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification par acte d’huissier. Dès notification au bailleur, celui-ci dispose d’un délai de 15 jours pour répondre favorablement ou non à la requête du locataire.
Bon à savoir : En l’absence de réponse du bailleur, le principe est que le silence vaut acceptation de la demande du locataire.
Étape 2 : L’autorisation formelle du bailleur
Comme vu précédemment, toute sous-location du bail commercial, qu’elle soit totale ou partielle, doit faire l’objet d’un accord tacite ou exprès de la part du bailleur. Une clause peut également être insérée à cet effet dans le bail commercial.
À noter qu’il est recommandé de demander un accord écrit au bailleur afin de pouvoir rapporter la preuve juridique de son accord pour la sous-location du bail commercial.
Dans tous les cas, l’accord du bailleur doit être clair et non équivoque afin de ne laisser aucune place à l’interprétation.
Bon à savoir : En cas d’acceptation du bailleur, le sous-locataire bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Il ne peut toutefois pas, sauf disposition contraire, effectuer le changement de destination du local professionnel en habitation ou commercial en habitation.
Étape 3 : Le concours du propriétaire-bailleur au contrat de sous-location du bail commercial
Même s’il a donné son accord à la sous-location des locaux faisant l’objet d’un bail commercial, le bailleur doit concourir au contrat de sous-location. Ce principe résulte de l’alinéa 2 de l’article L145-31 du Code de commerce susvisé. Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours afin de faire savoir s’il souhaite concourir ou non au contrat de sous-location du bail commercial. Le cas échéant, la sous-location sera considérée comme irrégulière.
Le concours du propriétaire-bailleur au contrat de sous-location permet de rendre opposable le contrat de sous-location au bailleur. Par cette formalité, le sous-locataire peut également faire valoir ses droits auprès du propriétaire-bailleur. Le sous-locataire a donc tout intérêt à rechercher le concours du bailleur pour la sous-location du bail commercial si le locataire principal ne le fait pas lui-même.
Régime juridique de la sous-location du bail commercial : droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire
Comme évoqué ci-dessus, le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que le locataire principal. À ce titre, par exemple, si le locataire souhaite mettre fin au bail commercial lors d’une période triennale, alors la sous-location prend fin également.
Par ailleurs, si le montant du loyer est supérieur à celui de la location principale, alors le propriétaire a le droit d’exiger une augmentation correspondant à la différence entre les deux loyers.
Bien qu’il n’existe aucun lien contractuel direct entre le propriétaire et le sous-locataire, ces derniers doivent respecter des obligations et possèdent des droits qu’ils peuvent exercer de plein droit :
- Le bailleur peut agir directement contre le sous-locataire en cas d’impayés du loyer et/ou des charges locatives ;
Attention ! Si le montant du loyer de la sous-location est inférieur à celui de la location principale, alors le bailleur ne pourra se retourner contre le sous-locataire qu’à hauteur du montant du loyer de la sous-location.
- Le sous-locataire est tenu de respecter l’usage et la destination des locaux, sauf disposition contractuelle contraire ;
- À l’issue du contrat de bail commercial, si le bailleur refuse l’offre de renouvellement du locataire principal, alors le sous-locataire n’aura aucun droit quant au renouvellement de son contrat de sous-location. Dans ce cas, au titre de la propriété commerciale, le locataire et le sous-locataire auront tous deux droit au versement d’une indemnité d’éviction à titre de compensation ;
Bon à savoir : À l’inverse, si le bailleur accepte le renouvellement du bail commercial, alors il doit, en principe, renouveler également le contrat de sous-location.
Le sous-locataire et le locataire principal sont, quant à eux, liés par un contrat de façon directe. À ce titre, le sous-locataire a les mêmes obligations qu’un locataire classique. Il est notamment tenu de payer le montant du loyer et des charges locatives ainsi que d’user paisiblement des locaux sous-loués.
Résiliation du contrat de bail commercial et sous-location
Comme vu précédemment, la fin du bail commercial initial emporte la fin du contrat de sous-location.
Néanmoins, en cas de résiliation anticipée du bail commercial, le sous-locataire pourra se retourner contre le locataire principal afin d’obtenir réparation de son préjudice. En particulier, le sous-locataire pourra prétendre au versement de dommages et intérêts à titre de compensation.
Modèle gratuit d’autorisation de sous-location de bail commercial
Adresse postale complète du bailleur
Nom et prénom du locataire
Adresse postale complète du locataire
Fait à (ville de signature), le (date de signature),
Objet : Acceptation de sous-location du bail commercial
Vous m’avez informé le (date de réception de la notification) de votre intention de sous-louer le local situé au (adresse du local) faisant l’objet d’un bail commercial signé le (date de signature du contrat).
Par la présente, je vous informe en retour de mon autorisation de sous-location du bail commercial conformément aux dispositions de l’article L145-31 du Code de commerce.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature du bailleur.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Je viens de lire votre article qui est fort intéressant, toutefois, la loi dispose que … et ne stipule pas! (Cf l’article 145-31 du Code de commerce stipule…)
Respectueusement
Bonjour
On me dit que les assureurs du local ne couvrent pas (degat des eaux par exemple) en cas de sous location… Qu’en est-il vraiment?
Bonjour,
Tout dépend de la couverture de votre contrat d’assurance. Afin de savoir si les dégâts des eaux, en cas de sous location sont couverts, nous vous conseillons de vérifier votre contrat d’assurance ou de contacter votre assureur, si besoin.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Quid de la durée du contrat de sous-location? Peut-il être d’un an ou deux seulement? Merci d’avance
Bonjour,
La loi n’impose aucune durée pour le contrat de sous-location d’un local commercial. Cependant, celui-ci cesse de plein droit à l’expiration du bail principal.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Quid du cas où le sous-locataire paie ses loyers, mais pas le locataire principal ? Le bailleur peut-il se retourner contre le sous-locataire pour obtenir réparation s’il n’y arrive pas avec le locataire ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
J’aimerai bien avoir la réponse à cette question moi aussi
Bonjour,
Où dois-je déclarer Les loyers perçus du sous-locataire ?
Bonjour,
En principe, vous devez remplir une déclaration 2042-C-PRO, et déclarer vos revenus dans la catégorie “revenus industriels et commerciaux professionnels” lorsqu’il s’agit d’une location meublée professionnelle. Pour plus d’informations, il est préférable de se rapprocher du service des impôts.
En espérant que cette réponse vous a été utile.
L’équipe LegalPlace
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis locataire d’un local commercial qui est sous loué légalement à une autre entreprise, présente sur le bail signé avec la propriétaire.
Ma sous locataire me demande une quittance de loyer. Est ce à moi de lui fournir ou à la propriétaire? Sachant qu’elle me verse sa part et que je règle moi même la totalité du loyer à la propriétaire… Je ne trouve pas de réponse dans ce sens . Merci de votre aide.
Bonjour,
Il n’existe en principe aucun lien de droit direct entre le sous-locataire et le bailleur. Ainsi, il semblerait qu’il appartient au locataire de fournir la quittance de loyer au sous-locataire.
Si vous souhaitez recourir à un modèle de quittance de loyer, vous pouvez télécharger celui mis à votre disposition par LegalPlace en cliquant sur le lien suivant : https://www.legalplace.fr/contrats/quittance-de-loyer/
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
J’aimerai savoir est ce le preneur a le droit de demander un caution au sous-locataire?
Bonjour,
Il n’existe pas de disposition légale qui interdit au preneur de demander une caution au sous locataire, de ce fait, ce dernier peut se permettre de demander une telle chose.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour , j’aimerais savoir ce qui ce trouve exactement dans le loyer du sous locataire .
savoir si il peu y avoir l’électricité , le téléphone ….
Bonjour, Il est possible de sous louer un local commercial avec l’autorisation du bailleur. Elle est rendue possible par un convention en vertu de la laquelle le locataire titulaire du bail met à disposition, toute ou partie des locaux à un tiers en contrepartie d’une compensation financière. Le contenu du loyer du sous locataire est soumis au fait que le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal. Le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu’il n’en a lui-même. Il faudra donc vous référer au contrat de de bail commercial… Lire la suite »
Bonjour,
Ma sous locataire est en train de vider son local entierement pendant mes vacances et sans me prevenir par oral ou par ecrit quels sont mes droits?
y a til une loi qui stipule que la piece doit rester pleine jusqu a la fin du preavis
cordialement
Bonjour,
la sous-location partielle ou totale des locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite, sauf accord du bailleur ou stipulation conventionnelle contraire. Cela signifie que si le locataire souhaite procéder à la sous-location de tout ou partie des locaux qu’il occupe, celui-ci devra, soit en informer le bailleur afin d’obtenir son accord tacite ou exprès, soit prévoir une clause spécifique au contrat de bail commercial.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je sous loue une partie d’un local commercial à une amie qui devient mon bailleur, avec accord écrit du bailleur principal. Une fois installée le bailleur principal (pas mon amie) me demande un dépot de garantie pour m’installer, ce qu’il n’avait pas mentionné au départ. En a t’il le droit ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour,
La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).En règle générale, le montant du dépôt de garantie du bail commercial est égal à : 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance – terme à échoir. 2 trimestres de loyer lorsque le loyer est payable en fin de mois – terme échu.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous sommes sous locataire d’un espace et souhaitons sous louer une partie de ce dernier (vu avec le propriétaire). Nous mettons à disposition 8 postes de travail avec mobilier, est-ce obligatoire de quand même préciser le nombre de m2 dans le bail ?
Merci d’avance
Bonjour,
Le nombre de m2 d’une surface louée grâce à un bail commercial n’est pas une mention obligatoire à faire figurer dans le bail mais vous pouvez le faire si vous le souhaitez.
En revanche, le bailleur doit annexer au contrat de bail une annexe environnementale pour les surfaces supérieures à 2000 m2.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Je suis sous-locataire d’un cabinet. Nous appellerons “F” le bailleur (Société civile immobilière) et “J” le locataire (Société civile de moyen). Le bail principal entre J et F est de 9 ans (janvier 2020 et janvier 2029). Mon bail, donc entre moi et J a pris effet en janvier 2023 jusqu’en janvier 2029, soit 6 ans. À l’article 2, concernant la durée, il est mentionné la phrase “le sous-locataire” renonçant expressément à la faculté de donner congé avant l’expiration de cette durée.” Si je comprends bien, je n’ai aucun moyen de partir avant janvier 2029. C’est bien ça ?… Lire la suite »
Bonjour, La sous location de local commercial est possible avec l’autorisation du bailleur et s’il a connaissance des conditions dans lesquelles s’effectue la sous location. Ensuite, le locataire ne peut pas consentir plus de droits qu’il en a lui même au sous locataire. Ainsi, il bénéfice des mêmes droits que le locataire principal. Pour modifier le bail, vous pouvez en faire la demande au locataire principal afin d’établir un avenant au contrat de sous location. Si vous avez besoin de davantage d’information n’hésitez pas à solliciter un professionnel en la matière. En espérant avoir su répondre à vos interrogations. L’équipe… Lire la suite »
Bonjour, je loue un local avec un bail commercial. J’aimerais sous-louer partiellement ce local (j’ai l’accord du propriétaire). Comment dois-je déclarer les revenus de sous-locations aux impots sur la 2042 C Pro ? Merci
Bonjour,
Il est possible de sous-louer un local commercial dès lors que le bailleur l’autorise et qu’il a connaissance des conditions de sous-location.
Dans ce cas, le locataire principal est responsable à l’égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions contractuelles.
Quant à la déclaration d’impôt, il est préférable de vous renseigner directement auprès de l’administration fiscale car votre situation peut dépendre des conditions dans lesquelles le bailleur loue le local commercial concerné.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaite sous louer mon local, le propriétaire est d’accord.
Je récupère sur mon loyer la TVA.
Le sous locataire a t’il les mêmes obligations que moi, c’est à dire loyer Ht +TVA ou que le Ht car je ferai moi même les quittances?
Merci pour votre retour
Bonjour, Si le bailleur a autorisé la sous location alors le locataire peut sous louer le local commercial. Et lors de la sous location, le locataire ne peut octroyer au sous locataire plus de droit qu’il n’en dispose lui même. Ainsi, le contrat de sous location doit contenir les informations suivantes : – Description du local sous-loué – Affectation du local sous-loué (c’est-à-dire l’activité exercée) – Loyer de la sous-location – Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire – Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l’égard du bailleur – Durée de la sous-location. En espérant… Lire la suite »
Bonjour ,
Je avis sous loue un bail commercial est ce que le locataire principale a le droit de me demander un poucentage sur chiffre daffaire?
Merci
Bonjour,
Le contrat de sous-location d’un local commercial doit nécessairement prévoir un montant de loyer et la répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire.
Les parties peuvent prévoir que le loyer sera fixé en pourcentage du chiffre d’affaires. Toutefois, cela doit être prévu dans le contrat signé par les parties.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
dans le cadre d’une sous location totale des locaux loués, la taxe foncière est elle à la charge du locataire principal ou du sous locataire ?
merci
Bonjour,
Dans le cadre d’un local commercial, la taxe foncière revient au bailleur sauf si le bail mentionne qu’il revient au locataite de la payer.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Merci pour votre retour. Le bail stipule la taxe foncière à la charge du locataire j’ai omis de le préciser dans ma description, d’où mon interrogation qui repose sur le possible transfert des droits entre le locataire principal vers le sous-locataire.
Bonjour, En principe, la taxe foncière sur les propriétés bâties est à la charge du propriétaire du bien immobilier. Toutefois, dans le cadre d’une location ou d’une sous-location, les parties peuvent convenir contractuellement de la répartition des charges, y compris de la taxe foncière. Dans un contrat de location standard, le locataire principal peut se voir imposer, par le biais du contrat de bail, le paiement de la taxe foncière comme une charge locative. Cela dépend des termes du bail signé entre le locataire principal et le propriétaire. Lorsqu’il s’agit d’une sous-location, la situation dépend des accords passés entre le… Lire la suite »
Bonjour,
Est-il possible pour le locataire de sous-louer plus cher que son propre loyer au m^2, s’il rétrocède le surplus au propriétaire?
Bonjour,
En règle générale, le locataire face à une sous location ne peut pas céder plus de droit qu’il n’en a.
Par conséquent il ne peut pas demander un loyer supérieur à celui qu’il paye.
Si besoin, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir sur répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Ma conjointe est actuellement en sous-location commerciale et souhaite résilier son contrat de sous location car loyer trop élevé et problème de santé doit réduire son temps d’activité.
Sa locataire ayant été prévenu il y a 1 mois et que la résiliation s’effectuera dans 2 mois sa locataire principal refuse de signer la lettre de résiliation car elle exige que ma conjointe trouve une remplaçante .
A t’elle un recours ? Est t’elle obligé de trouvé quelqu’un en remplacement ?
Bonjour,
Non, votre conjointe n’est pas obligée de trouver une remplaçante, sauf si cela est explicitement stipulé dans le contrat de sous-location. Elle doit simplement respecter le préavis prévu par le contrat. Si la locataire principale refuse de signer la résiliation, votre conjointe peut envoyer la lettre de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception pour formaliser sa démarche.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Avec accord du propriétaire, je sous-loue une cabine d esthétique chez une coiffeuse (locataire). Puis je poser une enseigne avec la sienne ? Et faire ma publicité sur la devanture ? Merci pour votre réponse. Sylvie esthéticienne
Bonjour,
Dans une telle situation, nous vous invitons à solliciter l’accord du bailleur.
Sachez que dans tous les cas, une enseigne ne peut pas être placée n’importe où. En effet, elle peut seulement être apposée sur une façade, sur la toiture, un volet, au auvent, une marquise, le garde corps d’un balcon où d’une fenêtre, scellée ou posée sur le sol.
Dans tous les cas, elle ne doit pas gêner la circulation, la signalisation et la sécurité routière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
La sous location professionnelle à été créée à quelle date ?
Bonjour je sous un local avec une.e autre personne qui a mit sa publicité sur toute la baie et refuse que j y mette la mienne même suis la porte je n avais aucun soucis avec la personne avant elle ai je le droit moi aussi de d y mettre ma publicité étant donné que nous sous louons a deux
Bonjour, quand on es sous locataire, doit on se conformer obligatoirement au même horaires d’ouverture que le bailleur?
Mon bailleur refuse que mon commerce soit ouvert le lundi et c’est un gros panque à gagner pour moi!
Bonjour,
En principe, des conditions ont été conclues entre le bailleur et le sous locataire lors de la conclusion du bail de sous location commercial. De ce fait, si aucune clause du contrat ne prévoit que le sous locataire doit se conformer aux horaires du bailleur, aucune obligation incombe au sous locataire de suivre les horaires du bailleur.
Néanmoins, si vous voulez plus d’information, nous vous invitons à prendre contact avec un conseiller spécialisé, qui saura vous renseigner.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
je loue un local professionnel (cabinet para-médical) à une municipalité. J’ai obtenu l’autorisation de partager l’occupation du local (donc d’effectuer une sous location pour certains jours de la semaine). Cette sous location a fait l’objet d’un accord verbal sans contrat. Je souhaite résilier cette sous location pour mésentente. En ai je le droit et sous quelles conditions ?
merci de vos réponses
je sous lou un espace mon bailleur vends son droit au bail quel recours j ai
merci
Bonjour,
Dès lors que le bail principal prend fin, la sous-location aussi. Toutefois, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement au bailleur.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour je devais sous louer un espace commercial de 500 m2 sans travaux à effectuer à l’exception d’un petit bureau dans la partie remise. le locataire actuel est bien sur d’accord et avait communiqué depuis longtemps avec le propriétaire (un homme âgé). Il ne ne voyait aucune objection, il a même rédigé un mail en 2023 disant qu’une s’opposait pas du moment que le local ne doit pas modifié ou gêné le voisinage. il est venu encore voir il y à quelques jours, il était ok avec le contrat mais souhaitait juste y apporter des petites modifications Le temps passant… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, votre recours dépendra essentiellement de la preuve de l’accord du propriétaire et du préjudice subi en raison du changement d’avis. Il est essentiel de rassembler toutes les preuves écrites (mails, échanges, documents) et d’envisager une négociation amiable avec le propriétaire avant toute action en justice.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace